Afgørelse

Spørgsmål om ansvar ved rådgivning og udarbejdelse af boligberegning i forbindelse med køb af fast ejendom.

Indledning.

Denne sag vedrører spørgsmålet, om indklagede har pådraget sig erstatningsansvar over for klagerne som følge af mangelfuld rådgivning i forbindelse med klagernes køb af en fast ejendom, som efter relativt kort tid blev videresolgt.

Sagens omstændigheder.

Klagerne, der er ægtefællerne M og H, købte i 1998 en fast ejendom, som blev finansieret bl.a. ved lån hos indklagede.

I 2000 rettede klagerne henvendelse til indklagede om skift af bolig. Klagerne har anført, at de efter købet i 1998 havde fået et barn og derfor ønskede et større rådighedsbeløb. Indklagede har anført, at det ikke erindres, at klagerne gav udtryk for, at de ønskede et større rådighedsbeløb.

Den 10. august 2000 udarbejdede indklagede et økonomibudget med henblik på at finde frem til den maksimale kontantpris, som klagerne kunne købe en ejendom for. Beregningen tog udgangspunkt i M's indtægt ved fuldtidsarbejde og H's indtægt under forældreorlov. De faste udgifter blev beregnet til 67.633 kr. årligt, svarende til 5.636 kr. pr. måned. Leveomkostninger blev fastsat til 72.000 kr. årligt, svarende til 6.000 kr. pr. måned. På baggrund heraf blev det beregnet, at klagerne årligt havde 97.949 kr. til rådighed for en ny bolig, hvilket svarede til en kontantpris på op til 888.000 kr. finansieret ved et realkreditlån på 715.000 kr. og et boliglån på 224.000 kr.

I efteråret 2000 solgte klagerne deres daværende ejendom for 1.065.000 kr. Indklagede har oplyst, at der ved salget fremkom et provenu på 270.000 kr., som bl.a. blev anvendt til indfrielse af klagernes boliglån, som havde en restgæld på ca. 240.000 kr.

Klagerne købte samtidig en anden ejendom for en kontantpris på 795.000 kr. med overtagelse den 1. december 2000. Til finansiering af ejendomskøbet ydede indklagede et boliglån på 250.000 kr. Afviklingen af boliglånet skulle påbegyndes den 1. juli 2001.

Ud over boliglånet havde klagerne et privatlån hos indklagede med en restgæld pr. 31. december 2000 på 161.864 kr. Lånet blev afviklet med en månedlig ydelse på 2.465 kr.

Pr. den 1. december 2000 blev de månedlige overførsler fra klagernes lønkonto til klagernes budgetkonto, hvorfra de faste udgifter blev betalt, nedsat fra 15.500 kr. til 13.500 kr.

I marts 2001 meddelte indklagede klagerne, at de månedlige overførsler til budgetkontoen pr. 1. juli 2001 skulle forhøjes med 2.200 kr. til 15.700 kr.

Klagerne, der nu ventede barn nr. 2, satte herefter ejendommen til salg.

Salget blev gennemført i foråret 2001 til en kontantpris på 880.000 kr.

Pr. den 15. maj 2001 flyttede klagerne til en lejet lejlighed.

Parternes påstande.

Den 5. oktober 2001 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at de i 2000 ønskede at flytte til en billigere bolig med henblik på at opnå et større rådighedsbeløb. De indleverede en salgsopstilling vedrørende henholdsvis deres daværende bolig og en billigere bolig, som de havde interesse i, samt oplysninger om løn, skat mv. til indklagede, som herefter udarbejdede en økonomiberegning.

De medvirkede ikke ved udarbejdelsen af beregningen, da de ikke har den nødvendige viden og kompetence hertil. Indklagedes medarbejder, der udarbejdede økonomiberegningen, kom frem til, at deres rådighedsbeløb ville blive forøget med 2.500 kr. pr. måned, såfremt de solgte og købte til de oplyste priser. Dette var præcis, hvad de ønskede, hvorfor boligskiftet blev gennemført. Den daværende ejendom blev solgt til den højst udregnede pris, og de fik et nedslag i prisen på den købte ejendom.

Da indklagede i foråret 2001 stillede krav om forhøjelse af de månedlige overførsler til budgetkontoen med 2.200 kr., måtte de konstatere, at deres rådighedsbeløb blev væsentligt lavere end forudsat ved købet af ejendommen. De fik ingen forklaring på, hvorfor overførslerne skulle stige, og det var umuligt at få indklagede til at medvirke til en budgetgennemgang. De så ingen anden udvej end at sælge ejendommen, hvilket indklagedes medarbejder også fandt mest fornuftigt.

Rådighedsbeløbet blev ikke de ca. 6.000 kr., som indklagede påstår, men derimod ca. 3.800 kr. efter ydelsesforhøjelsen på de 2.200 kr., som de stadig ikke kender baggrunden for.

Såfremt indklagede nu mener, at økonomien hang fint sammen, burde medarbejderen have rådgivet dem om deres muligheder for at blive i ejendommen. Det var ikke med deres gode vilje, at ejendommen blev solgt.

H havde børnepasningsorlov i perioden 28. august 2000 - 15. marts 2001, hvilket var planlagt i forhold til økonomibudgettet. Barn nr. 2 var ikke planlagt, men budgettet burde navnlig henset til deres alder ikke være lagt så stramt, at der ikke var plads til endnu et barn.

Ydelsesfritagelsen på boliglånet blev aftalt efter forslag fra indklagede og var således ikke begrundet i manglende økonomisk mulighed for at afdrage på gælden. Deres indtægt er ikke blevet mindre, men derimod større, fordi H overgik fra orlovsydelse til dagpenge.

Indklagede har ydet dårlig rådgivning både i forbindelse med ejendomskøbet i 2000 og i forbindelse med beslutningen om salget i foråret 2001. Indklagede bør derfor erstatte deres omkostninger i forbindelse med handlerne. Som følge af den dårlige rådgivning bor de nu i en lejet lejlighed og har en gæld på ca. 280.000 kr. Såfremt indklagede eksempelvis havde frarådet dem at købe ejendom nr. 2, kunne de i dag have været gældfri og oven i købet have haft en opsparing.

Indklagede har anført, at økonomibudgettet er baseret på klagernes egne oplysninger om indtægter og udgifter. Beregningen er korrekt, og klagerne har ikke oplyst om fejl i de oplysninger, der blev lagt til grund for beregningen.

Ved udarbejdelsen af budgettet har klagerne vurderet, at et rådighedsbeløb på 6.000 kr. pr. måned var tilstrækkeligt. Da klagerne købte ejendommen til en lavere pris end den beregnede, må det endelige rådighedsbeløb have været større end de 6.000 kr., hvis klagernes faste udgiftsmønster i øvrigt har været uforandret.

Den personlige indtægt var sat i forhold til, at M havde fuldtidsarbejde og H var på forældreorlov.

For at afhjælpe de midlertidige økonomiske problemer som følge af orloven forslog man en ydelsesfritagelse på boliglånet. H's orlov ophørte den 15. marts 2001. Stigningen i budgettet i marts 2001 skyldes således formentlig, at klagerne fra dette tidspunkt skulle afdrage på boliglånet. Ophøret af orloven betød, at H's indtægt steg fra orlovsydelsen på 7.410 kr. pr. måned til dagpenge svarende til 12.350 kr. pr. måned. Ydelsesfritagelsen er ikke indregnet i økonomibudgettet. Indtægtsstigningen kunne således dække afdragene på boliglånet. Såfremt H fik fuldtidsarbejde, ville indtægten blive yderligere forøget til dækning af udgifterne til børnepasning.

Det var ikke indklagedes opgave at forudsige, om klagerne ønskede reserveret et beløb i budgettet til et eventuelt barn nr. 2.

Indklagede er uden ansvar for, at forudsætningerne for økonomibudgettet som følge af klagernes forhold senere er ændret.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Det må lægges til grund, at økonomibudgettet af 10. august 2000 blev udarbejdet af indklagede på grundlag af de oplysninger, som blev givet af klagerne, og det er ikke godtgjort, at der er fejl i beregningerne.

Det må lægges til grund, at klagerne på tidspunktet for udarbejdelsen af beregningen selv vurderede, at de kunne klare sig for et rådighedsbeløb på 6.000 kr. pr. måned, og Ankenævnet finder ikke, at indklagede har pådraget sig ansvar ved at undlade at fraråde klagerne at købe ejendommen.

Ankenævnet finder endvidere, at klagerne selv må bære ansvaret for beslutningen om at sælge ejendommen i foråret 2001.

Klagernes krav om erstatning for de merudgifter, som de blev påført som følge af ejendomskøbet/salget, tages således ikke til følge.

Som følge heraf

Klagen tages ikke til følge.