Afgørelse

Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med finansiering af ejendomskøb.

Indledning

Denne sag vedrører Nordea Banks rådgivning af klagerne i forbindelse med deres køb af en fast ejendom i sommeren 2007.

Sagens omstændigheder

Den 23. juli 2007 udstedte Nordea Bank et lånebevis med henblik på klagernes M’s og H’s køb af ejerbolig for op til 1.052.000 kr.

Klagerne, der begge er født i 1985, var på daværende tidspunkt begge studerende, og deres indkomst bestod derfor af Statens Uddannelsesstøtte (lån og stipendier) samt løn ved fritidsjob. Banken udarbejdede et budget, der tog udgangspunkt i en samlet indkomst for parret på 270.048 kr., hvoraf knap 60.000 kr. var skattefri indkomst i form af SU-lån. Boligudgiften var angivet til 74.330 kr. Rådighedsbeløbet udgjorde herefter 6.556 kr. pr. måned.

Den 23. august 2007 underskrev klagerne en købsaftale om køb af en fast ejendom for en kontantpris på 998.000 kr. og med overtagelse den 1. oktober 2007.

Ejendomskøbet blev finansieret med et 30-årigt 6 % obligationslån på 804.000 kr. i Nordea Kredit og et prioritetslån på 240.000 kr. til variabel rente på 7,75 % om året i Nordea Bank. Begge lån var med afdragsfrihed. Ydelserne på lånene udgjorde årligt henholdsvis 52.462,60 og 18.600 kr., i alt 71.062,60 kr.

Den 25. september 2007 udarbejdede banken en budgetberegning, der viste et rådighedsbeløb for klagerne på 6.790 kr. pr. måned. Beregningen tog uændret udgangspunkt i en samlet indkomst på ca. 270.000 kr. og årlige boligudgifter på ca. 75.000 kr. Endvidere var der indregnet årlige ejerudgifter på 10.210 kr.

Den 29. oktober 2007 ydede banken klagerne en kredit på 100.000 kr. I begyndelsen af 2008 blev kreditten forhøjet til 120.000 kr.

Klagerne har anført, at kreditten blev brugt til en renovering, som var nødvendig for, at ejendommen var beboelig. Kreditten blev således aftalt med banken i forbindelse med ejendomshandelen, og burde derfor også være indgået i beregningen af deres rådighedsbeløb. Ca. 20.000 kr. blev anvendt til udbedring af en forsikringsskade, som efterfølgende blev inddækket ved en forsikringsudbetaling på 16.062,50 kr. Resten af beløbet blev efter aftale brugt på blandt andet udvendige sætningsskader og murerarbejde i soveværelset. Begge dele var noteret i tilstandsrapporten og var derfor ikke omfattet af nogen forsikring. Endvidere blev der lagt trægulve i hele ejendommen.

Nordea Bank har anført, at de involverede medarbejdere i banken husker, at klagerne, da de ville købe ejendommen, meddelte banken, at der ikke skulle foretages renoveringer. Kassekreditten blev bevilget efter ejendomskøbet på baggrund af en forsikringsskade på ejendommen. Det var bankens forventning, at kreditten ville blive indfriet med forsikringssummen, når skaden var udbedret. Forsikringen blev udbetalt i maj 2008 med ca. 16.000 kr., hvormed kreditten blev nedbragt.

Ved skøde af 29. december 2009 solgte klagerne ejendommen for en købesum på 1.162.500 kr.

Ved gældsbrev af 9. marts 2010 blev klagernes gæld til Nordea Bank samlet til ét lån på 381.308,67 kr., som skulle afvikles med en månedlig ydelse på 5.000 kr. Renten var 8 % p.a., hvilket ifølge gældsbrevet var 6,5 procentpoint lavere end bankens basissats.

I efteråret 2010 henvendte klagerne sig til banken med et krav om erstatning på baggrund af omstændighederne i forbindelse med ejendomskøbet. Banken afviste et eventuelt erstatningsansvar.

Parternes påstande

Den 28. december 2010 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank Danmark skal betale erstatning.

Nordea Bank Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at Nordea Bank som følge af mangelfuld rådgivning i forbindelse med deres ejendomskøb i 2007 bør nedskrive deres gæld, således at de alene hæfter for den del af gælden, der blev stiftet før ejendomskøbet.

Det beror på en fejl, at kreditten til renoveringen af ejendommen ikke blev medtaget i budgetberegningerne. Budgettet var baseret på afdragsfrie lån og en stigende SU-gæld.

Rådgivningen var ikke i overensstemmelse med god skik bekendtgørelsen for rådgivere.

Efter overtagelsen af ejendommen var de nødt til at optage yderligere lån i banken for at få økonomien til at hænge sammen.

Der blev ikke afsat penge til vedligeholdelse af ejendommen. Ejerudgifterne på 10.210 kr. kunne kun dække husforsikring og ejendomsskat.

Det er i modstrid med regnemodulet på bankens hjemmeside, at de blev godkendt til et køb på 1 mio. kr. De skulle højst være blevet godkendt til et køb på 601.000 kr.

De var førstegangskøbere og havde ikke særlig indsigt i økonomi og budgetberegninger, og de lænede sig derfor op ad bankens rådgivning.

Budget var så skrabet, at der ikke var plads til uforudsete udgifter eller rentestigninger.

På købstidspunktet havde de begge ca. 2½ års uddannelse tilbage. H’s uddannelsestid blev forlænget på grund af studieskift. Hvis budgettet havde hængt sammen, mens de begge var studerende, ville studieskiftet ikke have betydet noget. H blev først gravid, da ejendommen på bankens anbefaling var blevet sat til salg.

På baggrund af kreditten, de afdragsfrie lån og finansieringen af ydelserne med SU-lån blev de påført et tab, selvom salgsprisen for ejendommen i 2009 oversteg købsprisen i 2007.

Nordea Bank Danmark har anført, at man ved bevillingen af boligfinansieringen imødekom klagernes ønske om at købe ejendommen. Klagerne har fået udbetalt provenuerne af alle låne- og kreditfaciliteter og hæfter for tilbagebetaling heraf.

Klagerne var indstillet på at leve for et månedligt rådighedsbeløb på 6.790 kr. indtil de var færdiguddannede.

Klagerne har selv forsynet banken med oplysninger om deres faste udgifter, som ligger til grund for beregningen af rådighedsbeløbet.

Klagerne prioriterede huskøbet meget højt og ville vente med bil og børn, indtil det økonomiske fundament var i orden. De anmodede derfor banken om at regne på en mulig løsning, således at de kunne sidde i huset i en kort periode – ca. 1½ år – indtil de var færdiguddannede. Efter først at have udarbejdet en beregning baseret på traditionel finansiering med fast rente og afdrag blev der udarbejdet et budget baseret på lån med afdragsfrihed. I samråd med klagerne blev det forudsat, at de skulle optage SU-lån for at få et tilstrækkeligt rådighedsbeløb. Ejerudgifterne på 10.210 kr. fremgik af salgsopstillingen for den ejendom, som klagerne købte.

H valgte at skifte studieretning med den økonomiske konsekvens, at hun fortsatte på SU tre år længere end forudsat. Studiet blev endvidere forlænget som følge af graviditet.

På baggrund af overtræk på budgetkontoen valgte klagerne at sætte ejendommen til salg.

En del af gælden på 381.308,67 kr. efter salget stammer fra forbrugslån, der blev optaget før ejendomskøbet.

Da ejendommen blev solgt med et mindre overskud, er der ikke lidt et økonomisk tab.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion

Der er efter det foreliggende ikke grundlag for at fastslå, at Nordea Bank begik ansvarspådragende fejl ved sin rådgivning af klagerne i forbindelse med deres køb af en fast ejendom i sommeren 2007.

Budgetberegningerne, der viste et rådighedsbeløb for klagerne på cirka 6.500 kr. pr. måned, var baseret på klagernes oplysninger, salgsopstillingen for den ejendom, som klagerne ønskede at købe, og udgifterne ved finansieringen. Beregningerne er ikke behæftet med fejl.

Ankenævnet bemærker, at klagerne i deres brev af 21. marts 2011 har bekræftet, at de var indforståede med, at de i en periode ville have et beskedent rådighedsbeløb.

Klagerne er nærmest til selv at bære ansvaret for, at det viste sig, at de med det beregnede rådighedsbeløb ikke kunne få den daglige økonomi til at hænge sammen.

Klagerne var klar over, at en del af deres indtægt stammede fra optagelse af SU-lån, og at både realkreditlånet og prioritetslånet var med afdragsfrihed. Klagerne måtte derfor indse, at deres samlede gæld ikke ville blive nedbragt, men tværtimod stige indtil de efter endt uddannelse måtte få indtægter, der kunne dække både leveomkostninger og afvikling af gælden.

Det kan ikke anses for ansvarspådragende, at kreditten ikke blev indregnet i budgettet forud for købet, hvorved bemærkes, at kreditten blev etableret den 29. oktober 2007, eller ca. to måneder efter klagernes underskrift på købsaftalen.

Som følge af det anførte træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Klagen tages ikke til følge.