Afgørelse

Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med køb af grund og byggeprojekt.

Indledning

Denne sag vedrører, om Danske Bank i forbindelse med finansiering af klagernes køb af en grund og byggeprojekt har pådraget sig et erstatningsansvar.

Sagens omstændigheder

Klagerne M og K ejede i 2006 en ejerlejlighed E. Parret ønskede at købe en grund, hvorpå de kunne få bygget et hus. Klagerne henvendte sig i Danske Bank med henblik på at opnå finansiering til projektet.

Den 8. august 2006 udarbejdede banken en "Økonomiberegning" og en "Boligkøbsberegning" for klagerne.

Af "Boligkøbsberegningen" fremgår:

"…

Boligberegning
Her i boligkøbsberegningen kan I se, i hvilket prisniveau I kan købe parcelhus.

Kontantprisen er beregnet ved at tage udgangspunkt i det rådighedsbeløb på 10.872 kr., I har i 2007, og som er vist i økonomiberegningen på side 1.

Boligkøbsberegningen er kun vejledende, og indeholder ikke en bevilling af lån.

Det påvirker jeres mulighed for at købe bolig, hvis jeres økonomi forandrer sig, eller hvis der sket ændringer i det generelle renteniveau. I er altid velkomne til at kontakte mig for at få lavet en ny beregning.

…

Specifikation af boligkøbsberegning

…

Finansieringsforslag

…

…"

Banken har anført, at det blev aftalt med klagerne, at der ved beregningerne blev forudsat en friværdi på ca. 700.000 kr. i deres lejlighed E. Værdien blev anslået på baggrund af et salgsbudget, der var udarbejdet af en ejendomsmægler, udvisende et provenu på ca. 1 mio. kr. Klagerne har oplyst, at dette var baseret på et salg til ca. 1,7 mio. kr.

Af "Økonomiberegningen" fremgår:

"…

Økonomiberegning

I får her en vejledende økonomiberegning, hvor vi har brugt de oplysninger om jeres nuværende og forventede fremtidig økonomi, som I har givet os.

Økonomiberegningen er kun vejledende og indeholder ikke en bevilling af lånene.

Til brug for beregning af jeres fremtidige rådighedsbeløb har I valgt, at beregningen tager udgangspunkt i jeres forventede indtægter og udgifter i 2007.

…

Specifikation af indtægter

…

Rådighedsbeløb i den nuværende økonomi er baseret på beløb for indeværende år, og rådighedsbeløb i den fremtidige økonomi er baseret på forventede beløb for 2007. For hele perioden anvender vi skattesatser og beløbsgrænser for 2006.

…

Vi har forudsat at renten er uændret i alle år. Eventuelle ændringer i renteniveauet kan have betydning for renteudgifter og løbetid på lån med variabel rente.

…"

Banken har anført, at det blev aftalt med klagerne, at det ved beregningerne blev lagt til grund, at K havde en lønindkomst på 350.000 kr., da hun ville være færdiguddannet lærer, når byggeriet var færdigt. Der blev ikke i beregningen medtaget indtægter fra klagernes diskotek. Parret havde ikke børn.

Klagerne købte herefter en grund til 595.000 kr., der blev finansieret med en boligkredit med en variabel rente på 5,95 % p.a.

Banken har oplyst, at klagerne i juni 2007 indgik en aftale med en virksomhed V vedrørende køb af et "monteringsfærdigt husmateriale incl. råhusmontage" til 2.357.000 SEK (svenske kroner).

Banken har videre oplyst, at klagerne i juni 2008 anmodede banken om at finansiere byggeriet af deres hus. K havde valgt ikke at færdiggøre sin læreruddannelse. Hun havde i stedet åbnet en tøjbutik, men var på daværende tidspunkt på barsel. På grund af ændringerne i parrets økonomi udarbejdede banken en ny "Økonomiberegning" og "Boligkøbsberegning". Banken har anført, at K’s indtægt efter aftale med klagerne blev sat til 140.000 kr. årligt. Parret havde fortsat indtægter fra deres diskotek.

Af "Økonomiberegningen" fremgår:

"…

Økonomiberegningen på de næste sider er udarbejdet på baggrund af de oplysninger om indtægter og udgifter, I har givet os, og som I har bedt om skal med i beregningen.

Beregningen er vejledende og indeholder ikke en bevilling af lånene. Vil I disponere på baggrund af økonomiberegningen, går vi ud fra, at I tjekker, om alle indtægts- og udgiftsposter er med og uden fejl, da selv mindre faktuelle forskelle kan få konsekvenser for jeres fremtidige økonomi. Opdager I en fejl, eller at der mangler en post, er I selvfølgelig velkomne til at få lavet en ny beregning – I skal kontakte jeres rådgiver.

Til brug for beregningen af jeres fremtidige rådighedsbeløb har I valgt, at beregningen tager udgangspunkt i jeres forventede indtægter og udgifter i 2009.

Lønindkomsten i beregningen er jeres indkomst før fradrag for AM-bidrag og særlig pensionsopsparing og efter fradrag for almindelig ATP og jeres bidrag til pensionsindbetalinger via jeres arbejdsgiver.

…

Specifikation af indtægter

…"

Af "Boligkøbsberegningen" fremgår:

"…

Herunder viser vi et forslag til finansiering og en opgørelse over de anslåede boligudgifter ved køb af … [H].

Finansieringsforslaget er kun vejledende, og indeholder ikke en bevilling af lån.

I har valgt følgende finansieringsforslag

Finansieringsforslag

…

I økonomiberegningen kan I se, hvad jeres rådighedsbeløb bliver, hvis I køber … [H].

…"

Banken har oplyst, at den angivne "Kontantpris" på 3,5 mio. kr., der er angivet i boligkøbsberegningen, er realkreditinstituttets forhåndsvurdering af byggeriet. Byggeriets forventede samlede pris var fortsat ca. 3,1 mio. kr. svarende til en finansiering på ca. 2,5 mio. kr. samt et forventet provenu ved salg af lejlighed E på ca. 700.000 kr.

Klageren optog den 8. juli 2008 som forhåndslån et realkreditlån på 2.032.202 kr. med en fast rente på 7 %.

Banken har anført, at den i august 2008 blev bekendt med, at der var problemer med byggeriet herunder med fundament, sokkel og vægge. Banken udarbejdede på klagernes anmodning en opgørelse over omkostninger i forbindelse med byggeriet til brug for klagernes erstatningskrav mod virksomheden V.

Klagerne har anført, at de af flere omgange omlagde realkreditlånet og at banken glemte at oplyse om ekstra omkostninger som f.eks. garantiprovision. Banken erkendte fejlen og tilbagebetalte en lille del af beløbet. Banken har anført, at garantiprovisionen fremgik af omprioriteringsblanketten, som klagerne underskrev. Banken valgte pr. kulance at refundere halvdelen af provisionen for første kvartal. Klagerne har videre anført, at rådgiveren R desuden glemte at lave et lån afdragsfrit, hvilket medførte yderligere omkostninger. Igen erkendte banken fejlen og som et "plaster på såret" sagde banken, at de fik "en lidt bedre rente". Banken har anført, at banken erkendte fejlen og på klagernes vegne hjemtog et nyt lån med afdragsfrihed uden omkostninger for parret.

Banken har anført, at forhåndslånet i juni 2010 enten skulle fristforlænges eller indfries, da det var to år siden, at det var blevet udbetalt. Klagerne ønskede ikke at færdiggøre byggeriet og havde forhandlet med V om tilbagekøb af byggeprojektet og grunden - hvorfor forhåndslånet skulle indfries. Lånet blev omlagt til et boliglån med en variabel rente på 6,95 % p.a. og en løbetid på 30 år.

Banken har videre anført, at klagerne i november 2010 holdt et forligsmøde med V i bankens afdeling. Parret var orienteret om, at banken ikke kunne yde dem juridisk rådgivning under forhandlingerne. Parret valgte at indgå forlig med V, der købte grund og projekt for 400.000 kr.

Banken har oplyst, at klagernes lejlighed E blev solgt med overtagelsesdag den 1. marts 2011. Provenuet udgjorde ca. 400.000 kr. og blev sammen med 300.000 kr. af forligsbeløbet indsat på klagernes boliglån. Restgælden udgjorde herefter ca. 356.000 kr.

Parternes påstande.

Klagerne har den 18. februar 2011 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal tilbagebetale "alt i forbindelse med lånet minus afdrag fra 2008 til 2011 herunder renteudgifter, lånesagsgebyr, tinglysning, kurtage, kurstab, garantiprovision og omlægningsomkostninger".

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har bl.a. anført, at banken har udført dårlig og mangelfuld rådgivning.

Deres første rådgiver ville ved rådgivningsmødet ikke beregne økonomien ud fra fremtidige aspekter - men derimod baseret på den reelle økonomi, som den så ud på dette tidspunkt. Denne beslutning modsagde rådgiver R, der gik ind og overtog sagen.

Banken burde ikke have lånt dem flere penge på daværende tidspunkt, da lejligheden havde stået til salg meget længe (ca. 8 mdr.) - banken burde i stedet havde bedt dem vente på et provenu. De ved, som alle andre godt, at dét mæglerne vurderer en ejendom til, yderst sjældent er dét, som den bliver solgt for.

Banken har udregnet rådighedsbeløbet ud fra en formodning om en færdiggjort læreruddannelse. Banken burde have taget udgangspunkt i den daværende SU.

Banken nævner i brevet flere gange deres diskotek, hvilket de er dybt uforstående overfor. I 2011 henvendte de sig og ville gerne købe et nyt færdiglavet hus, hvilket de blev nægtet, da banken mente, at deres økonomi var for usikker. Hvilket begrundes med, at en stor del af indtægten kommer fra nævnte diskotek. Bankens chef er sågar med på et telefonmøde, hvori han forklarer, at hvis der tages udgangspunkt i diskoteket, kan de låne max. 400.000,- til et hus. Så hvordan kunne banken give dem så stort et lån dengang? Dette må bero på manglende rådgivning og manglende grundig udregning. Diskoteket har eksisteret de sidste 5 år og i alle de år har de trukket 5.000,- ud til deres daglige husholdning.

Det er ikke korrekt, at de selv har bedt om at få forhåndslånet indfriet. R kontaktede dem i maj/juni 2010 for at spørge, hvad de ville gøre, for hun var ganske sikker på, at realkreditinstituttet ikke ville være med længere og derved ikke ville forlænge lånet. Derfor ville det være bedst at indfri lånet for derved at finde en løsning, såfremt de skulle betale for huset. Heri ligger et nyt perspektiv - for senere på året fortæller Danske Banks chef til V’s advokat, at kassen er lukket - de vil ikke låne dem flere penge. Derved ville de stå i en personlig konkurs, hvis de tabte en sag mod V. På den foranledning valgte de med henblik på deres familie at indgå forlig, da det klart var deres eneste chance for at slippe for retsforfølgelse.

Banken skal huske, at de er forbrugere og det er banken magtpåliggende at sørge for at fortælle om eventuelle garantier, ekstra omkostninger osv. Banken har jo givetvis godkendt at have fejlet på disse punkter - hvorfor ellers tilbagebetale provision og dække omkostninger ved omlægning af lån.

Banken har ved adskillige møder sørget for, at chefen har været med, hvilket ifølge en rådgiver i afdelingen er et udtryk for enten, at man sidder over for nogle, der flere gange ikke har betalt, hvilket jo aldrig har været tilfældet. Eller at pågældende rådgiver har lavet så graverende fejl, at denne skal ses over skulderen.

Bilagene i sagen viser tydeligt fejlene ved udregningen af budgettet. R har aldrig bedt om dokumentation for en eventuel sikkerhed for, at K kunne få et job efter endt uddannelse.

Danske Bank har bl.a. anført:

Ankenævnets bemærkninger og konklusion

Ankenævnet finder ikke godtgjort, at Danske Bank ved rådgivningen af klagerne vedrørende finansiering af parrets køb af grund samt byggeprojekt har begået fejl eller forsømmelser, der medfører et erstatningsansvar for banken.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Klagen tages ikke til følge.