Indsigelse mod at fire ejendomme, hvori pengeinstitut havde pant, blev solgt på tvangsauktion
| Sagsnummer: | 247 /2019 |
| Dato: | 31-03-2020 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Karin Sønderbæk, Anders Holkmann Olsen, Ida Marie Moesby og Lisbeth Baastrup Burgaard |
| Klageemne: |
Tvangsauktion
Inkasso - forbehold for ikke automatisk tilskrevne renter |
| Ledetekst: | Indsigelse mod at fire ejendomme, hvori pengeinstitut havde pant, blev solgt på tvangsauktion |
| Indklagede: | Din Andelskasse, Østervrå |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører klagernes indsigelser mod, at hendes fire ejendomme, hvori DIN Andelskasse havde pant, blev solgt på tvangsauktion.
Sagens omstændigheder
Den 26. maj 2014 underskrev klageren og hendes nu afdøde ægtefælle, M, et gældsbrev til J.A.K. Andelskasse Østervrå, nu DIN Andelskasse, Østervrå, vedrørende et lån på 1.306.000 kr., der skulle afvikles med månedlige ydelser á 6.000 kr., første gang den 30. maj 2014. Renten var variabel for tiden 5,50 % om året. Til sikkerhed for lånet fik andelskassen pant i ”Fast ejendom”. En særskilt pantsætningserklæring med beskrivelse af de pantsatte effekter, som der henvises til i gældsbrevet, er ikke fremlagt i sagen.
Klageren ejede fire ejendomme, der lå samlet. Klageren havde bopæl i én af ejendommene.
Den 11. juli 2017 var der en saldo på -1.309.88,25 på kontoen vedrørende lånet og en saldo på -237.657,10 kr. på en konto, hvorfra ydelserne på lånet var blevet overført. Saldiene, i alt -1.546.745,35 kr., blev samme dag overført til en rentenulstillet konto i andelskassen.
Den 2. januar 2019 blev der afholdt et møde mellem andelskassen v/A, klageren og klagerens revisor, B. Af andelskassens referat fra mødet fremgik blandt andet:
”…
[A] indledte mødet med en opfordring til, at der nu skal findes en løsning på afvikling af engagementet, hvilket der var enighed om.
[A] oplyste, at der var en liebhaver, der havde tilkendegivet, at han kunne være interesseret i at erhverve alle 4 ejendomme til en samlet pris på kr. 2.100.000, en pris som DIN Andelskasse kunne acceptere i forbindelse med en handel.
Prisen blev under mødet bekræftet ved en opringning til ejendomsmægler […] der havde besigtiget ejendommene på [klagerens] foranledning.
Den potentielle liebhaver havde over for DIN Andelskasse indikeret at han var villig til at lade [klageren] blive boende i ejendommen […] som lejer på vilkår, der ville sikre [klageren] et bedre rådighedsbeløb end det hun har.
[Klageren] gav udtryk for at hun måske selv havde en mulig køber til ejendommene.
[A] oplyste, at DIN Andelskasse ikke har noget at indvende i forhold til en anden køber, så længe prisen på ejendommene fastholdes på kr. 2.100.000.
[A] meddelte herefter at sagen skal afsluttes med underskrift af dokumenter vedrørende handlen senest med udgangen af januar 2019.
Det blev aftalt at [klageren og B]] finder en advokat der kan repræsentere [klageren] i forbindelse med transaktionen. …
…
… [B] var enig i at DIN Andelskasse med salgsprisen på kr. 2.100.000 ikke ville få fuld dækning af sin fordring.
…”
Klageren har oplyst, at hun kunne sælge én af ejendommene for 360.000 kr. og har til støtte herfor fremlagt et foto af første side af en købsaftale, der er dateret den 7. februar 2019.
På et ikke oplyst tidspunkt i februar 2019 indgav andelskassen begæringer om tvangsauktion over klagerens ejendomme. I et fogedretsmøde den 18. marts 2019 blev der beskikket en advokat for klageren. Fogedretten meddelte en afværgefrist til den 12. april 2019. Fristen blev efterfølgende forlænget til den 15. maj 2019. Den 21. maj 2019 blev tvangsauktionen berammet til den 5. august 2019.
Den 25. juni 2019 indgav klageren en klage over DIN Andelskasse, Østervrå, til Ankenævnet med påstand om, at andelskassen skulle udsætte tvangsauktionerne.
Klageren anmodede fogedretten om at sætte tvangsauktionerne i bero indtil klagesagen var afsluttet.
Andelskassen har oplyst, at den i efteråret 2019 overtog ejendommene på tvangsauktioner og herefter videresolgte dem til tredjemand.
Klageren har under sagen fremlagt blandt andet to artikler fra dagspressen af henholdsvis 3. august 2017 og 21. november 2017 vedrørende andelskassen.
Parternes påstande
Ankenævnet har forstået klagerens endelige påstand således, at andelskassen skal anerkende, at det var uberettiget, at hendes ejendomme blev solgt på tvangsauktion.
Din Andelskasse, Østervrå, har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at hun ønskede at sælge tre af de fire ejendomme for at betale andelskassen ud.
Den 7. februar 2019 kunne hun sælge en af ejendommene for 360.000 kr. gennem ejendomsmægler. Andelskassen nægtede imidlertid at modtage pengene. Af samme årsag ville ejendomsmægleren ikke medvirke til yderligere salg.
Ejendommene havde en værdi på 3,7 mio. kr. og en fast gæld på 594.781 kr.
I 2015, hvor M døde, lovede andelskassen v/C at stoppe rentetilskrivningen for, som han sagde, at det var jo ikke nemt at overtage sådan en gæld efter sin mand. Hun havde også underskrevet lånedokumentet, men det skulle hun ikke tænke på, for de skulle nok finde en løsning på det.
C blev fyret fra andelskassen, efter at han ikke havde fulgt andelskassen retningslinjer, og i stedet kom D, som ligeledes sagde, at de nok skulle finde ud af det.
C havde ikke kunnet styre hendes og M’s konto, og hun ville derfor gerne have deres konti gennemgået.
Andelskassen har ikke sat renten i ro som lovet.
Når M ringede til andelskassen og bad om et kontoudtog, var det svært at få. M fik oplyste, at det var alt for dyrt.
M solgte sin bil til en værdi på 130.000 kr. Da der kom et kontoudtog manglede der 16.000 kr. M ringede til C, og det kendte han ikke noget til. Næste gang der kom kontoudtog, manglede der 7-8 tusinde, så M måtte ringe igen. Alt var noget rod.
Din Andelskasse, Østervrå har anført, at andelskassen gennem en længere periode anmodede klageren om at sælge sine ejendomme med henblik på at nedbringe sit engagement. Engagementet på 1.546.745,35 kr. var gennem en årrække rentenulstillet, og der blev ikke betalt ydelser.
Forud for mødet den 2. januar 2019 havde andelskassen gennem længere tid forsøgt at få klageren til at medvirke til et frivilligt salg af ejendommene med henblik på at nedbringe sit engagement. Grundet den lange periode med misligholdelse af lånet var det et krav, at ejendommene blev solgt samlet. I februar 2019 så andelskassen ingen anden udvej end at overdrage sagen til advokat med henblik på bortsalg af ejendommene på tvangsauktion, idet andelskassen havde modtaget et købstilbud på samlet 2,1 mio. kr., hvilket henset til situationen var acceptabelt.
Det bestrides, at andelskassen som anført af klageren skulle have sagt, at renten vil blive sat i bero. Uden en afvikling eller i det mindste en plan for afvikling af lånet i andelskassen kunne dette naturligvis ikke komme på tale. Det var også budskabet til klageren i den omtalte dialog, at afviklingen af lånet skulle igangsættes, førend vilkårene vil kunne drøftes.
Klagen bør afvises som grundløs, da ejendommene er solgt på tvangsauktion.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren havde fire ejendomme, der var finansieret via DIN Andelskasse, Østervrå.
Ankenævnet finder, at andelskassen i 2019, hvor engagement var misligholdt, var berettiget til som sket at begære ejendommene solgt på tvangsauktion. Ankenævnet finder endvidere, at der ikke er grundlag for at fastslå et eventuelt erstatningsansvar over for klageren i forbindelse med tvangsauktionerne.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at andelskassen har frafaldet renter af klagerens gæld til andelskassen.
Ankenævnet finder heller ikke, at klageren har godtgjort eventuelle modkrav mod andelskassen herunder vedrørende eventuelle transaktioner foretaget af M før sin død.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnet har efter det foreliggende ikke anledning til eller mulighed for at tage stilling til størrelsen af et eventuelt aktuelt resttilgodehavende, som andelskassen måtte have hos klageren, efter at andelskassen på tvangsauktion overtog klagerens ejendomme og videresolgte dem til tredjemand.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.