Afgørelse

Spørgsmål om ansvar i forbindelse med finansiering af køb og renovering af ejendom, herunder for manglende betaling af håndværkere via byggekredit. Indsigelse om at banken alene rettede sit krav vedrørende fællesgæld mod klageren og ikke tillige mod klagerens tidligere samlever

Indledning

Sagen vedrører, om Danske Bank har pådraget sig et ansvar overfor klageren i forbindelse med finansiering af køb og renovering af ejendom, herunder for manglende betaling af håndværkere via byggekredit samt indsigelse om, at banken alene rettede sit krav vedrørende fællesgæld mod klageren og ikke tillige mod klagerens tidligere samlever.

Sagens omstændigheder

I maj 2007 købte klageren og hans daværende samlever, S, en ejendom, E2, for 2,1 mio. kr. til overtagelse den 1. august 2007. E2 skulle ombygges for 1,7 mio. kr. i perioden fra november 2007 til august 2008. Købet og ombygningen skulle finansieres ved et forhåndslån på 2,8 mio. kr. i Realkredit Danmark og ved et forventet provenu på ca. 1 mio. kr. ved salg af klagerens eksisterende ejendom.

Klageren har oplyst, at det forventede provenu ved salg af hans eksisterende ejendom, E1, udgjorde 1 mio. kr. Banken har oplyst, at det forventede provenu af E1 udgjorde 800.000 kr., og at finansieringen af E2 herudover skulle ske ved et forventet salgsprovenu på 575.000 kr. for en anden ejendom, E3, tilhørende klageren, og som var udlejet til to lejere, L1 og L2. Klageren har anført, at han ikke var officiel ejer af E3, der var ejet af L1 og L2.

Klageren har oplyst, at han primo 2008 meddelte banken, at han og S var gået fra hinanden, og at E2 herefter var et projekt til videresalg.

I foråret 2008 fik klageren og S bevilget en byggekredit med et kreditmaksimum på 1,3 mio. kr. Banken har oplyst, at byggekreditten skulle bruges til mellemfinansiering af E2, da renoveringen blev dyrere end forventet, og da salget af E1 var gået i stå.

Banken har endvidere oplyst, at klageren på et møde i juni 2008 meddelte, at han og S var gået fra hinanden, at han ikke havde råd til at beholde E2, og at E2 derfor skulle sælges efter færdiggørelse af renoveringen. Den forventede salgspris var 4.975.000 kr., med et forventet provenu på ca. 547.000 kr. efter indfrielse af realkreditlånet, byggekreditten og klagerens øvrige engagement med banken. Ifølge banken oplyste klageren endvidere, at S ikke længere indbetalte på budgetkontoen til dækning af parrets fælles udgifter, og at klageren var indstillet på selv at forsøge at klare parrets fælles udgifter, indtil E2 og E1 var solgt. I forbindelse med mødet fik klageren bevilget en kredit på budgetkontoen på 200.000 kr. til dækning af faste udgifter til E2.

Pr. 1. oktober 2008 udgjorde trækket på byggekreditten 1.152.061,91 kr. Klageren har anført, at banken fra oktober 2008 ikke ville betale yderligere regninger fra byggekreditten. Ultimo 2008 og primo 2009 holdt banken og klageren møder vedrørende færdiggørelse af ombygningen.

I januar 2009 blev kreditmaksimum på budgetkontoen forhøjet til 390.000 kr., og byggekreditten blev forhøjet til 1.670.000 kr. Banken har oplyst, at man foreslog klageren at hæve en af sine pensioner i utide, da klagerens likviditet var meget stram, og da banken ikke ønskede at bevilge flere penge til projektet.

Klageren har anført, at han efter aftale med banken bestilte håndværkere til færdiggørelse af E2 i henhold til indhentede tilbud, og at banken fik yderligere sikkerhed i E1, men at banken efterfølgende afslog at betale for de udførte arbejder over byggekreditten. I e-mail af 15. januar 2009 rykkede klageren banken for betaling af en håndværker. I e-mail af 26. februar 2009 oplyste klageren, at han havde modtaget tilbud på diverse færdiggørelsesarbejder.

I maj 2009 flyttede klageren ind i E2, der var sat til salg.

I juni 2009 bevilgede banken klageren en "intern rentenulstilling" indtil den 31. december 2009.

Klageren havde endvidere en lønkonto i banken med en kredit på 100.000 kr. Kreditten bortfaldt den 1. juni 2009, og lønkontoen var herefter i overtræk med 73.677,05 kr. den 30. juni 2009, efter at klagerens løn på 21.741,37 kr. var indgået. Som følge heraf blev en sædvanlig månedlig overførsel på 16.000 kr. til budgetkontoen ikke gennemført, og betalinger på i alt 16.800,22 kr. fra budgetkontoen til Realkredit Danmark pr. 30. juni 2009 blev afvist af banken. Den 9. juli 2009 blev der overført 80.000 kr. fra byggekreditten til lønkontoen. Samme dag fik klageren udbetalt 6.000 kr. fra lønkontoen. Banken har under klagesagen oplyst, at der ved posteringerne reelt skete en modregning på 15.741,37 kr. (klagerens løn på 21.741,37 kr. med fradrag af udbetalingen til klageren på 6.000 kr.), og banken har under klagesagen tilbudt at tilbageføre modregningen.

I e-mails af 2., 3. og 27. juli 2009 meddelte klageren, at han var utilfreds med bankens manglende betaling af aftalte færdiggørelsesarbejder.

E1 blev solgt pr. 1. oktober 2009 med et provenu på 421.000 kr. Beløbet blev anvendt til indfrielse af trækket på budgetkontoen. Kreditten på budgetkontoen bortfaldt samtidig. Salget af E1 var betinget af tinglysning af en servitut på såvel E1 som på E3, der var naboejendom til E1. For at sikre tinglysning af servitutten overtog klageren E3 sammen med L1. Banken har oplyst, at klageren og L1 var enige om, at E3 så vidt muligt skulle videresælges indenfor 1-2 år.

Ved breve af 31. maj 2010 opsagde banken dels byggekreditten, der pr. denne dato havde en negativ saldo på 2.036.345,78 kr., og dels et af klageren optaget boliglån med en gæld 190.805,32 kr., til fuld indfrielse. Banken har oplyst, at opsigelsen af byggekreditten skyldtes, at klageren havde flere udeståender med håndværkerne på byggeprojektet, end klageren tidligere havde oplyst, og at opsigelsen af boliglånet skyldtes restancer. Klagerens engagement blev herefter overgivet til bankens inkassoafdeling, der den 25. juni 2010 sendte et udkast frivilligt forlig til klageren, hvori bankens samlede tilgodehavende var opgjort til 2.272.042,68 kr.

Banken har oplyst, at man den 5. juli 2010 modtog et frivilligt forlig underskrevet af S.

E2 blev solgt for 3.350.000 kr. i august 2010. Provenuet på 700.000 kr. blev anvendt til nedbringelse af gælden på byggekreditten, og banken aflyste sit ejerpantebrev på 1,6 mio. kr. i E2 i forbindelse med ejendomshandlen.

Den 2. marts 2011 meddelte banken, at klagerens betaling af gæld havde været sat i bero i længere tid, og at gælden nu var forfalden til betaling. Gælden vedrørende byggekreditten var opgjort til 1.524.856,11 kr., mens gælden vedrørende boliglånet var opgjort til 223.925,67 kr., eller i alt 1.748.781,78 kr.

Den 12. juli 2011 anmodede banken klageren om at indbetale 2.549,17 kr. til dækning af gælden vedrørende budgetkontoen.

S indledte efter det oplyste gældssanering i oktober 2011.

Den 18. november 2011 indgav banken betalingspåkrav til Retten i Svendborg vedrørende budgetkontoen. Samme dag indgav banken stævning vedrørende byggekreditten. Banken har oplyst, at man endvidere indgav betalingspåkrav til retten vedrørende boliglånet.

Den 13. december 2011 rejste klageren indsigelse mod betalingspåkravet og henviste til, at han havde indgivet klage til Ankenævnet. Den 15. december 2011 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet.

Den 11. januar 2012 blev klageren dømt som udebleven til at betale 1.665.550,77 kr. vedrørende byggekreditten (sag BS … 15), med tillæg af renter fra den 17. oktober 2011 samt sagens omkostninger. Den 28. marts 2012 henviste retten i Svendborg sag BS… 75 til behandling i Ankenævnet, jf. retsplejelovens § 361.

Parternes påstande

Den 15. december 2011 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal eftergive hans gæld til banken.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at banken har forværret hans økonomiske situation, dels ved at nægte at udbetale bevilgede kreditter, herunder til færdiggørelse af byggeriet, dels ved ensidigt at gå efter ham og lade S slippe. Hans hovedindsigelse i sagen er bankens forskelsbehandling af ham og S.

Banken forskelsbehandlede ham og S, der var tidligere ansat i Danske Bank, og hvis far var tidligere filialdirektør i Danske Bank. Banken lod S slippe for gælden. Alle terminer til realkreditlånet blev betalt af ham i hele ejerperioden for E2, ved aftalt overtræk på hans budgetkonto, idet han samtidig havde udgiften til E1. Hans pensionskonto, indestående på hans lønkonto og provenuet fra E1 blev brugt til at betale ikke blot hans gæld men også hans og S’ fælles gæld. S fik samtidig fuldt skattefradrag for renterne vedrørende E2, selvom alle udgifter blev afholdt af ham. S fik i foråret 2008 og 2009 store beløb retur fra skattevæsenet. Banken lod beløbene passere S’ konto, hvorimod banken i juni 2009 tog hele hans løn og samtidig afmeldte alle betalinger. Banken gik udelukkende efter at inddrive den fælles gæld hos ham og indgav stævning og betalingspåkrav mod ham.

Renoveringen startede i januar 2008, men gik i stå i oktober 2008, da banken pludselig afslog at betale håndværkerne som aftalt. Enkelte byggeopgaver var blevet dyrere end forventet, men der var taget forbehold herfor, og byggekreditten var ikke brugt. På møde med banken i efteråret 2008 og primo 2009 medbragte han tilbud fra håndværkere til færdiggørelse af E2, så E2 kunne sælges. Banken gav tilsagn om, at arbejderne kunne iværksættes i henhold til de indhentede tilbud og fik samtidig transport i provenuet for E1. Banken forlangte, at han skulle anvende en bestemt VVS- mand. I foråret 2009 konstaterede banken, at de aftalte arbejder var udført, men afslog derefter at betale. Han indgik på egen hånd afdragsordninger med håndværkerne, men ikke alle håndværkere blev betalt, hvilket førte til rets- og fogedsager.

Han hæftede alene overfor håndværkerne og indgik på egen hånd afdragsordninger med håndværkere for ca. 80.000 kr. Banken burde have rådgivet ham om, at aftalerne med håndværkerne skulle have været indgået i både hans og S’s navn, da byggekreditten var fælles.

Han skiftede bank i sommeren 2009, men blev alligevel nødt til at opsige sin pension for at betale de håndværkere, som banken havde snydt for betaling.

Banken forsøgte løbende at få ham til at hæve sin pension i utide, så banken kunne få del i pensionen.

Da salget af E2 var tæt på at være en realitet, måtte han hæve en af sine pensioner for at betale en udlægshaver i E2, da udlægshaveren truede med tvangsauktion. For at få E2 solgt lod banken ham endvidere blive medejer af E3 og lod ham gældsætte sig yderligere for 650.000 kr. Denne gæld er ikke en del af klagen.

Banken kunne have stoppet ombygningsprojektet langt tidligere. E1 var ikke solgt, og økonomien hang ikke sammen.

Banken sendte i sommeren 2010 en vurderingsmand fra Realkredit Danmark ud for at vurdere E2, hvilket resulterede i, at det oprindelige realkreditlån på 2,8 mio. kr. blev reduceret til 2.479.000 kr. med yderligere omkostninger til følge. Realkreditlånet blev efterfølgende indfriet ved salget af E2.

Banken vil ikke oplyse, hvordan kravet mod ham er opgjort.

Danske Bank har blandt andet anført, at banken gav klageren og S tilsagn om at ville medvirke til finansieringen af købet og den efterfølgende ombygning af E2 på baggrund af en sædvanlig kreditvurdering.

Banken kunne ikke forudse finanskrisen og dens indvirkning på ejendomsmarkedet.

Klageren indgik selv aftale med håndværkerne om ombygningen af E2, og banken var således uden indflydelse på dels i hvis navn, aftalerne blev indgået, dels at budgettet blev overskredet. Banken har ikke dikteret klageren hvilke håndværkere, han skulle anvende, men banken er bekendt med, at klageren var nødt til at vælge et andet VVS-firma, da der var opstået uenighed mellem klageren og det oprindelige firma om arbejdets udførelse, og at klageren derfor ikke ønskede at afregne et forfaldent beløb.

Banken gjorde undervejs i forløbet klageren opmærksom på, at banken alene ville finansiere betaling af de håndværkerudgifter, som var nødvendige til færdiggørelsen af ombygningen, så ejendommen kunne blive solgt.

Klagerens plan var i juni 2008 at sælge E2 efter færdiggørelse af ombygningen til en forventet salgspris på 4,975 mio. kr. og med et forventet provenu på ca. 547.000 kr. efter indfrielse af realkreditlånet, byggekreditten og klagerens øvrige engagement med banken. I januar 2009, da byggekreditten og kreditmaksimum på budgetkontoen blev forhøjet, havde klageren og banken fortsat en forventning om, at provenuet fra salget af ejendommene kunne inddække bankengagementet. Banken foreslog klageren at hæve en af sine pensioner i utide, da klagerens likviditet var meget stram, og da banken ikke ønskede at bevilge flere penge til projektet. Banken blev efterfølgende bekendt med, at klageren havde anvendt provenuet fra pensionsordningen til betaling af forfaldne regninger til håndværkere.

Banken forsøgte at hjælpe klageren mest muligt ved dels at acceptere, at ombygningen kunne færdiggøres, inden E2 skulle sælges, dels ved at bevilge en intern rentenulstilling i en periode frem til den 31. december 2009, da hverken E2 eller E1 var blevet solgt.

E1 blev solgt med et provenu, der var 379.000 kr. mindre end det forventet.

Klageren gav banken indtryk af, at E2 skulle sælges i fri handel. Der var tinglyst udlæg i E2, og udlægshaver fastholdt, at fordringen skulle betales, inden udlægget kunne aflyses. Da banken ikke ønskede at finansiere betalingen, foreslog banken, at klageren overvejede at hæve endnu en pensionsordning.

Klageren solgte E3 uden provenu, hvorved han på forhånd accepterede, at han fik brug for en mellemfinansiering på 575.000 kr. svarende til det oprindeligt forventede provenu.

Banken accepterede løsningen med klagerens overtagelse af E3, da overtagelsen var nødvendig for salget af E2, og da løsningen ville nedbringe klagerens engagement med banken med 421.000 kr.

Klageren og S hæfter solidarisk for byggekreditten.

Klageren er selv ansvarlig for at indgå en aftale med S om deres indbyrdes hæftelsesforhold for byggekreditten.

Banken har ikke på nogen måde tilgodeset S på grund af hendes fars tidligere ansættelse i banken, men banken foretog en sædvanlig rykkerprocedure og inkassobehandling overfor S.

Klageren fik løbende tilsendt kontoudskrifter.

Der er afsagt dom over klageren for så vidt angår det skyldige beløb på byggekreditten.

Ved posteringerne i juni 2009 mellem løn- og budgetkontoen og byggekreditten skete der reelt en modregning. Banken tilbyder at tilbageføre modregningen på 15.741,37 kr. (klagerens løn på 21.741,37 kr. med fradrag af udbetalingen til klageren på 6.000 kr.). Hvis klageren ønsker modregningen udbetalt, vil dette medføre, at der opstår en tilsvarende forfalden gæld til banken.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet lægger til grund, at klageren og S hæftede solidarisk for gælden på byggekreditten. Som følge af klagerens solidariske hæftelse er banken berettiget til at gøre hele restgælden gældende over for klageren.

Ankenævnet har ikke herved taget stilling til, i hvilket omfang S hæfter overfor klageren i det indbyrdes forhold mellem klageren og S.

Klageren har anført, at banken har handlet ansvarspådragende ved manglende betaling af håndværkere under byggekreditten. Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at der er sket fejl eller forsømmelser fra bankens side, der har medført et erstatningsberettiget tab for klageren. Ankenævnet bemærker herved, at byggekreditten var trukket med ca. 2 mio. kr. den 31. maj 2010, hvor byggekreditten blev opsagt, og at der således var et betydeligt overtræk på kreditten.

Der er ikke i øvrigt godtgjort eller sandsynliggjort omstændigheder, der kan medføre, at klageren er frigjort for hæftelsen for byggekreditten, boliglånet eller budgetkontoen, eller at banken kan pålægges at nedsætte klagerens gæld til banken.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.