Spørgsmål om ansvar ved udarbejdelse af boligberegning og rådgivning i forbindelse med køb af ejendom i 2011.
| Sagsnummer: | 137 /2018 |
| Dato: | 29-11-2018 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Michael Reved, George Wenning, Troels Hauer Holmberg og Poul Erik Jensen |
| Klageemne: |
Boligberegning
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar ved udarbejdelse af boligberegning og rådgivning i forbindelse med køb af ejendom i 2011. |
| Indklagede: | Nordea Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører spørgsmål om ansvar ved udarbejdelse af boligberegning og rådgivning i forbindelse med klagerens køb af en ejendom i 2011.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Nordea Danmark og boede i 2011 til leje i et rækkehus med sine tre børn.
Hun henvendte sig i efteråret 2011 til banken for at høre, om det eventuelt kunne blive billigere for hende at købe en ejendom.
Banken udstedte den 28. oktober 2011 et lånebevis til køb af villa til klageren, der gav hende ret til finansiering i banken til køb med en kontantpris på op til 1.008.000 kr. på de vilkår, der var fastsat i lånebeviset.
Der er i sagen fremlagt et finansieringsforslag af 28. oktober 2011 ved en kontantpris på 1.008.000 kr. og en rådighedsberegning ved lånebevis på villa af 28. oktober 2011, hvori klagerens månedlige rådighedsbeløb var beregnet til 10.294 kr. Beregningen var baseret på finansiering med blandt andet et 30-årigt obligationslån optaget i Nordea Kredit med en rente på 4 % og et Nordea Prioritetslån. Klagerens årlige indkomst var sat til 369.670 kr., hvortil kom 28.632 kr. i børnebidrag og 24.000 kr. i forhøjet børneydelse, i alt 443.470 kr. Af rådighedsberegningen fremgik endvidere:
”Rådighedsberegningen er udfærdiget på baggrund af de oplysninger om skattemæssige forhold samt udgifter, som du har oplyst til mig i forbindelse med beregningen.
Beregningen er foretaget på årsbasis, og tager ikke højde for udsving de enkelte måneder. Beregningsåret er 2011.
…
Beregningen er vejledende og alene baseret på dine oplysninger og skøn. Jeg anbefaler, at du gennemgår alle beløbene nøje. Hvis der sker ændringer i beløbene, bør beregningen gennemføres på ny.
…
I beregningen er der ikke ændret indtægter og udgifter ihenholdt til dem du har indleveret tidligere på året.
Ligeledes er der ikke medregnet flytteomkostninger.
Det skal tages med forbehold de beløb der er sat af til el, vand, varme, ejendomsforsikring, renovation samt [ejendomsskat].
Alle oplysninger er ud fra kundens oplysninger.
…”
I slutningen af 2011 købte klageren en ejendom til 975.000 kr., og hun flyttede ind i ejendommen den 1. marts 2012.
Af et i sagen fremlagt god skik rådgivningsskema ”Erklæring vedrørende rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom” af 30. januar 2012 fremgik, at klageren den 23. december 2011 modtog rådgivning af banken i forbindelse med optagelse af et obligationslån på nom. 784.000 kr. med en rente på 4 % med afdragsfrihed i op til 10 år. Klagerens årlige indkomst var i rådgivningsskemaet sat til 443.566 kr. og lånets nettoydelse var beregnet til 2.017 kr. pr. måned det første år. Det fremgik endvidere, at klageren i forbindelse med rådgivningen havde fået udleveret rådighedsberegninger.
Af et i sagen fremlagt god skik rådgivningsskema ”Erklæring vedrørende rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom” af 30. marts 2012 fremgik endvidere, at klageren den 30. marts 2012 modtog rådgivning af banken i forbindelse med optagelse af et såkaldt ”Nordea Prioritet Boligkøb” på 272.000 kr. med en rente på 6,45 % med en løbetid på 22 år. Klagerens årlige indkomst var i rådgivningsskemaet sat til 443.566 kr. og lånets nettoydelse var beregnet til 1.446 kr. pr. måned det første år.
Klageren har oplyst, at der i perioden efter hendes huskøb hver tredje måned, når hun skulle betale termin, opstod overtræk på hendes budgetkonto i banken, og at hun henvendte sig til banken herom.
Klageren har fremlagt et ikke underskrevet lånebevis af 27. oktober 2014 til køb af ejerlejlighed markeret med kladde, hvori det var anført, at lånebeviset gav hende ret til finansiering i banken til køb af med en kontantpris på op til 1.340.000 kr. Klageren har endvidere fremlagt et finansieringsforslag af 27. oktober 2014 markeret med kladde og en rådighedsberegning ved lånebevis på ejerlejlighed af 27. oktober 2014 ligeledes markeret med kladde.
Der er mellem klageren og banken uenighed på hvilket grundlag kladderne til lånebevis, finansieringsforslag og rådighedsberegning af 27. oktober 2014 blev udarbejdet og printet.
I 2016 satte klageren ejendommen til salg.
Af et mødereferat af 27. oktober 2016 fra banken til klageren vedrørende et møde den 24. oktober 2016, der var en fortsættelse af et møde den 30. september 2016, fremgik blandt andet:
”Salg af bolig
Du har besluttet at acceptere det bud, der er kommet på 585.000 kr. efter bud runden på dit hus. Du orker ikke bo der mere, da du ikke har råd til at vedligeholde det ordentlig, og dine børnepenge mm falder væk nu.
Vi drøftede allerede på sidste møde, at dit skifte til [navn på ejendomsmægler], og jeres valg, om at sætte prisen ned fra 920.000 kr. til 495.000 kr. efter ca. 2 måneder for at få aktivitet omkring huset, ikke var optimalt set ud fra vores synspunkt. Vi bliver først orienteret den 23/9 2016, da I har besluttet at lave åbent hus arrangement.
Du er klar over, at din samlede gæld til Nordea/Nordea Kredit vil blive på ca. 450.000 kr., når underskuddet på huset er gjort op. Dertil kommer dit forbrugslån og din kredit.
…
Vi drøftede, at det er vigtigt, at du får styr på din samlede lønindtægt. Du har pt. kun 24 timer fast. Det har du valgt, fordi du mener, at du kan tjene mere som vikar, enten via dit job eller via vikarfirma, og fordi du tidligere har forsøgt at starte op som selvstændig – hvilket dog viste sig ikke at give dig den forventede merindtægt.
…
Vi har i dag aftalt med dig pr. telefon, at du ønsker, at vi skal acceptere buddet, og at vi laver et lån på anslået 650.000 kr. med afvikling første gang 28.02.2017. Lånet dækker din samlede gæld til Nordea. Lånet skal genforhandles efter 5 år, men vil jo løbende blive drøftet på vores årlige opfølgninger.
…”
Den 31. oktober 2016 underskrev klageren et gældsbrev vedrørende optagelse af et lån -700 på 650.000 kr. til en variabel rente på for tiden 6 % om året, hvilket ifølge gældsbrevet svarede til 11,50 %-point under bankens daværende basissats. Lånet skulle afvikles med en månedlig ydelse på 5.500 kr. Af gældsbrevets særlige bestemmelser fremgik blandt andet:
”Lånet er underskud fra salg, indfrielse af forbrugslån & kredit i Nordea.”
I 2018 gjorde klageren over for banken indsigelse mod gælden på lånet og anførte, at banken havde pådraget sig et rådgivningsansvar i forbindelse med hendes køb af ejendommen.
Ved et brev af 6. april 2018 til klageren afviste banken, at den havde begået fejl i sagen og fastholdt, at klageren skulle afvikle lånet med 5.500 kr. om måneden som aftalt.
Parternes påstande
Den 15. april 2018 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Danmark skal nedsætte gælden på lån -700 og acceptere, at den månedlige ydelse på lånet nedsættes.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at bankens rådgivning i forbindelse med hendes huskøb var fejlagtig og mangelfuld.
Hun ønskede at sidde billigere ved huskøbet, og hun havde tillid til, at banken regnede rigtigt i budgettet.
Det af banken udfærdigede budget for huskøbet hang ikke sammen. Der var tale om, at ”budgettet væltede”, og der opstod store overtræk hver tredje måned, når hun skulle betale termin. Der blev fra bankens side flyttet rundt på pengene for at prøve at samle tingene og dække overtrækket.
Efter ejendomskøbet henvendte hun sig til banken om overtrækkene. Hun var blandt andet til et møde i 2014 med sin bankrådgiver, der viste hende alle tallene på sin skærm, og de var rodede og stemte ikke. Terminsbetalingerne blev overført til et kontonummer, som hun ikke kunne få en forklaring på. På mødet udstedte rådgiveren et nyt købsbevis, der var 350.000 kr. højere end det, som hun fik til køb af huset, for at sløre bankens fejl. Rådgiveren oplyste herefter, at det var dette købsbevis, som hun købte huset for. Hun meddelte rådgiveren, at det var det ikke, hvorefter rådgiveren blev mærkelig og spurgte, om hun havde et andet købsbevis derhjemme.
Hun var efterfølgende til et nyt møde med en ny bankrådgiver og filialdirektøren, der sad og kiggede grundigt og uforstående på tallene i bankens system. På et tidspunkt hørte hun rådgiveren sige til direktøren, at banken havde glemt at regne noget med. Hun fik også at vide, at hun bare skulle glemme alt om de to købsbeviser. Hun blev klar over, at banken havde begået en fejl og herefter forsøgte at komme uden om fejlen.
Hun sidder nu med overtrækspapirer, to købsbeviser og en endnu større frustration over, at banken har begik en fejl og herefter slørede fejlen og rettede den i sine systemer.
En anden rådgiver i banken udregnede hendes budget til at være tårnhøjt og oplyste, at hun ikke havde råd til at sidde i huset, og rådede hende til at sælge huset.
Hun satte huset til salg for ca. 900.000 kr., men da det ikke var muligt at sælge huset, var hun nødt til at skifte mægler.
Hun havde ikke haft penge til at holde huset ved lige, fordi hun alene havde fokuseret på at betale regningerne for at undgå en tvangsauktion.
Da det ikke var muligt at sælge huset på grund af den manglende vedligeholdelse, og mægleren sagde, at det ikke kunne sælges til prisen, var hun nødt til at sætte prisen ned med ca. 400.000 kr.
Banken protesterede over dette, men hun havde tidligere bedt banken om hjælp til hussalget uden, at banken reagerede.
Huset blev solgt med en kæmpe gæld til hende, og banken ville ikke hjælpe med at få betalt tilstandsrapport og elsyn samt en ny husleje på 5.500 kr., som hun måtte betale ud af sit budget, og hun endte med et yderligere overtræk.
Hun har for nylig skiftet bank, men hendes nye pengeinstitut vil ikke have noget med hendes tidligere huskøb at gøre. Hun kan dog se, at dette pengeinstitut også undrer sig over, hvad der var galt, men det kan ikke sige hvad.
Hendes jurist mener, at banken formentlig glemte at medregne terminen i hendes budget ved huskøbet.
Banken siger, at hun tjente mindre end hun plejede. Det hænger ikke sammen med hele historikken i sagen. Banken må tage ansvaret for sin fejl og den måde, som den har forsøgt at manipulere hende på og rette fejlen i sit system.
Banken må endvidere betale kompensation for den psykiske situation og økonomiske situation, som den har sat hende i. I sidste måned havde hun kun 49 kr. til resten af måneden, fordi banken ikke ville nedsætte ydelsen på 5.500 kr. om måneden på lånet. Herefter havde hun intet at leve for.
Nordea Danmark har anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende.
Klagen vedrører bankens rådgivning i slutningen af 2011/starten af 2012, og det er derfor begrænset, hvilke dokumenter og informationer banken er i besiddelse af på nuværende tidspunkt vedrørende sagsforløbet. Ifølge bogføringsloven er banken alene forpligtet til arkivere materiale vedrørende kunder i fem år samt indeværende år, hvorfor banken ikke har pligt til at opbevare dokumentation for udstedelse af lånebevis, rådighedsberegning m.v., der stammer fra 2012 og tidligere.
Klageren har ved sin underskrift af de to god skik rådgivningsskemaer i starten af 2012 bekræftet, at hun modtog rådgivning af banken om låneoptagelserne med sikkerhed i fast ejendom.
Klageren havde selv ansvaret for at korrigere/gøre opmærksom på eventuelle forkerte beløb i rådighedsberegningen ved lånebevis på villa af 28. oktober 2011. Det er ikke dokumenteret, at de i rådighedsberegningen anførte beløb ikke var korrekte på tidspunktet for udfærdigelsen.
Banken bærer ikke ansvaret for, at klagerens økonomi måtte have ændret sig efterfølgende.
Det var ikke erstatningspådragende for banken at finansiere et køb op til 1.008.000 kr. på baggrund af de i rådighedsberegningen af 28. oktober 2011 anførte beløb. Et eventuelt rådgivningsansvar i forbindelse med klagerens køb af ejendommen er endvidere forældet på nuværende tidspunkt.
Den af klageren fremlagte kladde til lånebevis af 27. oktober 2014 til køb af ejerlejlighed er ikke underskrevet af banken, og klageren kan ikke støtte ret på dette. På grund af den forløbne tid er banken ikke bekendt med, hvorfor kladden er printet. Faktum er dog, at klageren i slutningen af 2011 købte en ejendom for 975.000 kr., hvilket er lavere end begge lånebeviser.
Ved underskriften af gældsbrevet den 31. oktober 2016 erkendte klageren at skylde banken 650.000 kr. samt godkendte at afvikle gælden med en månedlig ydelse på 5.500 kr.
Ankenævnets bemærkninger
Den 28. oktober 2011 udstedte banken et lånebevis til køb af villa til klageren for et beløb op til 1.008.000 kr. Banken udarbejdede endvidere et finansieringsforslag og en rådighedsberegning ved lånebevis på villa af 28. oktober 2011 til klageren. Det fremgik heraf, at klagerens årlige indkomst i 2011 var sat til i alt 443.470 kr.
I slutningen af 2011 købte klageren en ejendom for 975.000 kr., som hun finansierede med et obligationslån i Nordea Kredit og med et Nordea Prioritetslån i banken. Klageren har i de i sagen fremlagte god skik rådgivningsskemaer bekræftet, at hun modtog rådgivning fra banken i forbindelse med låneoptagelserne. Hun har ligeledes bekræftet, at hun i forbindelse med optagelsen af realkreditlånet fik udleveret rådighedsberegninger.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken ved udstedelsen af lånebeviset af 28.oktober 2011, finansieringsforsalget og rådighedsberegningen af 28. oktober 2011, og ej heller ved klagerens optagelse af realkreditlånet og Nordea Prioritetslånet og rådgivningen af klageren i forbindelse hermed, begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar for banken.
Det bemærkes i øvrigt, at et eventuelt rådgivningsansvar mod banken under alle omstændigheder er forældet i henhold til den treårige forældelsesfrist, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1 og 2.
Ankenævnet finder, at det er uklart på hvilket grundlag kladden til lånebevis af 27. oktober 2014 blev udarbejdet. Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at der var tale om, at banken printede kladden til lånebevis af 27. oktober 2014 med henblik på at sløre en eventuel fejl i forbindelse med klagerens ejendomskøb i 2011. Allerede fordi der er tale om en kladde uden underskift af banken, finder Ankenævnet ikke, at kladden kan tillægges betydning for sagens afgørelse.
I 2016 satte klageren i første omgang ejendommen til salg for ca. 920.000 kr. Det var imidlertid ikke muligt at sælge ejendommen til denne pris. For at få solgt ejendommen hurtigt satte klageren prisen ned med ca. 400.000 kr., hvorefter ejendommen efter en budrunde blev solgt for 585.000 kr. Ankenævnet finder ikke, at banken kan gøres ansvarlig for klagerens beslutning om at sælge ejendommen for 585.000 kr.
Den 31. oktober 2016 underskrev klageren et gældsbrev vedrørende optagelse af et lån på 650.000 kr. til en variabel rente på for tiden 6 % om året til dækning af underskuddet ved ejendomssalget samt til indfrielse af et forbrugslån og en kredit i banken. Lånet skulle afvikles med en månedlig ydelse på 5.500 kr. om måneden. Ankenævnet finder ikke, at der er godtgjort omstændigheder, der kan medføre, at den af klageren indgåede aftale skal tilsidesættes.
Der er heller ikke godtgjort andre omstændigheder, der kan medføre, at klageren skal frigøres helt eller delvis for sin gæld til banken.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.