Spørgsmål om ansvar for størrelse af gæld på byggekredit. Budgetstyring. Uansvarlig långivning.
| Sagsnummer: | 85 /2001 |
| Dato: | 26-09-2001 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Lisbeth Baastrup, Mette Frøland, Karen Frøsig, Bjarne Lau Pedersen |
| Klageemne: |
Udlån - øvrige spørgsmål
Byggelån |
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar for størrelse af gæld på byggekredit. Budgetstyring. Uansvarlig långivning. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører klagerens indsigelser i forbindelse med indklagedes finansiering af en byggesag.
Sagens omstændigheder.
Pr. 1. januar 1999 købte klageren og dennes samlever, S, en fast ejendom, som de hidtil havde lejet.
Til finansiering af en renovering af ejendommen ydede indklagede ved kreditaftale af 22. april 1999 klageren og S en byggekredit på 250.000 kr. til variabel rente p.t. 9% p.a. Overtræksprovision og bevilget overtræksprovision var ifølge kreditaftalen henholdsvis 7,5% og 3,5% p.a.
Samme dag, den 22. april 1999, fremsendte indklagede en meddelelse til klageren om opgørelse af klagerens anfordringskonto, hvis saldo på 117.141,65 kr. (negativ) blev indfriet ved træk på kreditten. Af meddelelsen fremgår, at S var medkontohaver på anfordringskontoen.
Den 10. juni 1999, hvor saldoen på byggekreditten var 278.325,31 kr. (negativ), underskrev klageren og S en ny kreditaftale om forhøjelse af byggekreditten med 50.000 kr. til 300.000 kr. til variabel rente p.t. 9,75% p.a. Overtræksprovision og bevilget overtræksprovision var fortsat henholdsvis 7,5% og 3,5% p.a.
Indklagede har oplyst, at man den 21. juli, 23. september og 25. november 1999 bevilgede overtræk på kreditten på henholdsvis 75.000 kr., 50.000 kr. og 75.000 kr., i alt 200.000 kr., svarende til et samlet maksimum på 500.000 kr.
Ifølge kontoudskrift for kreditten fremsendt til klageren den 31. december 1999 var saldoen 513.151,89 kr. (negativ). Af kontoudskriften fremgår i øvrigt bl.a., at S var medkontohaver, at kredittens maksimum var 500.000 kr., heraf bevilget overtræk 200.000 kr., og at renten var 10,25% p.a.
Den 11. august 2000, hvor saldoen på kreditten var 620.991 kr. (negativ), underskrev klageren og S en omprioriteringsaftale med indklagede om hjemtagelse af et 7% obligationslån i BRFkredit på 688.000 kr.
Provenuet af BRFkredit lånet blev anvendt til indfrielse af to eksisterende prioriteter og til nedbringelse af byggekreditten.
Den 20. september 2000, hvor omprioriteringen var gennemført, og hvor saldoen på byggekreditten var 242.811,87 kr. (negativ), blev der afholdt et møde mellem klageren og indklagede, hvor sagen blev gennemgået.
Ifølge indklagede blev engagementet "lukket ned", indtil der forelå et konkret forslag fra klageren om gældens afvikling.
I perioden 20. september - 29. december 2000 steg gælden på byggekreditten til 300.950,04 kr., primært som følge af udligning af lønkonto og tilskrivning af rente og provision.
Klageren og S rettede henvendelse til en advokat, som ved skrivelse af 30. januar 2001 anmodede indklagede om nærmere oplysninger, herunder
1) | kontoudskrift for byggekreditten for perioden 10. juni - 16. september 1999, |
2) | dokumentation for fem konkrete hævninger på byggekreditten i perioden 23. april - 2. december 1999, |
3) | grundlaget for overførslen af 117.141,65 kr. fra byggekreditten den 22. april 1999 og S's samtykke hertil og |
4) | lånedokumentet for klagerens og S' lån hos indklagede, som i 1998 var blevet forhøjet med 9.500 kr. til 128.308,77 kr., variabel rente 16,50%, hvilket lån nu blev forrentet med 18,75%. |
Ved skrivelse af 31. januar 2001 fremsendte indklagede de ønskede oplysninger til advokaten. For fremskaffelse af de ønskede kopier beregnede indklagede sig et gebyr på 900 kr.
Rentesatsen på byggekreditten har udviklet sig således:
Dato | Rentesats |
22. april 1999 | 9,00% p.a. |
4. juni 1999 | 9,75% p.a. |
8. november 1999 | 10,25% p.a. |
21. marts 2000 | 10,75% p.a. |
20. juni 2000 | 11,25% p.a. |
Parternes påstande.
Den 2. marts 2001 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med følgende påstand:
"Banken skal bringe engagementet i overensstemmelse med forudsætningerne (300.000), bringe de øvrige konti på plads og selv afholde de omkostninger, der er lagt over på mig (overrente)."
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede som følge af dårlig rådgivning og sagsbehandling har et medansvar for hans og S' nuværende dårlige økonomiske situation. Alene renterne af gælden udgør nu ca. 70.000 kr. pr. år, og de har tilsammen kun ca. 1.800 kr. pr. måned at leve for.
Ved opstarten af byggesagen blev der udarbejdet et budgetskema, hvoraf det fremgik, hvilken ydelse han kunne stå inde for. Budgetskemaet dannede grundlag for aftalen om byggekreditten på 300.000 kr. Han har forgæves anmodet indklagede om at fremlægge budgetskemaet og det øvrige baggrundsmateriale.
Han henvendte sig gentagne gange til indklagede om byggekreditten og fik hver gang at vide, at der stadig var penge på byggekontoen, og at ombygningen/renoveringen kunne fortsætte uden risiko for, at budgettet ville blive overskredet. Da han selv udførte det meste af arbejdet på ejendommen, lød det rigtigt.
Efterfølgende konstaterede han, at indklagede uden hans viden havde forhøjet kreditten fra 300.000 kr. til 500.000 kr. Han konstaterede også, at en række faste udgifter var blevet trukket på byggekreditten, selv om der var lagt et fast budget med en konto, hvorfra de fast udgifter skulle betales. Indklagede flyttede penge rundt på forskellige konti, herunder konti tilhørende S.
Han henvendte sig til indklagede om de mange bevægelser, som af den daværende rådgiver hos indklagede blev undskyldt med, at der var sket fejl, og at trådene ville blive redet ud.
I de seneste to år har de været tilknyttet tre forskellige rådgivere hos indklagede. Ingen af rådgiverne har på noget tidspunkt meddelt, at der var noget galt, men har søgt at skjule det ved at flytte på hans og S' konti. På grund af indklagedes manipulationer har det været vanskeligt at finde ud af sagens sammenhæng.
S blev indsat som medkontohaver, men indklagede undlod at fremsende kontoudskrifter til hende.
I begyndelsen af 2000 blev ejendommen vurderet med henblik på hjemtagelse af kreditforeningslån. Siden maj 2000 har de forsøgt at få byggesagen afsluttet eller i det mindste opgjort.
På et tidspunkt i 2000, hvor han anmodede om at se indklagedes sagsmappe med henblik på at gennemgå bilagene, blev det konstateret, at mappen befandt sig i en på daværende tidspunkt fratrådt medarbejders hjem.
Indklagede har anført, at klageren og S har været tilknyttet en bestemt rådgiver fra byggesagens start til medarbejderens fratræden den 1. december 2000. Under hele forløbet har der været tæt kontakt mellem rådgiveren og klageren.
Udbetalingerne fra kreditten blev godkendt af klageren, dels ved indleverede regninger, dels ved kvitteringer fra udbetalt kontantbeløb fra kontoen.
Overtrækkene på byggekreditten var nødvendige, dels fordi byggeriet trak ud, dels fordi der måtte opføres en ny ydermur, idet den oprindelige konstruktion ikke var anvendelig. Meddelelse om overtræk blev sendt til klageren.
Renteændringerne på kreditten skete på baggrund af indklagedes generelle renteændringer. Rentesatsen lå lidt over den normale rente på byggekreditter, da der ikke blev stillet sikkerhed. Efter en gennemgang af engagementet er man villig til at nedsætte renten, således, at denne holder sig indenfor rentespændet.
Efter anmodning fra klagerens advokat har man fremsendt dokumentation for engagementet, herunder for nærmere angivne hævninger på byggekreditten.
Fra starten var det aftalt, at der skulle søges størst muligt kreditforeningslån til nedbringelse af kreditten, når byggeriet var afsluttet. Der blev søgt i flere kreditforeninger, men klageren fandt ikke tilbudene tilfredsstillende.
For fælleskonti fremsendes der i overensstemmelse med sædvanlig praksis alene kontoudtog til én af kontohaverne. Såfremt klageren og S ønskede, at der blev fremsendt kontoudtog til hver af dem, kunne de have henvendt sig med dette ønske.
Indklagede har forgæves opfordret klageren til at oplyse, hvilke konkrete hævninger, han ikke kan vedkende sig, og til at henvende sig i afdelingen med henblik på en gennemgang af engagementet og indgåelse af en aftale om afvikling.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Indklagede har under sagen frafaldet provisionen på 3,50 procentpoint for det bevilgede overtræk på byggekreditten, og Ankenævnet finder ikke grundlag for at pålægge indklagede at nedsætte klagerens gæld yderligere.
Det bemærkes herved, at det måtte påhvile klageren selv at følge med i udviklingen af gælden på byggekreditten, og at klageren ikke har gjort gældende, at der med urette er foretaget hævninger på kreditten.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.