Indsigelse mod manglende gennemførelse af låneomlægning. Betingelse om, at ejendom blev sat til salg.
| Sagsnummer: | 21701005 |
| Dato: | 11-12-2017 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Anne Ellegaard Povlsen, Lars K. Madsen og Morten Bruun Pedersen |
| Klageemne: |
Lånetilsagn
|
| Ledetekst: | Indsigelse mod manglende gennemførelse af låneomlægning. Betingelse om, at ejendom blev sat til salg. |
| Indklagede: | Nykredit Realkredit A/S |
| Øvrige oplysninger: | |
| Realkreditinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører klagernes indsigelse mod, at en låneomlægning i deres faste ejendom ikke blev gennemført.
Sagens omstændigheder
Klagerne M og H ejer en fast ejendom, som i 2008 blev behæftet med et 30-årigt rentetilpasningslån med en hovedstol på 1,4 mio. kr. i Nykredit Realkredit. Lånet er med femårig rentetilpasning (F5) og afdragsfrihed de første ti år.
Henholdsvis den 8. februar 2016 og den 15. september 2016 blev der afholdt møde mellem realkreditinstituttet og klagerne om afdragsfriheden på lånet, som ville udløbe pr. den 31. december 2017.
Af realkreditinstituttets interne notater om mødet den 8. februar 2016 fremgik blandt andet, at klagerne tidligere havde forsøgt at sælge deres ejendom, hvilket ikke var lykkedes. Realkreditinstituttet sendte endvidere den 8. februar 2016 en e-mail til en ejendomsmægler. Af e-mailen fremgik:
”Jeg har henvist [klagerne] til jer via henvisningssystemet i dag.
Kunderne ønsker at sælge ejendommen […], og vil godt have en snak samt en vurdering af et prisniveauet på deres ejendom.
Til din information skylder kunderne 1,4 mio. i realkreditlån i Nykredit samt tkr. 259 i [pengeinstituttet P].
Afdragsfriheden på deres Realkreditlån udløber med udgangen af 2017, så der skulle ejendommen gerne være solgt.
Jeg håber I kan få ejendommen til salg.”
Af realkreditinstituttets interne notater om mødet den 15. september 2016 fremgik:
”15.09.16 – Ændringer fra sidste møde
Ejd.mægler forventer en salgspris ml. 1,1 – 1,3 mio. hvilket er for lidt ifølge kunden. Derfor er ejd. Ikke sat til salg.
Vi gennemgik muligheden for omlægning, og har bestilt vurdering samt indhentning af øko. Udlån hos [P] udgør 259 tkr. Og afvikles med tkr 5,5 md.”
Ved en e-mail samme dag, den 15. september 2016, sendte realkreditinstituttet blandt andet en vejledende beregning vedrørende omlægning af det eksisterende lån til et nyt F5 lån med 30-årig løbetid og afdragsfrihed det første år. Af e-mailen fremgik i øvrigt blandt andet:
”…
Til brug for endelig godkendelse af en låneomlægning har jeg behov for større indsigt i jeres økonomi.
Jeg vil derfor bede jer gennemgå guiden Mødeklar. Her kan I sikkert og nemt aflevere oplysninger og relevante papirer til mig.
…
Jeg vil bede jer færdiggøre Mødeklar senest den 23.09
…”
Den 25. oktober 2016 blev realkreditinstituttet kontaktet telefonisk af klagernes søn. Klagerne har anført, at formålet med henvendelsen var at drøfte afklarende spørgsmål i forbindelse med omlægning af det eksisterende lån til et 30-årigt lån. Klagerne har videre anført, at realkreditinstituttet svarede benægtende på en direkte forespørgsel fra sønnen, om der var forhold, som kunne være til hinder for omlægningen. De skulle blot indlevere deres økonomiske oplysninger. Realkreditinstituttet har anført, at sønnen fik oplyst, at klagerne ikke havde indleveret de økonomiske dokumenter, der var nødvendige for kreditvurderingen, og at der derfor ikke var det fornødne grundlag for at tage stilling til, om den ønskede omlægning kunne bevilges.
Realkreditinstituttet anmodede ved en e-mail af 27. oktober 2016 (torsdag) P om at rykke med et ejerpantebrev på 300.000 kr. i klagernes ejendom for en omlægning af det eksisterende lån til et nyt F5 lån med 30-årig løbetid og afdragsfrihed det første år.
Ved en e-mail af 28. oktober 2016 kl. 13.16 (fredag) svarede M på en forespørgsel af samme dag fra realkreditinstituttet vedrørende størrelsen af restgælden på klagernes aktuelle gældsposter.
Ud over det eksisterende F5 realkreditlån med en restgæld på 1,4 mio. kr. samt to boliglån hos henholdsvis P og Nykredit Bank med restgæld på i alt cirka 290.000 kr. havde klagerne ti gældsposter på i alt cirka 280.000 kr. til andre kreditorer.
Den 31. oktober 2016 kl. 7.16 (mandag) sendte sønnen en e-mail til realkreditinstituttet, hvor han anførte, at M ”skulle have indleveret papirerne”, og anmodede den ekspederende medarbejder i realkreditinstituttet om at tjekke op på, at alt var på plads.
Ved en e-mail til realkreditinstituttet samme dag, den 31. oktober 2016, kl. 13.43 accepterede P at rykke med ejerpantebrevet i henhold til realkreditinstituttets anmodning.
Ved e-mail til sønnen ligeledes samme dag kl. 14.31 sendte realkreditinstituttet en blanket vedrørende opsigelse af det eksisterende lån. Blanketten skulle returneres i underskrevet stand inden kl. 16. Endvidere anførte realkreditinstituttet blandt andet:
”…
Med den indsigt vi har fået i dine forældres økonomi vil vi under forudsætning af at ejendommen sættes til salg via mægleren inden 31.12.2016, indgå aftale om en forlængelse af løbetiden på realkreditlånet til nye 30 år.
…”
Omprioriteringen blev ikke gennemført, idet klagerne ikke accepterede betingelsen om at sætte ejendommen til salg.
Ved brev af 8. november 2016 klagede klagerne over forløbet og anmodede realkreditinstituttet om at gennemføre omlægningen uden omkostninger og uden krav om salg af ejendommen, hvilket realkreditinstituttet afviste.
Den 31. december 2016 blev klagernes eksisterende F5 lån refinansieret.
Parternes påstande
Den 24. januar 2017 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Realkreditinstitut uden omkostninger for dem skal omlægge det eksisterende lån i Nykredit Realkredit til et nyt F5 lån i Nykredit Realkredit med en 30-årig løbetid og med afdragsfrihed det første år.
Nykredit Realkredit har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at realkreditinstituttets rådgivning var mangelfuld. Realkreditinstituttet handlede ikke redeligt og loyalt over for dem, og realkreditinstituttet overtrådte dermed reglerne om god skik. Realkreditinstituttet har endvidere fremsat flere fejlagtige påstande.
Under forløbet nævnte realkreditinstituttet ikke, at det var en betingelse for låneomlægningen, at ejendommen blev sat til salg. Betingelsen blev først fremsat 1½ time før udløbet af opsigelsesfristen for det eksisterende lån.
Det er ikke korrekt, at de som anført af realkreditinstituttet under mødet den 8. februar 2016 skulle have oplyst, at de ønskede at sælge ejendommen. På forespørgsel fra realkreditinstituttet oplyste de, at et eventuelt salg af ejendommen var en mulighed, hvis prisen var rigtig, og hvis de fandt det rigtige sted at flytte hen. De havde tidligere forgæves forsøgt at sælge ejendommen samtidig med, at de havde en lejelejlighed. Dette havde medført en økonomisk belastet situation, som de ikke ønskede at risikere igen.
På mødet den 15. september 2016 oplyste realkreditinstituttet ikke, at det var en betingelse for omlægningen, at ejendommen blev sat til salg, hvilket realkreditinstituttet heller ikke har dokumenteret. På mødetidspunktet var realkreditinstituttet fuldt ud bekendt med deres økonomi. Deres gældsforhold var stort set uændrede i forhold til i 2007, hvor det eksisterende lån blev optaget.
Det bestrides, at sønnen som anført af realkreditinstituttet skulle have oplyst, at de ikke ønskede at sælge ejendommen for den af ejendomsmægleren anslåede salgspris. Sønnen var slet ikke bekendt med den pågældende værdiansættelse.
Det af realkreditinstituttet anførte om, at P fik oplyst, at realkreditinstituttet ikke ville acceptere en forlængelse af løbetiden fra 21 til 30 år bestrides. Tværtimod rykkede realkreditinstituttet P for accept af rykning.
Realkreditinstituttets begrundelse for betingelsen om, at ejendommen blev sat til salg, var usaglig, mangelfuld og usammenhængende.
Der var tale om en såkaldt ren omlægning, jævnfør realkreditlovens § 7.
Betingelsen om, at ejendommen blev sat til salg, indebar ikke, at realkreditinstituttet fik sikkerhed for, at ejendommen blev solgt. Realkreditinstituttet accepterede således muligheden, for at lånet kom til at løbe i 30 år. Omvendt undlod realkreditinstituttet at informere obligationskøberne om, at man forventede, at fordringen ville blive indfriet inden for relativ kort tid.
Der var afdragsfrihed i ét år på både det eksisterende lån og det nye lån. Hvis ejendommen blev solgt inden for ét år, ville låneomlægningen derfor ikke medføre en lavere ydelse i salgsperioden.
Realkreditinstituttet og dets koncernforbundne selskaber havde interesse i at tjene på både låneomlægningen og en efterfølgende finansiering af realiseret tab ved salg af ejendommen.
Realkreditinstituttet bør uden betingelse om, at ejendommen sættes til salg, gennemføre den planlagte omprioritering med et nyt 30-årigt F5 lån i Nykredit – ikke Totalkredit. Som kompensation for de gener, som de er blevet påført, bør omprioriteringen ske uden omkostninger for dem.
Nykredit Realkredit har anført, at der ikke er grundlag for at pålægge realkreditinstituttet at efterkomme klagernes krav. Realkreditinstituttet har handlet redeligt og loyalt over for klagerne. Sagen kunne ikke være håndteret på anden måde end sket. Realkreditinstituttet har ikke handlet ansvarspådragende over for klagerne.
I forbindelse med mødet den 15. september 2016 blev der alene drøftet forskellige omlægningsmuligheder og foretaget vejledende beregninger, idet realkreditinstituttet ikke havde det fulde indblik i klagernes økonomi. Klagerne blev opfordret til at indlevere økonomiske oplysninger senest den 23. september 2016, idet fristen for opsigelse af det eksisterende lån var den 31. oktober 2016.
Under samtalen den 25. oktober 2016 gentog sønnen, at klagerne ikke ønskede at sælge ejendommen til salgsprisen på 1,1 mio. kr. - 1,3 mio. kr., der var anslået af ejendomsmægleren, men at de i stedet ville vente på bedre tider. Sønnen oplyste, at klagerne ønskede den lavest mulige ydelse på realkreditlånet, så de kunne afdrage på anden gæld i stedet.
De økonomiske dokumenter, der var nødvendige for kreditvurderingen blev først modtaget fredag den 28. oktober 2016. Der var flere og ikke uvæsentlige gældsforpligtelser end tidligere oplyst af klagerne, hvilket medførte en ændret kreditvurdering. Realkreditinstituttet havde alene været bekendt med klagernes gæld til Nykredit og P, men ikke de øvrige gældsposter.
P havde accepteret en omlægning til 30-årigt lån, som imidlertid ikke kunne godkendes af realkreditinstituttet. Realkreditinstituttet kunne godkende en omlægning til et andet lån med uændret løbetid på 21 år, men der var ikke tid til at indhente en accept fra P til at rykke herfor før opsigelsesfristen udløb.
Der var derfor ikke mulighed for anden løsning af sagen end at tilbyde omlægning med den betingelse, at ejendommen blev sat til salg med henblik på nedbringelse af engagementet.
Efter udløbet af afdragsfriheden ville ydelsen på et 30-årigt omprioriteringslån som følge af den længere løbetid være lavere end på det eksisterende lån. Herved ville klagernes mulighed for at vente på en bedre pris for ejendommen blive forbedret.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne optog i 2008 et 30-årigt rentetilpasningslån med en hovedstol på 1,4 mio. kr. i Nykredit Realkredit. Lånet var med femårig rentetilpasning (F5) og afdragsfrihed de første ti år.
Den 15. september 2016 blev der afholdt møde mellem realkreditinstituttet og klagerne, hvor det blandt andet blev drøftet at omlægge lånet til et nyt F5 lån med 30-årig løbetid og afdragsfrihed det første år.
Nykredit Realkredit var ikke forpligtet til at gennemføre låneomlægningen.
Ankenævnet finder endvidere, at det ikke kan lægges til grund, at der blev indgået en for realkreditinstituttet bindende aftale om låneomlægningen. Dette understøttes af, at realkreditinstituttet på mødedagen den 15. september 2016 sendte en mail til klagerne med blandt andet en vejledende beregning vedrørende omlægningen og en anmodning til klagerne om yderligere økonomiske oplysninger ”til brug for endelig godkendelse af en låneomlægning”.
Mod realkreditinstituttets benægtelse kan det endvidere ikke lægges til grund, at realkreditinstituttet under en telefonsamtale den 25. oktober 2016 med klagernes søn eller på et andet tidspunkt før den 31. oktober 2016, hvor opsigelsesfristen på det eksisterende lån udløb, uden forbehold gav tilsagn om omlægningen.
De økonomiske oplysninger, som realkreditinstituttet anmodede om den 15. september 2016 blev først indsendt af klagerne kort før udløbet af opsigelsesfristen den 31. oktober 2016. Det beror derfor på klagerne selv, at der ikke var tid til at indhente den efterstående panthavers samtykke med henblik at gennemføre en eventuel alternativ låneomlægning.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.