Afgørelse

Spørgsmål om erstatningsansvar ved udarbejdelse af beregning forud for køb af fast ejendom.

Indledning.

Denne klage vedrører, om Max Bank har pådraget sig et erstatningsansvar over for klagerne i forbindelse med klagernes beslutning om køb af en fast ejendom.

Sagens omstændigheder.

Klagerne under denne sag er L og J, der er samboende.

I forbindelse med L og J’s overvejelser om køb af en fast ejendom rettede parret i december 2007 henvendelse til Max Bank, hvor L allerede var kunde.

Under sagen er fremlagt en "Vejledende budgetberegning" af 10. december 2007, hvorefter klagerne ved køb af en bestemt fast ejendom ville opnå et månedligt rådighedsbeløb på 8.811 kr. I beregningen er under biludgifter medtaget 12.000 kr. årligt til benzin, ligesom børnefamilieydelse vedrørende parrets barn er medtaget under indtægter med 13.844 kr. J’s bruttoløn er anført med 427.440 kr. Ifølge banken blev beregningerne udleveret til klagerne, hvilket klagerne bestrider.

Klagerne har anført, at banken i beregningen baserede J’s indkomst på 37 timer ugentligt i stedet for korrekt 32 timer. Banken havde fået forelagt J’s ansættelseskontrakt og lønsedler. Max Bank har anført, at klagerne ikke gjorde opmærksom på, at beregningen skulle tage højde for J’s nye ansættelsesaftale med 32 timers arbejdsuge, men det erkendes, at man ved en nærlæsning ville have bemærket oplysningen.

Den 18. december 2007 underskrev L og J købsaftale om køb af den omhandlede ejendom med overtagelse 1. februar 2008. Købesummen var 1.750.000 kr.

Den 10. januar 2008 underskrev klagerne erklæring om at have modtaget rådgivning fra Max Bank i forbindelse med optagelse af lån med sikkerhed i fast ejendom.

Ved gældsbrev underskrevet af klagerne den 11. januar 2008 ydede Max Bank klagerne et boliglån på 496.000 kr., som skulle afvikles med en månedlig ydelse på 5.100 kr. (61.200 kr. årligt); renten var 8,7 %, og lånets løbetid var 14,5 år.

I efteråret 2008 rettede klagerne henvendelse til Max Bank på baggrund af, at deres rådighedsbeløb var mindre end forudsat.

Af en vejledende budgetberegning udfærdiget af Max Bank den 25. september 2008 fremgår, at parrets rådighedsbeløb var 9.055 kr. månedligt. De årlige indtægter og udgifter svarer stort set til beløbene i beregningen af 10. december 2007.

I en budgetberegning af 20. november 2008 er parrets månedlige rådighedsbeløb 7.673 kr. I forhold til beregningen fra september 2008 er parrets indtægter ca. 44.000 kr. mindre, mens udgifterne er uændrede.

Klagerne har anført, at beregningen af 20. november 2008 fremkom efter, at banken havde undskyldt regnefejlen omkring J’s lønindkomst i december 2007. Beregningen viser, at de på købstidspunktet kun havde et rådighedsbeløb på 7.673 kr. Banken har anført, at klagerne som følge af fejlberegningen vedrørende J’s løn fik en godtgørelse ved, at boliglånets rente blev nedsat til 7,05 %. Ydelsen skulle uændret være 5.100 kr. månedligt svarende til en løbetid på 11,82 år.

I en budgetberegning dateret 21. november 2008 er parrets månedlige rådighedsbeløb 5.580 kr. Det samlede indtægtsbeløb er her anført med 564.648 kr. eller 55.640 kr. lavere end i beregningen af 20. s.m.; udgifterne er uændrede. Baggrunden for indtægtsnedgangen var J’s jobskifte i efteråret 2008.

Banken har anført, at J’s jobskifte medførte yderligere nedsættelse af parrets rådighedsbeløb, hvorfor man tilbød at forlænge lånets løbetid. Lånet blev samtidig forhøjet med 27.000 kr. til dækning af overtræk m.v.

Den 15. januar 2009 underskrev klagerne ny låneaftale om boliglånet, som blev forhøjet med 27.000 kr. til 518.343 kr. Ydelsen var fastsat til 3.515 kr. og renten til 7,05 %; løbetiden var 28,27 år.

I maj 2009 underskrev klagerne nyt gældsbrev vedrørende boliglånet, som blev forhøjet med 39.000 kr. til 552.743 kr. Forhøjelsen vedrørte restgælden på et billån efter klagernes salg af deres bil. Ydelsen blev fastsat til 4.100 kr. månedligt, og renten var 7,58 %.

Parternes påstande.

Klagerne har den 2. juni 2009 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Max Bank tilpligtes at betale erstatning.

Max Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at regnefejlen vedrørende J’s løn som følge af, at lønindkomsten var beregnet på 37 timer i stedet for 32 timer, medførte, at de fik udbetalt 1.382 kr. mindre (9.055 kr. ÷ 7.673 kr.), end forudsat.

Banken oplyste, at 9.055 kr. månedligt var i underkanten af rådighedsbeløbet for en familie på tre, men børnefamilieydelsen kom oveni, så derfor blev de godkendt til lånet. De regnede med at have 9.055 kr. med tillæg af børnefamilieydelsen til rådighed. Banken regnede således forkert, idet børnefamilieydelsen allerede var indregnet. De fik ikke budgettet med hjem, så de kunne ikke gennemgå det, men stolede på, at banken havde regnet rigtigt.

Banken begik en fejl i forbindelse med beregningen af rådighedsbeløbet. Banken er undergivet professionsansvar, og de har lidt et økonomisk målbart tab. Der er en klar årsagssammenhæng mellem regnefejlen, den dårlige rådgivning og tabet. De har haft direkte udgifter foranlediget af fejlen i form af omkostninger til udfærdigelse af skøde, flytteomkostninger, fraflytningsudgifter fra hidtidig bolig m.v. Hertil kommer eventuelt tab ved salg af ejendommen.

Beregningen med det månedlige rådighedsbeløb på 7.673 kr. viser, at de aldrig burde være bevilget lånet. De har aldrig haft råd til at bo i huset, men banken fik dem på et fejlagtigt grundlag overbevist om, at de kunne klare det.

Det virkede, som om banken gjorde alt for, at de skulle have råd til at købe ejendommen, selvom et køb lå under grænsen for bankens godkendelse med hensyn til rådighedsbeløb. Efterfølgende oplyste banken, at hvis den ikke havde lånt dem pengene, ville de blot være gået til en anden bank og fået lånet der. Så kunne banken lige så godt selv yde lån til dem.

Selvom de har underskrevet erklæringen af 10. januar 2008, er det ikke ensbetydende med, at rådgivningen levede op til standarden for god rådgivning.

Lånets løbetid er blevet forøget, men de samlede kreditomkostninger på lånet er steget fra ca. 404.000 kr. (lånet af 3. januar 2008) til ca. 665.000 kr. (lånet af 14. januar 2009), hvilket ses ved en sammenligning af lånedokumenterne fra januar 2008 og januar 2009. De lider som følge heraf et betydeligt tab. Den samlede rentebetaling bør derfor nedsættes med ca. 260.000 kr.

Med hensyn til et af banken omtalt beløb på 70.000 kr. til istandsættelse af huset bestrider de, at de havde beløbet kontant forud for købet af ejendommen. De har efter købet istandsat badeværelset ved hjælp fra deres forældre økonomisk såvel som i form af arbejdskraft og materialer.

De bestrider, at banken har ydet dem fuld kompensation for regnefejlen ved at nedsætte renten fra oprindelig 8,7 % til 7,05 %. Kompensationen blev først givet med virkning fra lånedokumentet i januar 2009. De har derfor ikke fået kompensation for de forudgående næsten 12 måneder.

Banken begik desuden fejl efter købet af ejendommen ved at overføre et for lille beløb til budgetkontoen sammenholdt med de udarbejdede budgetter.

Renteforhøjelsen til 7,58 % indeholdt i lånedokumentet fra maj 2009 skete uden forudgående aftale. De bestrider, at forhøjelsen skulle være aftalt med nogle økonomiske eksperter, der har hjulpet dem, jf. herved mailkorrespondance.

Den efterfølgende ændring af deres arbejdssituation er sagen uvedkommende.

Max Bank har anført, at banken foretog økonomiberegninger på tre forskellige ejendomme, som klagerne fandt interessante. Beregningerne blev foretaget på baggrund af parrets oplysning om, hvilken løn J forventede fremadrettet. J var da i forhandlinger om nyt job.

Beregningerne blev ved flere møder gennemgået med klagerne, som godkendte oplysningerne. Af beregningerne fremgår alle, at børnefamilieydelsen er medtaget som indtægt.

I forbindelse med klagernes beslutning om købet af ejendommen, anmodede bankens medarbejder om dokumentation for J’s nye timeløn, hvilket blev dokumenteret i kopi af ansættelseskontrakten. Klagerne undlod at oplyse, at ansættelsen angik en 32 timers arbejdsuge, men det erkendes, at man ved nærlæsning af kontrakten kunne have set oplysningen.

En revideret budgetberegning viste et rådighedsbeløb på 8.811, kr., og på denne baggrund besluttede klagerne sig for købet. I beregningen var afsat 12.000 kr. til benzinudgifter samt 22.764 kr. til dagpleje, uanset udgiften først var aktuel fra sommeren 2008.

Banken lagde vægt på, at klagerne selv havde 70.000 kr. til brug for istandsættelse af ejendommen, ligesom de oplyste, at deres bil, hvis der var behov derfor, ville kunne sælges. En yderligere fleksibilitet var, at klagerne valgte at afvikle boliglånene over 14 år, uanset en typisk løbetid for sådanne lån er 20 år.

I oktober / november 2008 blev klagernes økonomi på ny gennemgået, og banken erkendte da, at fejlen vedrørende J’s fremtidige 32 timers arbejdsuge. Det blev derfor aftalt og accepteret af klagerne, at banken ydede en kompensation svarende til rådighedsbeløbsforskellen, således at klagerne blev stillet 100 % som i den oprindelige vejledende budgetberegning. Rentenedsættelsen svarede til en forkortelse af lånets løbetid med 2 ¾ år svarende til en sparet ydelse på i alt 168.300 kr. Klagerne har således ikke lidt noget tab.

Renteforhøjelsen fra 7,05 til 7,58 % skete som led i en generel forhøjelse af alle bankens udlån.

Den primære årsag til klagernes svage økonomiske situation er J’s efterfølgende skifte af arbejde samt senere arbejdsløshed, ligesom L er blevet ramt af sygdom.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet lægger til grund, at klagerne i forbindelse med deres overvejelse om købet af den omhandlede faste ejendom modtog budgetberegningerne fra Max Bank, hvoraf fremgik et månedligt rådighedsbeløb på ca. 9.000 kr. I alle fremlagte beregninger er børnefamilieydelsen medtaget under indtægter, hvorfor klagernes forudsætning om, at børnefamilieydelsen ikke indgik i det beregnede rådighedsbeløb på 9.000 kr., ikke lægges til grund.

Banken har erkendt, at man ved en nøjere gennemgang af ansættelseskontrakten for J, som banken var bekendt med ved den endelige budgetberegning, ville have konstateret, at J’s arbejdsuge var 32 timer og ikke 37 timer som ellers forudsat af banken. Banken har efter klagernes indsigelse i denne forbindelse nedsat renten på klagernes boliglån fra oprindelig 8,7 % til 7,05 % som kompensation for denne fejl.

Efter en samlet vurdering finder Ankenævnet ikke grundlag for at pålægge Max Bank at betale klagerne erstatning i videre omfang end sket ved den rentekompensation, som blev ydet klagerne ved nedsættelsen af lånets rente. Det bemærkes samtidig, at Ankenævnet lægger til grund, at den efterfølgende renteforhøjelse fra 7,05 til 7,58 % var en generel renteforhøjelse på boliglån i banken.

Som følge af det anførte træffes følgende

afgørelse:

Klagen tages ikke til følge.