Afgørelse

Låneomlægning. Låntype. Rådgivning.

21102028

Låneomlægning. Låntype. Rådgivning.
Klageren havde i sin ejendom 3 fastforrentede obligationslån i euro til det indklagede realkreditinstitut. Instituttet bekræftede i september 2007 over for klageren opsigelse af lånene pr. 1. januar 2008 til indfrielse til kurs 100. I december 2007 sendte instituttet et lånetilbud til klageren på et kortrentelån F5 i euro på 400.000 kr. Af lånetilbud, Långuide samt pantebrev fremgik det, at lånet var inkonverterbart og alene kunne indfries med obligationer eller til kurs 100 ved obligationens udløb. Klagerens ejendom blev solgt med overtagelse pr. december 2010. Klageren henvendte sig i november 2010 til instituttet, idet han mente, at han var blevet misinformeret i forbindelse med låneomlægningen i 2008. Klageren var utilfreds med, at han i forbindelse med salget havde skullet indfri lånet til en kurs over 100, svarende til en ekstra udgift på ca. 150.000 kr. Klageren anførte, at han på intet tidspunkt havde været informeret om konsekvensen af det lån, som han optog i 2008, og at han på intet tidspunkt havde fået dokumenteret, hvorfor dette lån skulle være hensigtsmæssigt for ham. Instituttet afgav i januar 2011 indfrielsestilbud vedr. kortrentelånet, som efterfølgende blev indfriet.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle refundere ham 150.000 kr. for hans merudgifter i forbindelse med indfrielsen. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet fandt det ikke godtgjort, at instituttet havde kendskab til klagerens forestående salg af ejendommen, men fandt det kritisabelt, at instituttet ikke var i stand til i medfør af § 15 i god skik bekendtgørelsen at fremlægge dokumentation for rådgivningen af klageren. Det fremgik imidlertid af det skriftlige materiale, herunder navnlig pantebrevet, som klageren havde underskrevet, at lånet var inkonverterbart og kun kunne indfries på særlige nærmere beskrevne vilkår. Nævnet fandt på baggrund af dette materiale, at der i forbindelse med låneaftalen, der blev indgået skriftligt mellem parterne, var givet klageren tilstrækkelig information om lånets opsigelses- og indfrielsesvilkår. Nævnet frifandt derfor realkreditinstituttet.



K E N D E L S E
afsagt den 26. maj 2011



JOURNAL NR.: 2011-01-02-028-N


INSTITUT: Nykredit Realkredit A/S


KLAGEEMNE: Låneomlægning. Låntype. Rådgivning.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 17. maj 2011


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Hugo Wendler Pedersen (formand)
Carsten Holdum
Per Frydenreim Møller
Lars K. Madsen
Karen Havers-Andersen



SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren havde i sin ejendom tre fastforrentede 4 pct. obligationslån i euro til det indklagede realkreditinstitut.

Indklagede fremsendte den 30. september 2007 bekræftelser til klageren på opsigelse af lånene pr. 1. januar 2008 til indfrielse til kurs 100.

Den 18. december 2007 fremsendte indklagede et lånetilbud til klageren på et 30-årigt kortrentelån F5 på 400.000 euro med afdragsfrihed i 10 år. Af lånetilbuddet fremgår blandt andet følgende:

”…Oplysninger om nyt lån
…Lånet er inkonverterbart…”

Lånetilbuddet var vedlagt et pantebrev for det nye lån, hvoraf det på forsiden fremgår, at lånet er inkonverterbart. Pantebrevets særlige bestemmelser indeholder endvidere blandt andet følgende punkter:

”…Vilkår for lånet
For lånet gælder …(indklagedes)… til enhver tid gældende vedtægter, lånevilkår samt almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån. Debitor har sammen med lånetilbuddet modtaget et eksemplar af de på tilbudstidspunktet gældende almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån…

Indfrielse
Lånet er inkonverterbart og kan således kun indfries ekstraordinært ved indlevering af obligationer til …(indklagede)… svarende til lånets obligationsrestgæld og indfrielsestidspunkt, jf. dog nedenstående afsnit om indfrielse i en december måned forud for en refinansiering…

Ekstraordinær indfrielse på tidspunktet for en refinansiering dvs. en refinansiering med virkning fra en 1. januar skal ske med mindst 1 måneds varsel, dvs. senest 30. november. Der kan ikke foretages ekstraordinær indfrielse i den sidste måned forud for tidspunktet for en refinansiering, dvs. i december måned…

Ved ekstraordinær indfrielse på tidspunktet for en refinansiering kan låntager indfri refinansieringsbeløbet kontant ved betaling af det beløb, der kræves til indløsning af obligationsbeløbet til pari…”

Indklagedes gældende Långuide indeholder blandt andet følgende om indfrielse:

”Fakta om indfrielse

… Inkonverterbare lån
Et inkonverterbart lån kan indfries ekstraordinært med obligationer eller til kurs 100 ved obligationens udløb.

Tilpasningslån
Tilpasningslån er baseret på inkonverterbare obligationer. Bortset fra de sidste to måneder inden en rentetilpasning, kan et Tilpasningslån på ethvert tidspunkt indfries med obligationer, svarende til mængde obligationer, der ligger bag lånet på indfrielsestidspunktet. Obligationerne skal have samme fondskode som lånets obligationer…

Et Tilpasningslån kan ikke indfries i de sidste to måneder inden det rentetilpasses, medmindre det er opsagt skriftligt seneste to måneder før rentetilpasningen. Indfrielse sker ved kontant betaling.

Et Tilpasningslån kan indfries med en straksopsigelse i løbet af det sidste år inden rentetilpasning, hvis lånet er opsagt forinden, dog senest 2 måneder før rentetilpasningen…

De præcise regler for indfrielse af Tilpasningslån fremgår af låne- og pantsætningsaftalen…”

Klagerens ejendom blev efter det oplyste solgt med overtagelse pr. 1. december 2010.

Klageren fremsendte den 19. november 2010 følgende brev til indklagede:

”I forbindelse med salget og indfrielse af mine lån i vores hus ser vi at det er til en ekstrem stor kurs derfor denne klage.

Jeg har på intet tidspunkt været informeret om konsekvensen af det lån vi optog i 2008 F5 lån i Euro, dette skal ses i lyset af at …(indklagede)… har været informeret om at huset er sat til salg.

Vi har på intet tidspunkt fået dokumenteret hvorfor dette F5 lån skulle være mest hensigtsmæssig for os. Og på …(indklagedes)… anbefaling skrev vi salgskontrakt med …(det med indklagede koncernforbundne ejendomsmæglerfirma)…, dette inden vi optog lånet.

På grund af de ugunstige tider er salget først sket nu.

Jeg mener at vi er blevet misinformeret om det nye lån i forbindelse med omlægning af vores lån dette vil koste os ekstra ca. 150.000 kr. Vi kunne have stået i den situation at huset havde været solgt 3 måneder efter det nye lån var optaget.

Jeg forventer et udspil fra …(indklagede)… og ser frem mod det…”

Da henvendelsen var ubesvaret genfremsendte klageren den 3. januar 2011 sin forespørgsel.

Indklagede afgav den 27. januar 2011 et indfrielsestilbud til klageren vedrørende kortrentelånet. Af indfrielsestilbuddet fremgår blandt andet følgende:

”…Beløb og obligationer til indsendelse

Kontantbeløb euro 12.408,00
Obligationer i fondskode … med renter til 01.01.2012 euro 2.412,24
Obligationer i fondskode … med renter til 01.01.2012 euro 402.508,73

Obligationsbeløbet skal overføres til …(indklagedes)… VP-kontonr….

Specifikation af obligationer

Forening Serie Afdeling Procent Årgang Fondskode Indfrielseskurs
…(indklagede)… … 4,00 2012 … 106,0000
…(Indklagede)… … 4,00 2013 … 109,0000


Specifikation af kontantbeløbet

Ydelse for perioden 01.01.2011-03.02.2011 euro 1.936,74
Heraf renter euro 1.757,52
Heraf bidrag euro 179,22
Obligationsafdrag for perioden 01.01.2011-03.02.2011 euro -248,77
Obligationsrente for perioden 01.01.2011-03.02.2011 euro -1.508,75
Gebyr for tilbud euro 30,00
Gebyr for indfrielse euro 100,00
Skyldige terminsydelser euro 11.045,73
Skyldige morarenter euro 206,72
Skyldige gebyrer euro 74,38
Beregnede morarenter pr. 04.02.2011 euro 771,95

I alt euro 12.408,00
…”

Lånet blev indfriet den 4. februar 2011. Af indfrielseskvitteringen af 23. februar 2011 fremgår følgende:

”…Specifikation af obligationer

Forening Serie Afdeling Procent Årgang Fondskode Indfrielseskurs
…(indklagede)… … 4,00 2012 … 106,0000
…(Indklagede)… … 4,00 2013 … 109,0000

Obligationer i fondskode 0975621 euro 402.508,73


Specifikation af kontantbeløb

Obligationsrestgæld euro 2.412,24 til kurs 100,000 euro 2.412,24
Ydelse for perioden 01.01.2011-03.02.2011 euro 1.936,74
Heraf renter euro 1.757,52
Heraf bidrag euro 179,22
Obligationsafdrag for perioden 01.01.2011-03.02.2011 euro -248,77
Obligationsrente for perioden 01.01.2011-03.02.2011 euro -1.499,76
Obligationsrente for perioden 04.02.2011-31.12.2011 euro 87,50
Gebyr for indfrielse euro 100,00
Skyldige terminsydelser euro 11.045,73
Skyldige morarenter euro 206,72
Skyldige gebyrer euro 119,38
Beregnede morarenter pr. 04.02.2011 euro 771,95

I alt euro 14.931,73
…”

Klageren indbragte efterfølgende en sag for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at refundere ham 150.000 kr. for hans merudgifter i forbindelse med indfrielsen.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren anfører, at klagen vedrører manglende rådgivning i forbindelse med låneomlægning. Indklagede var velvidende om, at han var ved at sælge sit hus i 2007 og gav ham et 5 årigt fastforrentet lån, som der var store omkostninger forbundet med at indfri, ifølge hans bank ca. 150.000 kr.

Til indklagedes udtalelse har han følgende bemærkninger:

Ikke overraskende mener indklagede selvfølgelig, at der ikke er noget at komme efter. Han synes stadig, at man kan undrer sig over, at indklagede ikke har været mere grundige i sin rådgivning, og han mener, at indklagede har pligt til at dokumentere sin rådgivning, hvor der gennemgået risikovillighed, erfaring med låneoptagelse og ikke mindst tidshorisont for lånet samt betingelser for indfrielse ved salg af huset.

Ejendomsmægleren kan sikkert bekræfte, at firmaet havde huset til salg i over et år, uden at det lykkes at sælge.

Derefter var huset til salg igennem en anden ejendomsmægler i 18 måneder og til sidst gennem en tredje ejendomsmægler.

Den første ejendomsmægler er jo samarbejdspartner med indklagede, og han blev gentagne gange opfordret af rådgiveren til at underskrive en salgsaftale med dette ejendomsmæglerfirma.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser indledningsvis, at de af klageren fremlagte breve af henholdsvis 19. november 2010 og 3. januar 2011 ved en beklagelig fejl ikke er blevet besvaret.

Indklagede oplyser videre, at klageren den 30. november 2007 opsagde tre lån med en oprindelig hovedstol på henholdsvis EUR 250.100, EUR 71.100 og EUR 67,100.

I forbindelse hermed optog klageren i stedet pr. 1. januar 2008 et rentetilpasningslån F5 stort EUR 400.000, jf. lånetilbud af 18. december 2007 og pantebrev stort EUR 400.000. Ifølge lånetilbuddet udgjorde den vægtede udbetalingskurs 97,18, hvilket resulterede i en obligationshovedstol på EUR 411.613.

Klageren har oplyst, at klagerens ejendom blev solgt med overtagelse pr. 1. december 2010. Lånet på EUR 400.000 blev med en obligationsrestgæld på EUR 404.920,94 indfriet pr. 4. februar 2011, jf. tilbuddet på indfrielse af lån pr. 04.02.2011 og kvittering for indfrielse pr. 04.02.2011 af 23. februar 2011. Ifølge indfrielseskvitteringen blev en del af de bagvedliggende obligationer indfriet til kurs 100 og en del til kurs 109.

Klageren har oplyst, at indklagede på tidspunktet for bevillingen af lånet i december 2007 var bekendt med, at klageren havde sat sin ejendom til salg. Dette bestrides. Det nøjagtige tidspunkt for, hvornår ejendommen blev sat til salg, er uoplyst og udokumenteret, ligesom årsagen til, at ejendommen først blev solgt 1. december 2010, ikke er beskrevet nærmere.

Klageren har i det fremlagte brev af 19. november 2010 anført, at klageren kunne have stået i den situation, at huset havde været solgt tre måneder efter, lånet var optaget. Det bemærkes, at lånet, hvis denne situation var opstået, sandsynligvis kunne have været indfriet til nogenlunde samme kurs som udbetalingskursen.

Allerede fordi indklagede ikke var eller burde have været bekendt med, at klageren havde sat sin ejendom til salg, er indklagede ikke ansvarlig for det af klageren påståede tab.

Anbringender
Det gøres herefter sammenfattende gældende,
at indklagede ikke var eller burde have været bekendt med, at klageren i december 2007 havde sat sin ejendom til salg,

at indklagedes rådgivning derfor ikke har været mangelfuld,

at risikoen for, at lånet først blev indfriet 4. februar 2011 til en kurs, der oversteg udbetalingskursen, ikke påhviler indklagede, og

at der påhviler klageren en tabsbegrænsningspligt, således at klageren på et tidligere tidspunkt kunne have indfriet lånet til en lavere kurs, og at indklagede derfor ikke er ansvarlig for det påståede tab.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Bekendtgørelse nr. 965 af 30. september 2009 indeholder blandt andet følgende bestemmelser om rådgivning:


Kapitel 3

Rådgivning

§ 7. Ved rådgivning forstås anbefalinger, vejledninger, herunder oplysninger om risici forbundet med en disposition, og oplysninger om umiddelbare konsekvenser af kundens valgmuligheder.

Stk. 2. En finansiel virksomhed skal yde rådgivning, hvis kunden anmoder herom, jf. dog §§ 2 og 14. Endvidere skal virksomheden af egen drift yde rådgivning, jf. dog stk. 4, hvor omstændighederne tilsiger, at der er behov herfor. Alternativt kan den finansielle virksomhed henvise kunden til anden rådgivning.

Stk. 3. Rådgivningen skal tilgodese kundens interesser og give kunden et godt grundlag for at træffe sin beslutning. Rådgivningen skal være relevant, retvisende og fyldestgørende. Den finansielle virksomhed skal orientere om de risici, der er relevante for kunden.

Stk. 4. En finansiel virksomhed kan udbyde produkter med standardiseret information med lille eller ingen tilknyttet individuel rådgivning. I så fald skal den finansielle virksomhed gøre særskilt opmærksom på disse begrænsninger. Bestemmelsen gælder ikke for lån med sikkerhed i fast ejendom.

§ 8. Før en finansiel virksomhed rådgiver, skal virksomheden anmode kunden om at oplyse om sin økonomiske situation, sin erfaring med de relevante finansielle ydelser, sit formål med at få ydelsen leveret samt om sin risikovillighed.

Stk. 2. Omfanget og karakteren af de oplysninger, der indhentes, kan afpasses efter den viden, som kunden besidder og de oplysninger, som den finansielle virksomhed allerede har modtaget.

Stk. 3. Den finansielle virksomhed kan lægge kundens oplysninger til grund, medmindre de er åbenbart urigtige.

§ 9. Rådgivning skal tage udgangspunkt i relevante oplysninger indhentet i henhold til § 8 og det kendskab, den finansielle virksomhed i øvrigt har til kundens forhold.

Stk. 2. En finansiel virksomhed skal anmode kunden om at opdatere oplysninger indhentet i henhold til § 8, i det omfang det er nødvendigt for at kunne yde kunden rådgivning i løbende kundeforhold.

§ 10. En finansiel virksomhed skal give tilstrækkelig information om egne produkter og ydelser, herunder om forskelle i priser og vilkår for alternative produkter, der kan dække kundens behov.

Stk. 2. Hvis der mellem kunderne for en given ydelse er generelle forskelle i fastsættelsen af renter, bidrag eller andet vederlag til den finansielle virksomhed, skal den finansielle virksomhed oplyse en kunde herom, forinden der indgås aftale om levering af ydelsen. På forespørgsel fra kunden skal der oplyses om hvilke forhold hos kunden, der kan være bestemmende for dennes indplacering inden for den givne prisdifferentiering.

Stk. 3. En finansiel virksomhed skal på grundlag af sit generelle markedskendskab informere kunden om relevante produkttyper på markedet. Informationen skal dog ikke indeholde oplysninger om konkurrerende produkter eller konkrete priser…

Kapitel 4

Særlige regler om rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom

§ 14. Før et pengeinstitut eller realkreditinstitut indgår aftale om et lån med sikkerhed i fast ejendom, skal instituttet informere kunden om relevante produkttyper på markedet og om fordele og ulemper ved disse, jf. § 10, stk. 3.

Stk. 2. For lån, der udbydes af instituttet eller formidles for andre institutter og som kan dække kundens behov, skal der ved rådgivningen efter § 7, stk. 3, oplyses følgende:

1) De væsentligste egenskaber ved de lån, som instituttet udbyder eller formidler, herunder fordele og ulemper vurderet i forhold til kunden.

2) De årlige omkostninger i procent (ÅOP) på rådgivningstidspunktet ved de relevante lån.

3) Opsigelses- og indfrielsesvilkår, herunder om indfrielse kan ske ved kontant betaling eller ved køb og indlevering af obligationer.

4) Mulighederne for og omkostninger ved låneomlægning eller førtidig indfrielse.

5) Instituttets normale prismæssige vilkår for dets kunder for de relevante lån.

Stk. 3. For realkreditlån eller lån finansieret ved udstedelse af særligt dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer, skal der ved rådgivningen oplyses om den eventuelle sammenhæng mellem lånet og obligationsudstedelsen samt om muligheden for at aftale kurssikring.

§ 15. Senest ved indgåelse af en aftale om lån med sikkerhed i fast ejendom, bekræfter kunden skriftligt eller på andet varigt medium at have modtaget de oplysninger, som er indgået i rådgivningen, jf. § 14, stk. 2. På tilsvarende måde bekræfter instituttet oplysningerne. Til brug herfor anvendes standardskemaet i bilag 2. En kopi heraf udleveres til kunden.

Stk. 2. Hvis aftalen indgås under anvendelse af fjernkommunikationsteknik, som ikke gør det muligt at give oplysningerne på den i stk. 1 nævnte måde inden aftalens indgåelse, skal forpligtelsen opfyldes straks efter aftalens indgåelse.”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede havde kendskab til klagerens forestående salg af ejendommen.

Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke er i stand til i medfør af § 15 i bekendtgørelse nr. 965 af 30. september 2009 at fremlægge dokumentation for rådgivningen af klageren.

Det fremgår imidlertid af det skriftlige materiale (lånetilbud, Långuide og pantebrev), herunder navnlig af pantebrevet, som klageren har underskrevet, at lånet er inkonverterbart og kun kan indfries på særlige nærmere beskrevne vilkår. Nævnet finder på baggrund af dette materiale, at der i forbindelse med låneaftalen, der blev indgået skriftligt mellem parterne, er givet klageren tilstrækkelig information om lånets opsigelses- og indfrielsesvilkår.

Nævnet kan derfor ikke give klageren medhold i klagen.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Nykredit Realkredit A/S, frifindes.





Hugo Wendler Pedersen / Susanne Nielsen