Afgørelse

Spørgsmål om ansvar for boligberegning i forbindelse med køb af grund.

Indledning.

Denne sag vedrører, om Nordea Bank Danmark har pådraget sig et ansvar i forbindelse med udarbejdelse af en boligberegning for klageren M og hans samlever H til brug for deres overvejelser om grundkøb med henblik på opførelse af bolig.

Sagens omstændigheder.

Klageren M var kunde i Nordea. I foråret 2008 overvejede han sammen med H at købe en grund med henblik på at bygge et hus herpå.

Den 11. april 2008 var han til møde i banken. Af bankens brev af 11. april 2008 fremgår:

"Tak for et godt møde 11. april 2008. Her er et resumé af det, vi aftalte.

Grundkøb ved Horsens
I ønsker at købe grund i Horsens til kontantpris 720.000 kr. med overtagelse den 1. juli 2008. Udgifter til byggemodning er indeholdt i købsprisen.

Der skal falde en udbetaling på 25.000 kr. ved købsaftalens underskrift og samtidig stilles en købesumsgaranti for restkøbesummen.

Grundkøbet finansieres via en Nordea Prioritet, variabel rente pt. 6,1%. Der tilknyttes en indlånskonto, hvor renten er lig med udlånsrenten. Jf. udleveret skema vedr. Nordea Prioritet, som viser den effektive rente ved forskellige udnyttelsesprocenter.

…

Kolding
Huset i Kolding er solgt og der er deponeret 1.775.000 kr. og lånet er indfriet. Der forventes et provenu på ca. 180.000 kr., som efter sagens afslutning med fordel kan overføres til Nordea Prioritet, indlån vedr. grundkøbet.

Esbjerg
Din lejlighed i Esbjerg er endnu ikke solgt. Hvis den ikke er solgt inden medio maj, er det din plan at udleje den til en månedlig husleje på 4.500 kr. Ved en salgspris på 795.000 kr. og indfrielse af bestående gæld, vil provenuet udgøre omkring 450.000 kr. før betaling af omkostninger.

Sommerhus
[H] har et sommerhus beliggende i Højslev mellem Skive og Viborg, hvor hun skylder ca. 800.000 kr. Jeres plan er at beholde sommerhuset efter opførelse af nyt hus.

Bilkøb
Pengene til bilkøbet ca. 300.00 kr. er finansieret via en midlertidig boligskiftkredit. Der tages endelig stilling til finansiering i forbindelse med hjemtagelse af lån i byggeprojektet.

Byggeprojekt
Ved en samlet byggeudgift på 3.000.000 kr. inkl. grundkøb, opførsel af hus, omkostninger til Nordea, Nordea Kredit og Staten ender jeres månedlige rådighedsbeløb på ca. 12.500 kr. ved valg af følgende finansiering:

Hvis I ønsker at afdrage på kreditforeningslånet, vil I have en merudgift på ca. 3.200 kr. mere om måneden – netto.

De faste ejerudgifter til ejendomsskat, renovation og grundejerforening er anslåede. Ligeledes er udgiften til el, vand og varme. Den offentlige ejendomsvurdering er netop steget til 920.000 kr., hvilket vi har baseret ejendomsskatten på.

Når lejligheden i Esbjerg sælges, vil jeres månedlige rådighedsbeløb stige til ca. 16.300 kr.

Vi gør opmærksom på, at der er taget højde for et barn, herunder udgift til børnepasning på 30.000 kr./år samt en indtægt på ca. 14.000 kr. i form af børnefamilieydelse.

Beregningerne er med udgangspunkt i indleveret materiale fra [H]. Vi håber, at få fornøjelsen af at møde hende til næste møde.

…

I kontakter [navn], når advokaten har godkendt grundkøbet, hvorefter vi sørger for dens videreekspedition.

Når I har besluttet jer for at et endeligt byggeprojekt, mødes vi på ny og laver en mere detaljeret beregning.

…"

Brevet var vedlagt to beregninger vedrørende køb af grund og opførelse af et hus med en samlet byggesum på 3 mio. kr. I den ene beregning blev der taget udgangspunkt i, at klagerens lejlighed i Esbjerg blev udlejet og i den anden, at lejligheden blev solgt. Førstnævnte beregning viste et månedligt rådighedsbeløb på 12.500 kr. og sidstnævnte beregning viste et månedligt rådighedsbeløb på 16.300 kr.

Følgende fremgår af beregningerne:

"…..Ovenstående beregninger er vejledende og alene baseret på dine oplysninger og skøn over indkomst og udgifter…."

Klageren og H købte herefter grunden.

I marts 2009 satte klagerne grunden til salg for 750.000 kr. I november 2009 blev udbudsprisen sat ned til 495.000 kr. og grunden blev primo 2010 solgt for 425.000.

Ved brev af 1. februar 2010 rejste klageren og H et krav mod Nordea Bank Danmark om betaling af erstatning for det tab, de havde lidt ved at købe en grund, som de efterfølgende måtte sælge med tab. Banken afviste kravet.

I marts 2010 udarbejdede banken på H’s foranledning to boligberegninger til brug for overvejelser vedrørende huskøb. Den ene beregning tog udgangspunkt i, at H var på dagpenge og den anden tog udgangspunkt i, at H havde fået nyt job til samme løn som i hendes forrige job. Af sidstnævnte beregning fremgår, at klageren og H kunne købe hus til en kontantpris på 1.887.000 kr. med et rådighedsbeløb på ca. 14.000 kr. pr. måned.

Parternes påstande.

Klageren har den 15. marts 2010 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank Danmark skal betale 421.347,47 kr. i erstatning, alternativt slette restgælden på prioritetskreditten, når provenuet fra grundsalget indgår.

Nordea Bank Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at banken anbefalede dem at købe grund for 720.000 kr. og mente, at de kunne bygge et hus inklusive grund til i alt 3 mio. kr. samtidig med, at lejligheden i Esbjerg ikke var solgt, at der var et billån for 300.000 kr. og et sommerhus, som var belånt med 800.000 kr.

De forudsætninger, som banken opstillede for beregningerne, var ikke holdbare.

Der var indregnet udgifter til et barn, men de lagde ikke skjul på, at de gerne ville have flere børn.

Der var regnet med en omlægning af lån i sommerhuset til afdragsfrie lån med rentetilpasning.

Udgifterne til billån var meget lavt sat og der var ikke afsat beløb til vedligeholdelse.

Banken lagde afdragsfrie rentetilpasningslån til grund for en bevilling af et lån på 3 mio. kr. og med et rådighedsbeløb på 12.500 kr. til tre personer. Det kunne ikke forventes, at den lave rente ville holde i 30 år, ligesom der på et tidspunkt skulle afdrages på gælden.

Bankens nye beregning viser, at de højst kan købe for ca. 2 mio. kr.

De fejlagtige beregninger betød, at de måtte opgive byggeprojektet og sælge grunden med tab.

Nordea Bank Danmark har anført, at klageren ikke har godtgjort omstændigheder, der kan medføre, at banken pålægges at betale erstatning til klageren og H.

Beregningerne fra april 2008 tog udgangspunkt i klageren og H’s oplysninger om indtægter og udgifter.

Banken har lavet de ønskede beregninger og har udtrykkeligt anført forudsætningerne for beregningerne. Beregningerne og bankens rådgivning har givet klageren og H et solidt grundlag for at træffe beslutning om køb af grund.

Det er ikke bankens ansvar, at klageren og H’s estimerede formue på 630.000 kr. i form af friværdier i fast ejendom senere faldt som følge at det generelle fald i ejendomsmarkedet.

Hvis Esbjerg-lejligheden var blevet solgt, ville klagerens billån have kunnet indfries og klageren og H ville have haft det rådighedsbeløb, som fremgik af den ene beregning. Dette rådighedsbeløb på 16.300 kr. pr. måned gav plads til at klageren og H kunne afdrage på realkreditlånet.

Det var aftalt, at klagerne skulle kontakte banken, når de havde besluttet sig for et byggeprojekt således, at der kunne laves detaljerede beregninger på det konkrete byggeri.

Banken er ikke ansvarlig for det tab, som klageren og H har lidt ved at opgive byggeprojektet og sælge grunden. Den største del af tabet kan tilskrives det generelle fald i grundpriserne.

Forskellen mellem beregningen vedrørende byggeprojektet og den senere beregning vedrørende et eventuelt huskøb fremkommer således:

- Klagerens skattefrie indtægter på 42.000 kr. årligt er ikke medtaget i den nye beregning

- Underskuddet ved salg af grunden er medtaget i den nye beregning

- Der er i den nye beregning medtaget indtægter og udgifter vedrørende to børn i stedet for et

- Realkreditlånet i en ny ejendom er baseret på fastforrentet lån med afdrag

- Udgifter til biler og øvrige faste udgifter baserer sig på nye oplysninger

- Ejerlejligheden i Esbjerg er ikke solgt.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Nordea Bank Danmark begik fejl eller forsømmelser ved beregningen af klagerens rådighedsbeløb.

Det måtte stå klageren og H klart, at beregningerne af rådighedsbeløb bl.a. var baseret på forudsætninger om henholdsvis salg eller udleje af ejerlejligheden i Esbjerg, og at disse forudsætninger kunne vise sig ikke at holde stik.

Der er ikke grundlag for at fastslå, at banken burde have frarådet klagerne at købe grunden på baggrund af de beregnede rådighedsbeløb eller de forudsætninger, der blev lagt til grund herfor.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r el s e :

Klagen tages ikke til følge.