Indsigelse om, at rådighedsbeløb var beregnet for lavt da fremtidige lønstigninger ikke indgik. Krav om omkostningsfri omlægning til variabelt forrentet realkreditlån.
| Sagsnummer: | 281 /2017 |
| Dato: | 21-03-2018 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Peter Stig Hansen, Troels Hauer Holmberg og Søren Geckler |
| Klageemne: |
Boligberegning
Realkreditbelåning - rådgivning |
| Ledetekst: | Indsigelse om, at rådighedsbeløb var beregnet for lavt da fremtidige lønstigninger ikke indgik. Krav om omkostningsfri omlægning til variabelt forrentet realkreditlån. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse om, at banken burde have rådgivet om mulighed for at medtage fremtidige lønstigninger i boligberegning. Krav om omkostningsfri omlægning til variabelt forrentet realkreditlån.
Sagens omstændigheder
Klagerne H og M var kunder i Danske Bank. På et netmøde den 9. eller den 14. december 2016 drøftede banken og klagerne finansiering af klagernes evt. køb en ejendom. Banken har oplyst, at parterne drøftede behov for tegning af krydslivsforsikring og indtægtsforventninger, herunder lønstigninger pr. februar 2017 for H og M. Den 20. december 2016 meddelte banken, at den under forudsætning af dokumentation for lønstigningerne pr. februar 2017 kunne bevilge et boligkøbsbevis på 3 mio. kr., hvis klagerne optog et fastforrentet lån og på 2,7 mio. kr., hvis klagerne ønskede et variabelt forrentet lån.
Den 21. december 2016 udarbejdede banken en økonomiberegning med finansiering af en bestemt ejendom med et fastforrentet 2% 30-årigt realkreditlån med en restgæld på 2.493.000 kr. og et 25-årigt boliglån i banken med en restgæld 486.368 kr. Klagernes samlede nuværende og fremtidige årlige indtægter var angivet til henholdsvis 569.500 kr. og 727.480 kr. Klagernes månedlige rådighedsbeløb var beregnet til 12.373 kr. i 2017. Af beregningen fremgik endvidere bl.a.:
”Økonomiberegningen … er udarbejdet på baggrund af de oplysninger om indtægter og udgifter, I har givet os, og som I har bedt om skal med i beregningen.
Beregningen er vejledende og indeholder ikke en bevilling af lånene. Vil I disponere på baggrund af økonomiberegningen, går vi ud fra, at I tjekker, om alle indtægts- og udgiftsposter er med og uden fejl, da selv mindre faktuelle forskelle kan få konsekvenser for jeres fremtidige økonomi. Opdager I en fejl, eller at der mangler en post, er I selvfølgelig velkomne til at få lavet en ny beregning - I skal kontakte jeres rådgiver.
Til brug for beregningen af jeres fremtidige beløb til forbrug har I valgt, at beregningen tager udgangspunkt i jeres forventede indtægter og udgifter i 2017.
Lønindkomsten i beregningen er jeres indkomst før fradrag for AM-bidrag og efter fradrag for almindelig ATP og jeres bidrag til pensionsindbetalinger via jeres arbejdsgiver. …”
Klagerne købte herefter ejendommen for 2,9 mio. kr. På et møde den 26. januar 2017 blev den konkrete finansiering drøftet. I forlængelse heraf optog klagerne et fastforrentet 2,5% 30-årigt realkreditlån med afdrag og et 8-årigt boliglån i banken til finansiering af ejendommen.
Efterfølgende rejste klagerne indsigelse mod bankens rådgivning og anførte, at banken burde have medtaget yderligere forventede lønstigninger i sin kreditbehandling, således at de kunne have fået tilbudt et variabelt forrentet realkreditlån. På et møde den 21. juni 2017 oplyste klagerne, at H ville få yderligere tillæg til sin løn. Ved e-mail af 17. juli 2017 til banken sendte klagerne dokumentation for løntillæg til H på 2.640 kr. pr. måned. Banken har oplyst, at klagerne på baggrund heraf og med to justeringer i budgettet (reduktion af el-udgifter med 4.000 kr. pr. år, og reduktion med udgifter til livsforsikringer, som det havde vist sig ikke kunne antages) kunne godkendes til at optage et variabelt forrentet realkreditlån til afløsning af det fastforrentede realkreditlån.
Den 27. juli 2017 indgav klagerne en klage til banken, hvori de bl.a. anførte, at omlægning til et variabelt forrentet lån ville medføre et kurstab på ca. 41.000 kr. Den 31. august 2017 afviste banken klagen. Banken har under klagesagen vedstået et tilbud af 31. august 2017 om pr. kulance at kompensere klagerne med 4.500 kr., hvis de vælger at omlægge realkreditlånet til et lån med variabel rente.
Parternes påstande
Den 12. september 2017 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank uden omkostninger skal omlægge deres realkreditlån til et realkreditlån med variabel rente, og at banken skal afholde kurstabet i forbindelse hermed.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at de ønskede et variabelt forrentet realkreditlån. Som følge af bankens fejl og mangelfulde rådgivning blev de alene tilbudt et fastforrentet realkreditlån. Banken burde i december 2016 have informeret dem om, at fremtidige dokumenterbare lønstigninger inden for ca. to år kunne medregnes i økonomiberegningen. Hvis banken havde rådgivet dem fyldestgørende, ville de have fået tilbudt et variabelt forrentet realkreditlån i december 2016.
Bankens beskrivelse af hændelsesforløbet er forkert.
I december 2016 informerede de på eget initiativ banken om lønstigningerne pr. februar 2017. De var bekendt med, at disse lønstigninger havde betydning for kreditvurderingen, da de et år forinden var blevet informeret af banken om, at de ikke kunne låne til et hus, før disse lønstigninger var aktuelle. Banken inddrog alene de af dem oplyste lønstigningerne i sin kreditbehandling. Bankens grundlag var ikke fyldestgørende.
De blev først bekendt med mulighederne for at medtage fremtidige dokumenterbare lønstigninger inden for to år efter, at de havde optaget det fastforrentede lån. Efter mødet i juni 2017, hvor de gik banken på klingen, blev de godkendt til at optage et variabelt forrentet realkreditlån. Godkendelsen skete alene på deres eget initiativ. Banken kunne have modtaget den samme dokumentation forud for låneoptagelsen fem måneder tidligere i december 2016, hvis de havde været bekendt med muligheden for at medtage fremtidige lønstigninger.
Det fastforrentede realkreditlån er ca. 3.000 kr. dyrere om måneden end et variabelt forrentet realkreditlån. De kan derfor ikke afvikle boliglånet så hurtigt som ønsket. Kurstabet er for stort til, at realkreditlånet kan omlægges til et variabelt forrentet lån.
Danske Bank har anført, at banken inddrog de lønstigninger, som banken var bekendt med, og som med rimelighed kunne inddrages i kreditvurderingen. Klagerne opfyldte ikke kravene i Finanstilsynets vejledning om forsigtighed i kreditvurderingen ved belåning i vækstområder mv. ved et køb for mere end 2,7 mio. kr.
Der er ikke nogen regel om, at banken skal eller bør indregne ventede lønstigninger inden for de kommende to år. Det er under alle omstændigheder op til banken, om der kan tilbydes variabelt forrentede realkreditlån, jf. herved bankens pligt til at holde sig inden for Finanstilsynets retningslinjer om hvor stor en andel af variabelt forrentede realkreditlån, som banken må have samlet.
Vilkårene for bankens bevilling og hvilke lån, banken kunne godkende klagerne til afhængig af købspris, blev klart formuleret til klagerne.
Banken har ikke begået fejl, der kan begrunde, at banken skal stille klagerne, som om de havde optaget et variabelt forrentet realkreditlån. Det forhold, at banken som følge af reviderede oplysninger efterfølgende kunne give et tilsagn, som muliggør optagelse af et variabelt forrentet realkreditlån, kan ikke ændre herved. På mødet i december 2016 blev klagerne gjort bekendt med, at dokumenterbare lønstigninger kunne medregnes i budgettet, og at de relevante dokumenterbare lønstigninger blev medtaget i kreditvurderingen. På mødet den 21. juni 2017 drøftedes yderligere lønstigninger til H, som klagerne efterfølgende dokumenterede. Disse oplysninger forelå ikke i december 2016 og var derfor ikke en del af bankens kreditvurdering. Klagerne har ikke dokumenteret, at disse oplysninger forelå.
Ankenævnets bemærkninger
Danske Bank tilbød efter en kreditvurdering at formidle et fastforrentet realkreditlån til klagerne til køb af en ny ejendom.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken i forbindelse med låneoptagelsen begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et ansvar for banken. Det bemærkes herved, at det beroede på bankens egen afgørelse, om den ønskede at formidle et variabelt forrentet realkreditlån til klagerne.
Klagerne får derfor ikke medhold i klagen.
Det bemærkes endvidere, at banken under klagesagen har vedstået et tilbud af 31. august 2017 om pr. kulance at kompensere klagerne med 4.500 kr., hvis de vælger at omlægge realkreditlånet til et lån med variabel rente.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.