Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning til brug for køb af ejendom.
| Sagsnummer: | 50 /2000 |
| Dato: | 05-09-2000 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Kåre Klein Emtoft, Peter Stig Hansen, Jette Kammer Jensen, Allan Pedersen |
| Klageemne: |
Boligberegning
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning til brug for køb af ejendom. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører, om indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar over for klagerne i forbindelse med udarbejdelse af en boligberegning, der lå til grund for klagernes beslutning om køb af en fast ejendom.
Sagens omstændigheder.
Klagerne under denne sag er ægtefællerne M og H.
Klagerne rettede i december 1998 henvendelse til indklagede i forbindelse med deres overvejelser om køb af en fast ejendom.
Klagerne anmodede indklagede om at udfærdige en beregning af deres rådighedsbeløb ved et køb af den ene af to ejendomme. Klagerne ønskede et månedligt rådighedsbeløb på 10.000 kr.
Indklagede udfærdigede en beregning for et køb af den dyreste af de to ejendomme. Beregningen viste et månedligt rådighedsbeløb for 1999 på 8.569 kr.
Klagerne accepterede et rådighedsbeløb på ca. 8.500 kr. og indgik herefter aftale om køb af den dyreste ejendom med overtagelse 1. marts 1999. Købesummen var 1.215.507,23 kr.
Ved købet skulle indklagede yde et boliglån på 100.000 kr. Lånet blev etableret ultimo april 1999 med en hovedstol på 300.000 kr. og en kvartalsvis ydelse på 7.750 kr. Baggrunden for forhøjelsen med 200.000 kr. var, at klagerne havde indkøbt en række forbrugsgoder bl.a. til forbedring af den købte ejendom. Ifølge klagerne skete dette efter forudgående aftale med indklagede, hvilket indklagede bestrider.
I juni 1999 blev boliglånet forhøjet til 435.000 kr. og ydelsen ændret til 9.950 kr. kvartalsvis. Forhøjelsen anvendtes til indfrielse af et lån, som M senest i maj 1998 havde fået forhøjet til 148.000 kr., og hvis månedlige ydelse var 2.300 kr.
Baggrunden for låneomlægningen var, at klagerne i sommeren 1999 havde konstateret, at deres månedlige rådighedsbeløb ikke svarede til, hvad de havde forudsat ved ejendommens køb. Klagerne rettede i denne forbindelse henvendelse til indklagede. Det blev herefter klarlagt, at indklagede ved beregningen af klagernes rådighedsbeløb i december 1998 ikke havde taget højde for et månedligt pensionsbidrag for M.
Klagerne rettede henvendelse til advokat, som i skrivelse af 1. september 1999 til indklagede gjorde gældende, at indklagede i forbindelse med boligberegningen havde begået fejl, hvorfor klagerne på et fejlagtigt grundlag havde købt ejendommen. Indklagede havde ud over at undlade at tage højde for M's pensionsbidrag ikke indregnet ydelserne på M's eksisterende lån hos indklagede. Klagernes advokat fandt derfor, at indklagede burde yde en økonomisk kompensation. Indklagede afviste at være ansvarlig og henviste til, at de opståede problemer skyldtes klagernes køb af varer og forbrug i forbindelse med indretning og forandring af den nye ejendom. Parterne nåede ikke til enighed om en mindelig løsning.
Under sagen er fremlagt kopi af M's lønsedler for oktober, november og december 1998. Af disse fremgår, at der for oktober og december er et fradrag vedrørende pension på 1.820 kr. månedligt; for november måned er beløbet 2.730 kr.
Af indklagedes beregning dateret 23. december 1998 forud for klagernes køb af ejendommen fremgår, at M's løn før fradag af AM bidrag udgjorde 282.000 kr. Værdi af firmabil er medtaget til 183.000 kr. Ydelsen på det ved købet optagne realkreditlån er anført med 80.296 kr., heraf rente 73.436 kr. Boliglånets ydelse er anført med 11.300 kr.
Parternes påstande.
Klagerne har den 2. februar 2000 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes principalt at medvirke til salg af klagernes ejendom og dække det tab, som måtte blive opgjort herved. Subsidiært bør indklagede betale en godtgørelse på 200.000 kr. i form af gældsreduktion, mere subsidiært betale en erstatning på 57.600 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at indklagede påtog sig at rådgive dem i forbindelse med deres valg af ejerbolig. Indklagede måtte sikre sig de nødvendige oplysninger til brug herfor.
De traf deres beslutning om køb af ejendommen ud fra indklagedes beregning, der viste et månedligt rådighedsbeløb på ca. 8.500 kr.
Beregningen var imidlertid fejlbehæftet, idet renteudgiften vedrørende realkreditlånet var anført med 73.436 kr. mod korrekt 57.600 kr., idet dog ydelsen blev 74.160 kr. mod beregningens 80.296 kr. Beregningen tog ikke højde for M's månedlige indbetaling på 1.820 kr. til pension. Desuden var der anvendt forkert skattemæssig værdi af firmabil.
Indklagede har således pådraget sig et erstatningsansvar over for dem.
I tillid til boligberegningen og efter forudgående aftale med indklagede iværksatte de boligforbedringer og indkøbte forbrugsgoder.
Det kan ikke bebrejdes dem, at de ikke indså de foreliggende fejl.
Hertil kommer, at indklagede undlod at oprette en lånesagskonto, men gennemførte boligfinansieringen vedrørende den købte ejendom over M's lønkonto.
Indklagede bør derfor dække det tab, der måtte kunne opgøres ved salget af ejendommen.
Til støtte for den subsidiære påstand gør de gældende, at indklagede bør yde en skønsmæssigt fastsat godtgørelse på 200.000 kr. i form af gældsreduktion som følge af den fejlagtige boligberegning samt som følge af, at de i tillid til boligberegningen foretog forbedringer/indkøb. Gældsforøgelsen var en direkte følge af boligberegningen samt manglende oprettelse af lånesagskonto.
Til støtte for den mere subsidiære påstand gør de gældende, at indklagede i boligberegningen anførte den årlige renteudgift 6.000 kr. for højt. Med en skattemæssig værdi af renterne på 32% udgør dette over 30 år 57.600 kr.
Indklagede har anført, at grundlagt for udfærdigelsen af boligberegningen var forskudsopgørelser for 1999 samt klagernes mundtlige oplysninger om øget indtjening i 1999. Man krævede ikke dokumentation i form af lønsedler, da man havde tillid til M, og idet beregningen var en hastesag. Med hensyn til den skattemæssige værdi af firmabilen blev denne beregnet på grundlag af M's oplysning om en månedlig egenbetaling på 3.661 kr.
Der foreligger ikke rådgivningsfejl. De opståede problemer er en følge af klagernes køb af luksusvarer og overforbrug i forbindelse med indretning og forandring af den købte ejendom. Dette skete uden indklagedes viden.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ved sagens afgørelse lægges det til grund, at klagerne henvendte sig til indklagede med anmodning om udfærdigelse af en boligberegning, på grundlag af hvilken klagerne ville tage stilling til, om de ønskede at købe en bestemt fast ejendom. Indklagede modtog til brug herfor klagernes forskudsopgørelse for 1999 samt mundtlige oplysninger fra klagerne om forventet indkomst, herunder økonomiske oplysninger vedrørende firmabil. På grundlag heraf foretog indklagede den ønskede beregning, som viste et månedligt rådighedsbeløb for 1999 på ca. 8.500 kr., som klagerne accepterede som tilstrækkeligt.
På baggrund af at indklagede modtog visse af de til grund for beregningen anvendte oplysninger mundtligt, finder Ankenævnet, at klagerne havde en særlig forpligtelse til at kontrollere beregningen for så vidt angår disse oplysninger. Eventuelle fejl i denne forbindelse anses derfor ikke ansvarspådragende for indklagede under hensyn til klagernes egen skyld.
Indklagedes beregning var yderligere fejlbehæftet, idet renteudgiften vedrørende realkreditlånet var anført med et for højt beløb i forhold til det senere realiserede. Ankenævnet finder dog ikke, at forskellen, når der tillige tages hensyn til, at den samlede ydelse blev mindre end forudsat, er så stor, at det kan antages, at dette i sig selv ville have medført, at klagerne ville have undladt at træffe beslutning om købet af ejendommen.
Som følge heraf finder Ankenævnet ikke grundlag for at tage klagernes påstand til følge, hverken helt delvis.
Som følge af det anførte
Klagen tages ikke til følge.