Indsigelse om mangelfuld rådgivning og om manglende omlægning af realkreditlån
| Sagsnummer: | 007 |
| Dato: | 11-06-2021 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Jacob Elverum, Lars K. Madsen, Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Rådgivning - låneomlægning
|
| Ledetekst: | Indsigelse om mangelfuld rådgivning og om manglende omlægning af realkreditlån |
| Indklagede: | Totalkredit og Frøs Sparekasse |
| Øvrige oplysninger: | |
| Realkreditinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører indsigelser om mangelfuld rådgivning og om manglende omlægning af realkreditlån.
Sagens omstændigheder
Klagerne M og H var kunder i Frøs Sparekasse.
I 2010 købte klagerne et hus. I den forbindelse optog klagerne via sparekassen et 30-årigt 4 % obligationslån i Totalkredit. Hovedstolen udgjorde 1.352.000 kr., og lånet var afdragsfrit de første ti år.
I 2013 blev klagernes økonomi gennemgået af en ekstern rådgiver, E. Af E’s konklusioner på gennemgangen fremgik blandt andet, at klagernes husstand bestod af to voksne og fire børn, og at deres rådighedsbeløb udgjorde i alt 15.170 kr. pr. måned. E anbefalede blandt andet at omlægge Totalkreditlånet til to rentetilpasningslån med rentetilpasning hvert femte år (F5), henholdsvis med og uden afdragsfrihed, og at forlænge løbetiden på det ene af to lån, som klagerne havde i sparekassen. Herved ville klagerne begynde at nedbringe realkreditgælden, og samtidig ville klagerne opnå ydelsesbesparelser på henholdsvis cirka 1.400 kr. og 600 kr. pr. måned, som skulle anvendes til hurtigere nedbringelse af det andet af de to lån i sparekassen, hvorpå rentesatsen var 7,4 %. Over de første fem år ville klagerne herved spare 105.000 kr. i renter. Ulempen var usikkerheden om rentesatsen på F5 lånene. Klagerne havde imidlertid et billån, som ville være afviklet kort tid efter første rentetilpasning, hvilket ville forbedre klagernes likviditet.
Sparekassen afslog at medvirke til den af E foreslåede omlægning.
Den 11. maj 2016 sendte klagerne en klage til sparekassens filialdirektør om mangelfuld rådgivning vedrørende låneomlægning og om betalinger og modregning.
Den 24. maj 2016 udarbejdede sparekassen en vejledende beregning, der viste, at klagerne ved at omlægge Totalkreditlånet til et 30-årigt 2,50 % obligationslån med hovedstol på 1.426.000 kr. og afdragsfrihed i fire år ville opnå en ydelsesbesparelse det første år på 16.958 kr. før skat eller 11.895 kr. efter skat.
Sparekassen afslog at medvirke til låneomlægningen.
I 2017 satte klagerne huset til salg, og i 2018 blev huset solgt i en underskudshandel.
Klagerne havde herefter en gæld til sparekassen, som sparekassen pr. den 18. oktober 2019 opgjorde til 825.423,94 kr. inklusive modregning fra Totalkredit i forbindelse med ejendomssalget samt inkassoomkostninger.
Parternes påstande
Den 5. januar 2020 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Frøs Sparekasse og Totalkredit skal nedsætte deres gæld eller betale erstatning.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at sparekassen og Totalkredit bør nedsætte deres gæld eller betale erstatning, hvorved de stilles som om, at deres lån var blevet omlagt til billigere lån, hvilket ville have forbedret deres økonomi betydeligt. Alle andre blev tilbudt billige lån i den pågældende periode.
Sparekassens og Totalkredits rådgivning var mangelfuld.
Sparekassen foreslog på intet tidspunkt at omlægge deres lån til det bedste for dem. De betalte for, at E gennemgik deres økonomi og fandt nogle muligheder for, hvordan de hurtigere kom af med deres gæld. Anbefalingen fra E om omlægning af deres lån indebar ikke, at deres gæld ville blive forøget. Tværtimod ville deres gæld blive nedbragt, og deres økonomiske situation ville blive forbedret. Udgifterne til låneomlægning var indregnet i E’s anbefaling. Sparekassen ville på ingen måde lytte til de forslag, E kom med, og sparekassen havde en grov tone over for E.
Sparekassen har gentagne gange ulovligt låst deres budgetkonto. Sparekassen har også overført penge fra deres lønkonto til deres budgetkonto, således at de ikke havde noget at leve for resten af måneden. Sparekassen har tilbageført betalinger på trods af, at der var dækning på kontoen, hvorved de blev påført rykkergebyrer.
M havde ledighedsperioder på grund af sin tilstand efter en fejloperation og på grund af PTSD efter tidligere udsendelse til Eks-jugoslavien med Forsvaret, hvilket anstrengte deres økonomi. En enkelt gang fik de henstand på afdrag på to boliglån i seks måneder. Da de søgte henstand anden gang, tilbød sparekassen kun henstand på det ene lån i én måned, og ekspeditionsgebyret for den måneds betalingsfrihed kostede næsten det, som de sparede i den måned. I de perioder, hvor sparekassen ikke har villet hjælpe, var de nødt til at optage dyre lån for at få hverdagen til at hænge sammen.
I 2017 så de sig nødsaget til at sætte huset til salg. Sparekassen bakkede op om salget, men afslog at finansiere tilstandsrapport, energimærke, fotos m.m., som de derfor måtte betale med yderligere forbrugslån. Sparekassen afslog endvidere at finansiere indskud til lejebolig/flytning, da huset var solgt. Dette førte til endnu et forbrugslån til høje renter.
Huset var i fin vedligeholdt stand, hvilket er dokumenteret ved tilstandsrapporten. Den eneste grund til, at huset blev solgt til lav pris, var, at det lå i lang tid, uden at nogen bød på det, og ham, der købte huset, bød kraftigt under den pris, huset var sat til salg til.
Sparekassens manglende forståelse for deres situation havde ikke kun økonomiske konsekvenser, men også store personlige konsekvenser for hele familien.
Det var ikke som anført af sparekassen deres egne dispositioner, men udefra kommende omstændigheder, der bragte dem i den økonomiske situation.
Det af sparekassen anførte om, at den frarådede dem at købe bil, er ikke korrekt. De søgte på intet tidspunkt om billån hos sparekassen, fordi det var for dyrt. I 2012 købte de en brugt bil, som blev finansieret hos et finansieringsselskab til lavere rente, end sparekassen ifølge sin hjemmeside kunne tilbyde. Deres tidligere bil, som var fra 1992, var dyr i reparationer. Det var derfor en fornuftig og ansvarlig beslutning at udskifte den.
De har på ingen måde oplevet, at sparekassen har ydet ansvarlig eller grundig rådgivning, som den selv anfører. De har kun oplevet, at sparekassen har handlet i egen interesse.
Frøs Sparekasse har anført, at sparekassen har givet klagerne korrekt, ansvarlig og grundig rådgivning, herunder har sparekassen udvist ansvarlighed i forhold til at stoppe for yderligere kreditgivning til klagerne.
Klagerne havde forskellige økonomiske udfordringer, og sparekassen forsøgte at understøtte deres ønsker. Uanset sparekassens forståelse for klagernes situation, kunne sparekassen ikke fortsætte med at udvide kreditfaciliteterne til klagerne, da sparekassen vurderede, at problemerne ikke var forbigående, og at klagerne ikke selv tog initiativ til at nedbringe gældsætningen.
På trods af at sparekassen frarådede klagerne at købe en ny bil, fordi økonomien ikke var tilstrækkelig til yderligere gældsætning, købte klagerne en ny bil med finansiering fra tredjepart.
Sparekassen tolererede herefter ikke overtræk på klagernes konti og afviste betalinger, når der ikke var dækning.
Sparekassen vurderede, at klagernes samlede økonomi ikke kunne klare yderligere gældsætning – hverken i form af et billån eller en låneomlægning, som måske ville give en likviditetslettelse, men som dog ikke stod i forhold til den øgede gæld, klagerne ville få ved en omlægning af lånene.
Klagerne har ved deres egne dispositioner bragt sig i den svære økonomiske situation.
Klagerne gennemgik en række udfordringer og forandringer, som sparekassen har sympati for, men dette ændrer ikke ved, at udsigterne for klagernes økonomi hen over perioden ikke blev bedre. Klagerne reagerede først herpå meget sent i forløbet, hvor der var optaget anden kortfristet og dyr gæld.
Økonomigennemgangen v/E støtter, at klagernes økonomi var anstrengt, og at der ikke var plads til yderligere gæld, hvilket en omlægning af lånene uomtvisteligt ville have medført. Ifølge konklusionen var ikke alle gældsposter indregnet. Rådighedsbeløbet var cirka 4.000 kr. under det anbefalede niveau for en husstand af klagernes størrelse. Den beregnede ydelsesbesparelse var ikke tilstrækkelig til at få rådighedsbeløbet op i nærheden af det anbefalede. Dertil kom usikkerhed omkring renten ved udløbet af F5 lånet.
Sparekassen accepterede, at ejendommen blev solgt med underskud, hvilket ikke kunne undgås både med baggrund i den generelle udvikling i ejendomspriserne i området, men også på grund af ejendommens vedligeholdelsesmæssige stand, som bar præg af, at den ikke havde været vedligeholdt. Dette understreger, at det var den korrekte beslutning at sælge ejendommen for at reducere boligudgifterne.
Totalkredit har anført, at sparekassen på vegne Totalkredit varetog kreditvurdering, kreditværdighedsvurdering og rådgivning. Sparekassen vurderede på baggrund af instituttets kreditpolitik, om låneanmodninger kunne imødekommes.
Totalkredit har ikke ydet rådgivning til klagerne og har heller ikke været forpligtet hertil.
De pengeinstitutter, som Totalkredit samarbejder med, i dette tilfælde Frøs Sparekasse, stiller ved hvert lån en garanti for, at instituttets kreditpolitik og forretningsgange er overholdt.
Omlægning af et realkreditlån er forbundet med omkostninger for låntager, hvilket kan medføre, at det ikke er økonomisk fordelagtigt for låntager at omlægge lånet.
Sparekassen har i nærværende tilfælde vurderet, at det ikke var fordelagtigt og forsvarligt at imødekomme klagernes anmodning om omlægning.
Instituttet har ikke pligt til at tilbyde lån. Spørgsmålet om, hvorvidt en låneanmodning skal imødekommes, er et kreditpolitisk anliggende, som det tilkommer instituttet at træffe beslutning om.
Klagernes lån er indfriet, og der er således ikke et aktuelt mellemværende mellem klagerne og instituttet. Imidlertid kan sparekassen som formidlende pengeinstitut have et mellemværende med klagerne vedrørende lånet.
Ankenævnets bemærkninger
I 2010 købte klagerne et hus. I den forbindelse optog klagerne via Frøs Sparekasse, hvor de var kunder, et 30-årigt 4 % obligationslån i Totalkredit. Hovedstolen udgjorde 1.352.000 kr., og lånet var afdragsfrit de første ti år. Klagerne optog endvidere to lån i sparekassen.
I 2013 henvendte klagerne sig til en ekstern rådgiver, som kom med nogle konkrete forslag til forbedring af klagernes økonomi, herunder om omlægning af klagernes lån. Sparekassen afslog at medvirke til låneomlægning både på daværende tidspunkt og efterfølgende i 2016, hvor klagerne på ny anmodede herom.
Vedrørende Frøs Sparekasse
Det beror på sparekassens egen afgørelse, om den ønsker at imødekomme en kreditansøgning, og sparekassen var ikke forpligtet til at imødekomme klagernes anmodninger om låneomlægning.
Ankenævnet finder ikke, at sparekassen som følge af mangelfuld rådgivning eller på andet grundlag er forpligtet til at betale erstatning til klagerne eller at frafalde sit tilgodehavende hos klagerne.
Efter det foreliggende har Ankenævnet ikke tilstrækkeligt grundlag for at tage stilling til sparekassens opgørelse af sit tilgodehavende hos klagerne. Ankenævnet har heller ikke tilstrækkelig grundlag for at tage stilling til, om sparekassen uberettiget har foretaget modregning, spærret klagernes konti eller afvist betalinger.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen over Frøs Sparekasse.
Vedrørende Totalkredit
Ankenævnet lægger til grund, at klagernes låneanmodninger i 2013 og 2016 blev behandlet af Frøs Sparekasse, der på Totalkredits vegne foretog kreditværdighedsvurdering, kreditvurdering og meddelte klagerne afslag.
Ankenævnet finder ikke, at Totalkredit som følge af mangelfuld rådgivning eller på andet grundlag er forpligtet til at betale erstatning til klagerne.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen over Totalkredit.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen over Frøs Sparekasse.
Klagerne får ikke medhold i klagen over Totalkredit.