Afgørelse

Tilbagesøgning af en betaling, der fejlagtigt var debiteret tredjemands konto. Indsigelse om mangelfuld rådgivning og underfinansiering i forbindelse med køb og ombygning af fast ejendom samt fejlagtig administration af byggesag.

Indledning

Sagen vedrører krav om, at pengeinstitut skal frafalde tilbagesøgningskrav begrundet i indsigelse om mangelfuld rådgivning og underfinansiering i forbindelse med køb og ombygning af fast ejendom samt fejlagtig administration af byggesag.

Sagens omstændigheder

I foråret 2013 solgte klagerne H og M deres hus. Den 21. marts 2013 udarbejdede Danske Bank et såkaldt køberbevis til klagerne på 3.001.000 kr., hvori klagernes egenkapital til finansiering var anført til 720.000 kr.

Den 12. april 2013 købte klagerne en ny ejendom for 1.940.000 kr. Klagerne overvejede at udføre enten et større eller et mindre renoveringsprojekt på ejendommen. Primo maj var klagerne til møde i banken vedrørende finansiering af købet og renoveringen. Banken har fremlagt en beregning (herefter beregning 1) vedrørende ”stort projekt”, hvori udgifter til renovering var ansat til 752.779,50 kr. I beregningen var endvidere anført:

”Værdi efter projektets gennemførelse kr. 2.475.000 kr. 80 % belåning giver ca. 1.940.000 kr. i hånden (omk. Til tinglysning bank og [realkreditinstitut] er indregnet) …

Kontantpris 1.940.000 kr. + projektet 750.000 kr. = 2.690.000 kr.

2.690.000 kr. - 1.940.000 kr. = 750.000 kr. + omk. Forbundet med byggesagen anslået 10.000 kr. …

Nyt lån, omkostninger anslået: …

I alt [realkreditinstitut] og DB anslået 8.800 kr.

Tinglysning … Omk. i alt til staten 25.400 kr.

Omk. til [realkreditinstitut], DB og stat indregnes i lånet.”

I beregningen var endvidere anført gebyrer til byggesagen (byggeadministration 3.000 kr., oprettelse af forhåndslångaranti 750 kr., en kvartalsmæssig garantiprovision på 0,5625 % samt vurdering 1.250 kr. pr. stk.).

Klagerne besluttede sig for det større byggeprojekt og var igen til møde i banken den 24. maj 2013.

Banken har fremlagt en anden beregning (herefter beregning 2). Klagerne har bestridt beregningen og har anført, at de først modtog denne på et møde i banken den 26. juni 2014. I beregningen var den samlede anskaffelsessum anført til 2.765.696 kr. bestående af købesummen på 1.940.000 kr., byggeudgifter 756.562,50 kr., landinspektørudgifter 8.000 kr., omkostninger til skøde, hjemtagelse og tinglysning af realkreditlån og administration af byggesag m.v. på i alt 61.133 kr. Ifølge beregningen udgjorde finansieringsbehovet i alt 1.936.696 kr., der fremkom således:

”[Klagernes] egenkapital som er disponibel på tidspunktet for byggeriet start 100.000 kr.

[Klagernes] kontante udbetaling til køb af grunden 130.000 kr. …

Egenkapital som frigøres efter byggeriets start (f.eks. provenu af solgt ejendom) 599.000 kr. …

Endeligt finansieringsbehov i alt 1.936.696 kr. …

Den 14. juni 2013 sendte realkreditinstituttet R, som er koncernforbundet med banken, et lånetilbud til klagerne vedrørende et fastforrentet lån med en kursværdi på 1.980.077 kr., og et anslået provenu på 1.943.907 kr. efter fradrag af tinglysningsafgift på 31.200 kr. og omkostninger til R på 4.970 kr.

Den 24. juni 2013 underskrev klagerne en entreprisekontrakt med entreprenøren E om renovering af ejendommen til en fast pris på 756.562,50 kr. inkl. moms. Betalingen til E skulle ske i ni rater henhold til en betalingsplan. Rate nummer seks var på 50.000 kr. inkl. moms for garageport.

Den 27. juni 2013 indgik provenuet af realkreditlånet på 1.975.107,34 kr. på klagernes såkaldte køberkonto i banken, svarende til kursværdien anført i lånetilbuddet på 1.980.077 kr., med fradrag af omkostninger til R på 4.970 kr.

Den 28. juni 2013 indbetalte klagerne 13.360 kr. til deres advokat til tinglysningsafgift vedrørende skødet.

Den 4. juli 2013 indsatte klagerne 160.000 kr. på en byggekonto hos banken. Af aftalen om oprettelse af kontoen af 3. august 2013 fremgik, at der skulle indsættes i alt 765.000 kr. på kontoen, at klagerne skulle sende en skriftlig, dokumenteret anmodning, når der skulle udbetales fra kontoen, og at kontohaver (klagerne) kun kunne benytte kontoen til dækning af udgifter og forpligtelser vedrørende byggeriet. Endvidere fremgik, at bankens gebyr for administration af byggekontoen og gebyr pr. besigtigelse udgjorde henholdsvis 3.000 kr. og 1.250 kr. Den 9. august 2013 overførte klagerne 599.000 kr. til byggekontoen fra en boligsalgskredit, som de fik oprettet i forbindelse med salget af deres eksisterende hus.

Den 16. august 2013 blev der betalt 31.460 kr. i tinglysningsafgift fra køberkontoen, der herved fik en negativ saldo på 30.195,78 kr. Samme dag blev der overført 31.000 kr. fra byggekontoen til køberkontoen. Den 1. oktober 2013 blev der overført 20.002,61 kr. fra klagernes omprioriteringskonto til M’s indlånskonto, hvorfra der samme dag blev overført 15.000 kr. til byggekontoen. Den 25. november 2013 blev der trukket 1.250 kr. i gebyr for ratebesigtigelse på byggekontoen.

Den 29. november 2013 sendte E en faktura på 50.000 kr. inkl. moms til klagerne vedrørende udførelse af garageport med betalingsfrist inden otte dage. Entreprisen blev afsluttet den 1. december 2013. Den 3. december 2013 attesterede klagerne fakturaen fra E. Fakturaen blev fejlagtigt betalt fra en tredjemands konto af banken eller R.

Af udskrifter vedrørende byggekontoen fremgår, at der i perioden fra den 30. august 2013 til den 23. december 2013 blev overført i alt 706.562,50 kr. til E fra kontoen. Klagerne har anført, at de alene modtog udskrift vedrørende perioden fra den 1. januar 2014 til den 26. marts 2014.

Den 14. januar 2014 overførte banken 30.000 kr. fra byggekontoen til klagernes budgetkonto. I e-mails af 17. januar 2014 til banken spurgte klagerne:

”Jeg så lige her til morgen, at der var blevet overført 30.000 fra vores byggekonto til vores ”budgetkonto”. Vi er ikke klar over, hvad disse penge er fra. Så du kunne måske oplyse os om det? …

Betyder dette … at der var 30.000 for meget på byggekontoen. … Vi tænker selvfølgelig på, om vi kan regne med pengene – eller om de pludselig trækkes fra budgetkontoen igen.”

Banken svarede i e-mails samme dag:

”Det der er overført til jeres budgetkonto er et a conto overskud fra byggekontoen …

Ja pengene er i overskud og er overført til jer. …”

I et brev til klagerne af 19. marts 2014 meddelte banken, at garantien for forhåndslånet var frigivet, at byggekontoen var ophævet, og at restindeståendet, der udgjorde 37,58 kr., var indsat på en anden konto tilhørende klagerne.

Den 15. april 2014 kontaktede R klagerne og meddelte, at R fejlagtigt havde betalt 50.000 kr. til E fra en tredjemands konto. I et brev af 30. april 2014 til banken afviste klagernes advokat tilbagesøgningskravet. Den 26. juni beklagede banken den fejlagtige betaling og meddelte, at den ville refundere sine gebyrer på i alt 5.000 kr. (3.000 kr. for byggekontoadministration, 750 kr. for oprettelse af forhåndslångaranti samt 1.250 kr. for ratebesigtigelse). Banken fastholdt i øvrigt sit tilbagesøgningskrav.

Banken har under klagesagen oplyst, at bankens tilbagesøgningskrav udgør 45.000 kr. efter fradrag af gebyrer, som banken vil refundere, og at banken er indstillet på at tilbyde klagerne et lån på 45.000 kr. på favorable vilkår.

Parternes påstande

Den 7. juli 2014 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal frafalde tilbagesøgningskravet.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har blandt andet anført, at tilbagesøgningskravet skyldes bankens og R’s fejl.

Banken påtog sig at sørge for finansiering af købet og renoveringen af ejendommen. Banken påtog sig endvidere at administrere byggesagen mod en betaling på 3.000 kr.

De var i god tro. Den 1. december 2013 var byggesagen afsluttet. Banken bekræftede to gange den 17. januar 2014, at der var et overskud på 30.000 kr. Den 19. marts 2014 meddelte banken, at byggekontoen var afsluttet. De burde ikke have opdaget fejlen, der først blev opdaget af R og banken den 15. april 2014, efter byggesagens afslutning.

Banken har underfinansieret ejendommen. Finansieringsbehovet var kendt fra starten og bestod af en fast entreprisesum og en købspris for ejendommen.

De så først beregning 2 på et møde i banken i juni 2014. Beregning 2 indeholder fejlagtige oplysninger om egenfinansieringen og finansieringsbehovet. Ifølge beregning 2 udgjorde egenfinansieringen 829.000 kr. De har imidlertid alene aftalt og godkendt en egenfinansiering på 729.000 kr. (udbetaling på 130.000 kr. og salgsprovenu på 599.000 kr.). Egenfinansieringen i boligkøberbeviset var også alene anført til 720.000 kr. Banken anførte oprindeligt i klagesagen, at deres egenfinansiering skulle have været 829.000 kr. Banken har i sit indlæg af 5. september 2014 rettet dette til 766.563 kr. De forskellige beløb viser, at banken ikke har haft styr på finansieringsbehovet. Udgifter til landinspektør og omkostninger til skøde var ikke en del af deres finansieringsbehov. Garantiprovisionen på 2.473 kr. blev betalt flere gange og ikke kun én gang som angivet i beregning 2.

Banken var ikke berettiget til at betale tinglysningsomkostningerne og gebyr for færdigmelding fra byggekontoen. Banken oplyste fejlagtigt, at tinglysningsomkostningerne på 31.000 kr. til realkreditlånet var indeholdt i lånet, og at færdigmeldingsgebyr på 1.250 kr. var indeholdt i låneomkostningerne. Af beregning 1 fremgik, at tinglysningsomkostninger til lånet var indeholdt i selve lånet. Af aftalen om oprettelse af byggekontoen fremgik endvidere, at gebyr for færdigmelding var indeholdt i gebyret til R. Betalinger fra byggekontoen skulle attesteres af dem. De har ikke anmodet om eller godkendt betaling af tinglysningsomkostninger eller gebyr for færdigmelding fra byggekontoen. Hævningerne viser, at banken har underfinansieret sagen. Banken opdagede dette allerede den 16. august 2013, men undlod at underrette dem. Banken hjemtog et for lille lån, hvorfor banken efterfølgende var nødsaget til at hæve tinglysningsafgiften fra deres byggekonto.

Banken gav dem tilsagn om, at der var et overskud på 30.000 kr. Størrelsen af det oplyste overskud stemmer ikke med bankens efterfølgende krav på 50.000 kr.

Danske Bank har blandt andet anført, at banken finansierede købet og renoveringen af ejendommen som aftalt. Banken har på intet tidspunkt tilsikret klagerne, at alle beløb i byggesagen var afdækket ved enten egenfinansiering eller lånefinansieringen. Banken må derfor afvise, at der er hjemtaget et for lille lån.

Klagerne ønskede en del af udgifterne afholdt ved egenfinansiering. Der skulle hjemtages et lån med et provenu på 1.940.000 kr. efter fradrag af omkostninger, svarende til købesummen. Hertil kom udgiften til projektet, der skulle finansieres ved provenuet fra salget af klagernes eksisterende ejendom samt en kontant betaling.

Udgifterne til tinglysningsafgift og øvrige omkostninger var indregnet i låneprovenuet og fremgår af lånetilbuddet.

Klagerne hæfter for betaling af fakturaen på 50.000 kr. fra E vedrørende garagen. Klagerne godkendte fakturaen ved deres underskrift og anmodede banken om at betale fakturaen. Banken er indstillet på at tilbyde klagerne et favorabelt lån på 45.000 kr.

Klagerne har ikke lidt et tab, men har alene haft en skuffet forventning.

Banken er ikke enig i, at der blev indgået aftale med klagerne om en egenfinansiering på i alt 729.000 kr. som anført i beregning 1. Klagerne oplyste, som anført i beregning 2, at de ville betale i alt 230.000 kr. kontant, hvortil kom salgsprovenuet på 599.000 kr. Renoveringsudgifterne var i beregning 1 ansat til 752.779 kr., hvortil kom anslåede omkostninger på 10.000 kr., eller i alt 762.779 kr. De faktiske udgifter udgjorde 756.562,50 kr., hvortil kom anslåede omkostninger på 10.000 kr., eller i alt 766.562,50 kr. Egenfinansieringen var i beregning 2 ansat til 766.000 kr. Klagerne har erlagt egenfinansiering på i alt 744.000 kr. (salgsprovenu på 599.000 kr., udbetaling 130.000 kr. og overførsel fra omprioriteringskonto 15.000 kr.), eller 22.000 kr. mindre end i beregning 2. Når denne difference sammenholdes med de fejlagtigt udbetalte 30.000 kr. fra byggekontoen, svarer resultatet til bankens tilgodehavende på 50.000 kr.

Boligkøberbeviset er en anslået beregning, der blev udarbejdet inden købet og den endelige aftale om finansiering.

Ankenævnets bemærkninger

Den 12. april 2013 købte klagerne en ejendom for 1.940.000 kr. Den 24. juni 2013 underskrev klagerne en entreprisekontrakt med entreprenøren E om renovering af ejendommen til en fast pris på 756.562,50 kr. inkl. moms. Til brug for finansiering af køb og renovering hjemtog klagerne via Danske Bank et realkreditlån i realkreditinstituttet R og oprettede en byggekonto i banken, hvorpå der skulle indsættes i alt 765.000 kr.

Ved en fejl fra bankens eller R’s side blev E’s faktura af 29. november 2013 på 50.000 kr. inkl. moms betalt fra en tredjemands konto. Den 14. januar 2014 overførte banken 30.000 kr. fra byggekontoen til klagernes budgetkonto. Den 17. januar 2014 bekræftede banken, at beløbet vedrørte et overskud på byggekontoen. Den 19. marts 2014 meddelte banken, at byggekontoen var ophævet, og at restindeståendet, der udgjorde 37,58 kr., var indsat på en anden af klagernes konti. Den 15. april 2014 kontaktede R klagerne med krav om betaling af fakturabeløbet.

I e-mails af 17. januar 2014 til banken spurgte klagerne om baggrunden for overførslen af beløbet på 30.000 kr., og om hvorvidt de kunne risikere, at beløbet blev tilbageført. Banken bekræftede, at beløbet vedrørte et overskud på byggekontoen.

Ankenævnet finder, at klagerne - uanset bankens bekræftelse - burde have indset, at overførslen af beløbet på 30.000 kr. beroede på en fejl. Ankenævnet har herved lagt vægt på, at E’s faktura af 29. november 2013 på 50.000 kr. inklusiv moms, der er attesteret til betaling den 3. december 2013, ikke fremgår af det kontoudtog vedrørende byggekontoen pr. 31. december 2013, der er sendt til klagerne. Ankenævnet har endvidere lagt vægt på indholdet af entreprisekontrakten sammenholdt med det beløb, der blev indsat på byggekontoen, og de beløb, der senere blev hævet på kontoen. Under henvisning hertil, og da klagerne overfor E hæftede for betaling af fakturaen, finder Ankenævnet, at det ikke kan pålægges banken at frafalde tilbagesøgningskravet mod klagerne. Det bemærkes herved, at Ankenævnet ikke finder, at banken har fortabt sit krav ved passivitet.

Der er ikke grundlag for at fastslå, at banken i øvrigt i forbindelse med finansieringen eller byggesagen begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar.

Ankenævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at banken med urette har hævet beløb fra klagernes byggekonto eller andre konti.

Den 26. juni 2014 meddelte banken, at den ville refundere sine gebyrer på i alt 5.000 kr. for byggekontoadministration, oprettelse af forhåndslångaranti samt ratebesigtigelse. Banken har under klagesagen oplyst, at bankens tilbagesøgningskrav herefter udgør 45.000 kr., og at banken er indstillet på at tilbyde klagerne et lån på 45.000 kr. på favorable vilkår. Ankenævnet finder ikke, at klagerne har krav på yderligere kompensation.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.

Klagerne får klagegebyret tilbage.