Spørgsmål om ansvar ved udarbejdelse af boligberegning i forbindelse med af opførelse af fast ejendom.
| Sagsnummer: | 370 /1999 |
| Dato: | 07-03-2000 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Jette Kammer Jensen, Bjarne Lau Pedersen, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Boligberegning
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar ved udarbejdelse af boligberegning i forbindelse med af opførelse af fast ejendom. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører spørgsmålet, om indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar over for klagerne i forbindelse med udarbejdelse af en boligberegning forud for opførelsen af et typehus.
Sagens omstændigheder.
Primo 1998 købte klagerne, der er ægtefæller, en byggegrund med henblik på opførelse af et parcelhus.
I april 1998 udarbejdede byggefirmaet F for klagerne en boligøkonomiberegning med henblik på klagernes overvejelser om indgåelse af aftale om et byggeprojekt. I beregningen var den ene klagers årlige lønindtægt anført med 389.000 kr. Beregningen viste et månedligt dispositionsbeløb på 9.895 kr. efter betaling af faste udgifter.
Efter forudgående henvendelse fra klagerne modtog indklagede den 2. juli 1998 pr. telefax kopi af F's boligberegning ".... til brug for udarbejdelse af budget i forbindelse med opførelse af nyt hus i ....".
Indklagede har anført, at klagerne oplyste, at byggeprojektet ikke var endeligt, ligesom klagerne, forinden de gik i gang med projektet, ønskede deres hidtidige ejendom solgt. Man foretog derfor ikke nogen egentlig beregning, men det blev meddelt, at såfremt det endelige projekt holdt sig inden for de rammer, der fremgik af F's beregning, ville indklagede medvirke.
Medio august 1998 modtog indklagede fra klagerne et konkret projekt samt en revideret boligøkonomiberegning udfærdiget af F den 7. august 1998. Den ene klagers lønindtægt var fortsat oplyst til 389.000 kr.; det månedlige dispositionsbeløb for klagerne var anført med 10.823 kr.; i det under sagen fremlagte eksemplar er med håndskrift fradraget 800 kr. i dette beløb. Indklagede har anført, at reduktionen var en følge af indklagedes gennemgang af beregningen og skyldes, at ydelsen på kreditforeningslånet samt udgifter til licens og vægtafgift var fejlagtige.
Medio august 1998 - formentlig den 10. august - afholdtes møde med klagerne hos indklagede. Indklagede har anført, at indklagedes medarbejder på mødet oplyste, at F's beregning skulle rettes på punkterne vedrørende kreditforeningslånet, vægtafgift og licens, ligesom lønindtægten på 389.000 kr. skulle reduceres til 375.300 kr. som følge af fradrag for arbejdsgiverbetalt pension.
Indklagede har yderligere anført, at medarbejderen er af den opfattelse, at han sandsynligvis på mødet under gennemgang af en af indklagede udarbejdet boligøkonomiberegning spurgte klagerne, om angivelserne vedrørende lønindtægter var korrekt. Klagerne modtog den af indklagede udarbejdede boligøkonomiberegning på mødet, og da denne viste et rådighedsbeløb på 10.023 kr., blev byggeprojektet igangsat.
Ved skrivelse af 11. august 1998 meddelte indklagede klageren:
"Som nævnt på mødet i afdelingen g.d. er jeres mdl. rådighedsbeløb, såfremt det blev dette projekt, kr. 10.023,- plus børnecheck.
"Pinsepakkens" fulde virkning i år 2001 vil for jeres vedkommende betyde en mdl. merudgift på ca. kr. 700,-.
Banken finder de beregnede rådighedsbeløb fornuftige, og vi finansierer gerne dette eller lign. projekt."
Indklagede har ikke under sagens forberedelse kunnet fremlægge kopi af den af indklagede udfærdigede boligøkonomiberegning. Klagerne har anført, at der ikke dem bekendt blev udarbejdet eller forelagt en af indklagede udfærdiget økonomiberegning på dette tidspunkt. Indklagede har i samme forbindelse anført, at beregningen på grund af omlægning i edb-systemet ikke kan rekonstrueres; beregningen svarer dog indholdsmæssigt til F's beregning bortset fra de korrektioner, som medførte nedsættelsen af rådighedsbeløbet med 800 kr.
I november 1998 blev der foretaget ændring af klagernes skattemæssige forskudsopgørelser for 1999. Indklagede medvirkede i denne forbindelse. Ændringerne vedrørte renteudgifter, men ikke størrelsen af lønindkomst.
I foråret 1999 rettede klagerne henvendelse til indklagede, da de ikke kunne få deres budget til at hænge sammen. Ved en gennemgang af klagernes økonomiske forhold viste det sig, at F's beregning af 7. august 1998 var fejlbehæftet vedrørende den ene klagers lønindtægt, der rettelig viste sig at være 333.192 kr. mod anført 389.000 kr.
Af sagen fremgår, at klagerne optog et større boliglån end det, der oprindelig var budgetteret med, samt at den ene klagers firmabil blev udskiftet med en dyrere model. Når bortses fra de korrektioner, der følger heraf, var klagernes rådighedsbeløb månedligt 1.551 kr. mindre, end hvad der fremgik af beregningen i august 1998.
Klagerne rettede henvendelse til advokat, som i skrivelse af 31. maj 1999 til indklagede tog forbehold for at rejse erstatningskrav. Indklagede afviste at være erstatningsansvarlig.
Parternes påstande.
Klagerne har den 21. september 1999 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes principalt at dække deres tab, subsidiært at betale en godtgørelse; herudover skal indklagede betale afledte omkostninger, herunder advokatomkostninger.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at indklagedes rådgivning var mangelfuld og i strid med god pengeinstitutskik, idet indklagede ukritisk lagde oplysningerne i F's beregning til grund, herunder navnlig indkomstoplysningerne. Indklagede undlod at indhente deres lønsedler.
F's beregning stemte ikke overens med indklagedes beregning, hvilket indklagede burde have reageret overfor.
De reagerede ikke selv på indklagedes beregning, fordi de havde en berettiget forventning om, at indklagede foretog fornødne undersøgelser og sikrede sig oplysningernes rigtighed.
Indklagede forestod endvidere ændringen af forskudsregistreringen og undlod også i denne forbindelse at foretage ændring af lønangivelsen.
De havde en berettiget forventning om, at indklagede ved gennemgang af F's beregning var opmærksom på, om F havde anvendt korrekte budgetforudsætninger, som indklagedes rådgiver i det hele måtte antages at være bekendt med.
Ved skrivelsen af 11. august 1998 bekræftede indklagede, at der forventeligt ville være et rådighedsbeløb på 10.023 kr. Indklagede godkendte således dette rådighedsbeløb.
Indklagede har anført, at man medio august 1998 udarbejdede en boligøkonomiberegning, i hvilken forbindelse man ikke ukritisk lagde F's beregning til grund. Man var dog berettiget til at lægge F's og dermed klagernes oplysninger vedrørende lønindtægter til grund.
Indklagede kan ikke gøres erstatningsansvarlig for den afvigelse, som den forkerte lønangivelse medførte.
Med hensyn til udfærdigelsen af forskudsopgørelserne for 1999 bestod indklagedes medvirken herved alene i, at klagernes kapitalindkomster blev rettet.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Indklagede modtog i august 1998 byggefirmaets boligøkonomiberegning dateret 7. august 1998, I denne var den ene klagers lønindtægt oplyst til 389.000 kr. Ankenævnet finder, at indklagede var berettiget til at gå ud fra, at denne oplysning var korrekt, hvorved bemærkes, at det måtte påhvile klagerne selv at kontrollere beregningens oplysninger om lønindtægt og lignende.
Indklagede har derfor ikke pådraget sig erstatningsansvar som følge af, at det efterfølgende viste sig, at beløbet på 389.000 kr. var fejlagtigt. Indklagede havde heller ikke i forbindelse med ændringen af klagernes forskudsregistreringer anledning til kontrollere rigtigheden af de anførte indkomstbeløb.
Allerede følge af det anførte
Klagen tages ikke til følge.