Manglende rådgivning om muligheden for at optage et ejerskiftelån som et rentetilpasningslån.
| Sagsnummer: | 425 /1999 |
| Dato: | 04-07-2000 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Lisbeth Baastrup, Karin Duerlund, Niels Bolt Jørgensen, Leif Nielsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
Etiske retningslinier Realkreditbelåning - rådgivning |
| Ledetekst: | Manglende rådgivning om muligheden for at optage et ejerskiftelån som et rentetilpasningslån. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører indklagedes rådgivning om ejerskiftelån i forbindelse med klagernes køb af en fast ejendom i august 1999.
Sagens omstændigheder.
I juni 1999 solgte klagerne deres ejendom med overtagelse den 1. december 1999 og med et forventet provenu på ca. 450.000 kr.
Med henblik på klagernes køb af en ny bolig udarbejdede indklagede den 6. juli 1999 et boligkøbsbevis, ifølge hvilket det var beregnet, at klagerne kunne købe en ejerbolig i prisniveauet 1.790.000 kr. Den beregnede ejerbolig var forudsat finansieret ved et 30-årigt 6% obligationslån i Danske Kredit på 1.497.000 kr. til kurs 95,60, et boliglån på 92.000 kr. med rente på 8% p.a. og en udbetaling på 300.000 kr. Klagernes månedlige rådighedsbeløb blev beregnet til 9.329 kr. i 1999, 8.781 kr. i 2000, 8.779 kr. i 2001 og 9.002 i 2002. Af beregningen fremgår i øvrigt bl.a.:
"Ændringer i rente og kurs påvirker resultatet af beregningen og dermed også Deres muligheder. Ved betydelige ændringer i rente og kurs kan De kontakte os for at få ajourført dette boligkøbsbevis. Så får De et aktuelt grundlag at gå videre med."
Ultimo juli 1999 modtog indklagede en salgsopstilling vedrørende en ejendom til en kontantpris på 1.795.000 kr., som klagerne ønskede at købe. På baggrund heraf udarbejdede indklagede den 29. juli 1999 en beregning vedrørende et 30-årigt 7% obligationslån på 1.443.000 kr. til en aktuel kurs på 99,55. Obligationerne vedrørende lånet var udstedt i en serie, der udløb den 31. august 1999 (gammel serie).
Ved købsaftale underskrevet af klagerne den 4. august 1999 og af sælger den 8. august 1999 købte klagerne ejendommen med overtagelse den 1. januar 2000. Ifølge købsaftalen skulle købesummen berigtiges ved bl.a. hjemtagelse af et 30-årigt kontantlån i Nykredit på 1.436.000 kr. baseret på 5% obligationer til kurs 86,60. Af købsaftalen fremgår i øvrigt bl.a.:
"Køber er berettiget til at finansiere købet på anden måde, såfremt dette kan ske uden tab eller væsentlig ulempe for sælger. Køber forestår selv finansieringen, såfremt køber efterfølgende vælger anden finansiering i et andet kreditinstitut end anført på side 2c-1.
......
Frist for indhentelse af lånetilbud:
Såfremt der ikke senest den 16.08.99 er opnået et ubetinget lånetilbud med købergodkendelse, kan sælger inden 8 dage herefter vælge at hæve handlen, medmindre køber vælger at betale manglende finansiering kontant og indenfor yderligere 5 dage stiller sikkerhed herfor i form af anfordringsgaranti.
Købers valg af anden finansiering:
Såfremt køber efter handlens indgåelse ønsker at finansiere ejerskiftelånet på anden vis end fastsat i købsaftalen, skal der til sælger betales et beløb stort kr. 1.436.000,00.
......
Regulering som følge af ændring af provenu af ejerskiftelån (obligationslån):
Køber bærer risikoen for, at sælgers provenu af ejerskiftelånet bliver som forudsat i købsaftalen kr. ............. Såfremt provenuet af ejerskiftelånet falder som følge af kursudsving eller indgåelse af fastkursaftale, er køber forpligtet til at betale sælger differencen ved at forhøje den kontante udbetaling tilsvarende. Såfremt provenuet stiger, modtager køber det overskydende provenu over refusionsopgørelsen."
Den 6. august 1999 udarbejdede indklagede 2 beregninger vedrørende henholdsvis et 30-årigt 7% obligationslån på 1.525.000 kr. i gammel serie med udbetaling den 31. august 1999 til kurs 94,175 og et 30-årigt 7% obligationslån på 1.573.000 kr. i ny serie med udbetalingsdato den 30. december 1999 til kurs 91,30.
Den 9. august 1999 udarbejdede indklagede nye beregninger vedrørende 30-årige 7% obligationslån i henholdsvis gammel og ny serie.
Den 12. og 13. august 1999 udarbejdede indklagede nye beregninger vedrørende henholdsvis 7% og 8% obligationslån.
Den 13. august 1999 blev der truffet aftale om kurssikring af et 30-årigt 8% obligationslån på 1.507.000 kr. med afvikling den 30. december 1999 til kurs 95,35, svarende til en kursværdi på 1.436.924 kr. Kursen på 95,35 svarede til den aktuelle kurs på 97,525 med fradrag af 2,175 kurspoint.
Den 20. august 1999 udarbejdede indklagede en boligøkonomiberegning for klagerne. I beregningen blev der taget udgangspunkt i finansiering af ejendomskøbet med lånet på 1.507.000 kr. og en kontant udbetaling på 377.600 kr. Klagernes månedlige rådighedsbeløb blev beregnet til 8.491 kr. i 1999, 7.912 kr. i 2000, 7.831 kr. i 2001 og 8.053 kr. i 2002.
Klagerne overførte deres engagement til et andet pengeinstitut, P, som indhentede et lånetilbud af 12. oktober 1999 hos Realkredit Danmark vedrørende et 30-årigt Flexlån (rentetilpasningslån) på 1.436.000 kr.
Klagerne hjemtog rentetilpasningslånet via P og indfriede Danske Kredit lånet pr. den 31. marts 2000. Ved indfrielsen led klagerne et kurstab på 70.075 kr.
De samlede omkostninger ved omlægningen, herunder kurstabet på Danske Kredit lånet og Flexlånet er af klagerne opgjort til 86.103,80 kr.
Ved låneomlægningen opnåede klagerne en ydelsesbesparelse, som for det 1. år er beregnet til 46.182 kr.
Parternes påstande.
Den 15. oktober 1999 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at erstatte kurstabet på Danske Kreditlånet helt eller delvist.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at indklagede som følge af dårlig rådgivning i forbindelse med etableringen af ejerskiftelånet har pådraget sig erstatningsansvar for det kurstab, de har lidt herved.
Udgangspunktet for handlen var optagelse af et 6% lån. Da renten steg i begyndelsen af august 1999, hvor de havde købt ejendommen, og da lånet ifølge indklagede skulle hjemtages senest den 13. august, blev de foreslået en fastkursaftale til kurs 95,35 i 8% obligationer. Rådighedsbeløbet pr. måned herved blev væsentligt lavere end de 9.000 kr., de havde forudsat. Indklagede burde i den givne situation have oplyst om muligheden for et rentetilpasningslån, hvorved de kunne opnå en lavere ydelse, således at deres ønske vedrørende størrelsen af rådighedbeløbet blev tilgodeset. Ved at undlade dette har indklagede tilsidesat sin rådgivningsforpligtelse.
8% obligationsserien åbnede i kurs 99,70 den 1. september 1999, og indklagede tog sig således godt betalt for fastkursaftalen. Indklagede burde have oplyst om omkostningerne ved at kurssikre over lang tid.
Indklagede afslog at annullere fastkursaftalen, hvilket i givet fald ville koste ca. 65.000 kr.
I deres nye pengeinstitut har man undret sig over indklagedes fremgangsmåde og rådgivning. Dels over at rådgive til at kurssikre over så lang en periode, dels indklagedes udtalelse om, at lånet skulle være taget hjem og papirerne handlet den 13. august 1999, 18 dage før de blev udstedt.
For at komme ud af fastkursaftalen har de måttet låne ca. 70.000 kr. Såfremt indklagede havde ydet korrekt og fyldestgørende rådgivning vedrørende ejerskiftebelåningen, kunne de have været sparet for omkostningerne ved omlægningen.
Indklagede har anført, at der i henhold til købsaftalen skulle foreligge et ubetinget lånetilbud med købergodkendelse senest den 16. august 1999, og at klagerne bar kursrisikoen for ejerskiftelånet.
Klagerne ønskede et obligationslån, således at de kunne undgå at blive beskattet af en eventuel kursgevinst ved en efterfølgende omlægning. Mulighederne for optagelse af ejerskiftelånet i henholdsvis ny og gammel serie blev drøftet indgående med klagerne, og der blev udarbejdet flere vejledende beregninger for hjemtagelse i henholdsvis ny og gammel serie.
Ved optagelse af lånet i gammel serie skulle dette hjemtages senest den 31. august 1999, hvilket betød, at forrentning og afdrag startede allerede den 3. september 1999. Til gengæld var omkostningerne til kurssikring betydeligt mindre, end hvis lånet først skulle hjemtages ultimo december 1999.
Ved optagelse af lånet i ny serie pr. ultimo december 1999 startede forrentning og afdrag først den 1. januar 2000. Til gengæld var omkostningerne til kurssikring betydeligt større, end hvis lånet blev hjemtaget pr. den 31. august 1999. Da klagerne havde mulighed for at få adgang til den købte ejendom den 1. november 1999, betød dette imidlertid 2 måneders "gratis" husleje for dem.
Klagerne endte med at beslutte sig for at optage lånet i ny serie, idet de i henhold til aftale med sælger ønskede at hjemtage lånet ultimo december 1999, og idet de lagde afgørende vægt på, at de på denne måde opnåede 2 måneders "gratis" husleje.
Klagerne blev anbefalet at kurssikre og blev samtidig gjort opmærksom på, at lånet ved indgåelsen af en fastkursaftale blev hjemtaget til en lavere kurs end den aktuelle dagskurs, og at det således var forbundet med omkostninger at sikre den fremtidige ydelse ved at indgå en fastkursaftale. I den givne situation var der efter indklagedes opfattelse intet usædvanligt i at kurssikre i ca. 4½ måned.
Danske Kredit tilbyder rentetilpasningslån, som er et produkt, der svarer til Flexlån i Realkredit Danmark. Indklagede har ikke et indtjeningsmæssigt incitament til at anbefale et obligationslån frem for et rentetilpasningslån.
Klagerne gav gennem hele forløbet udtryk for, at de ønskede at være forsigtige og ønskede faste boligudgifter. Renten på rentetilpasningslån fastsættes typisk for et år ad gangen, hvorfor klagerne ved optagelsen af et sådant lån ikke havde sikkerhed for at opnå en fast terminsydelse og dermed faste boligudgifter i lånets løbetid. Det faldt derfor uden for indklagedes rådgivningsopgave at drøfte optagelse af et rentetilpasningslån med henblik på, at klagerne kunne opnå det ønskede rådighedsbeløb.
Rentetilpasningslån kræver en dynamisk gældspleje, idet konsekvenserne for den kommende rentefastsættelse løbende skal overvejes. Låntageren kan som følge af rentestigning blive nødsaget til at acceptere forhøjet rente og ydelse. Hertil kommer, at rentestigning medfører faldende ejendomspriser, hvilket kan resultere i at låntageren "stavnsbindes" til ejendommen. Ved stigende rente vil obligationer bag rentetilpasningslån på grund af den korte løbetid normalt bevare en kurs tæt på 100, mens obligationerne bag et fast forrentet lån normalt vil falde i kurs ved rentestigning, og derved blive forholdsmæssigt billigere at indfri. Da låntagers økonomi skal kunne bære de ydelsesstigninger, som kan blive resultatet af at vælge et rentetilpasningslån bør disse ikke benyttes til at "få råd til at bo i huset".
Klagerne traf på grundlag af deres forventninger til kursudviklingen selv beslutning om at underskrive og acceptere lånetilbud og indgå fastkursaftale den 13. august 1999. Indklagede er uden ansvar for, at kursudviklingen efterfølgende har været til ugunst for klagerne.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Tre medlemmer - Peter Blok, Karin Duerlund og Niels Bolt Jørgensen - udtaler:
Vi lægger til grund, at klagerne over for indklagede gav udtryk for, at de ønskede faste boligudgifter. Vi finder derfor, at det ikke kan kritiseres, at indklagede ved sin rådgivning af klagerne om valg af ejerskiftelån undlod at oplyse om muligheden for at optage et rentetilpasningslån med henblik på aktuelt at opnå en lavere ydelse. Det fremgår af de udarbejdede beregninger, at klagerne blev udførligt vejledt om valg af kuponrente og kurssikring, herunder fordele og ulemper ved at hjemtage ejerskiftelånet i henholdsvis gammel og ny serie. Vi stemmer herefter for ikke at tage klagen til følge.
To medlemmer - Lisbeth Baastrup og Leif Nielsen - udtaler:
Efter pkt. 3.2 og 3.3 i Forbrugerombudsmandens retningslinier om etik i pengeinstitutternes rådgivning skal et pengeinstitut rådgive om egne alternative produkter, ligesom man ved rådgivningen anvender "pengeinstituttets generelle markedskundskab med henblik på, at kunderne informeres om de på markedet relevante produkttyper". Ifølge bemærkningerne til bestemmelsen ændrer det ikke på pengeinstitutternes pligter efter pkt. 3.2 og 3.3, at der er tale om produkter og ydelser, som må antages at være almindeligt kendt.
Selv om det må lægges til grund, at udgangspunktet for rådgivningen var, at klagerne ønskede faste boligudgifter, finder vi, at indklagede i den opståede situation, hvor klagerne havde underskrevet købsaftale, og hvor renten og dermed ydelserne på et obligationslån var steget væsentligt i forhold til det forudsatte, burde have orienteret om muligheden for at etablere ejerskiftelånet som et rentetilpasningslån, således at klagerne kunne tage stilling til, om de ønskede at påtage sig den hermed forbundne risiko for at opnå en væsentligt lavere aktuel ydelse. Vi finder derfor, at indklagedes rådgivning var mangelfuld, og at indklagede som følge heraf bør godtgøre klagerne kurstabet på Danske Kredit lånet på 70.075 kr.
Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.