Afgørelse

Denne sag vedrører spørgsmål om erstatningsansvar i forbindelse med realkreditbelåning og spørgsmål om forældelse, herunder om foreløbig afbrydelse af forældelse i medfør af forældelseslovens § 21, stk. 5.

Denne sag vedrører spørgsmål om erstatningsansvar i forbindelse med realkreditbelåning og spørgsmål om vedrørende forældelse, herunder om foreløbig afbrydelse af forældelse i medfør af forældelseslovens § 21, stk. 5.

Sagens omstændigheder

I 2006 var klageren privatkunde og erhvervskunde i den daværende Sparekassen Hvetbo, nu Sparekassen Vendsyssel. Klageren og dennes bror ejede en landbrugsejendom via et interessentskab (herefter interessentskabsejendommen), der også var kunde i sparekassen.

Til sikkerhed for både klagerens private engagement, erhvervsengagementet og engagementet med interessentskabet havde sparekassen pant i blandt andet et ejerpantebrev på 800.000 kr. i klagerens bopælsejendom (herefter bopælsejendommen).

Bopælsejendommen var i øvrigt behæftet med to rentetilpasningslån i DLR Kredit på oprindelig henholdsvis 1.957.000 kr. og 175.000 kr.

Klageren underskrev hos Spar Nord Bank en anmodning af 11. april 2006 til sparekassen om overførsel af privat- og erhvervsengagementet.

Overførslen blev gennemført ved brev af 11. maj 2006 fra sparekassen til Spar Nord Bank. Sparekassen anførte blandt andet, at ejerpantebrevet på 800.000 kr. i bopælsejendommen ikke kunne frigives, fordi det fortsat tjente til sikkerhed for interessentskabets engagement med sparekassen. Erhvervsengagementet bestod af udlån på i alt cirka 470.000 kr. Privatengagementet bestod af udlån på i alt cirka 400.000 kr. og indlån på i alt cirka 30.000 kr.

Den 10. november 2006 udstedte Realkredit Danmark et lånetilbud på 2.296.000 kr. i interessentskabsejendommen og et lånetilbud på 2.041.000 kr. i bopælsejendommen.

Den 17. november 2006 underskrev klageren og broderen en aftale med Spar Nord Bank om hjemtagelse af lånet på 2.296.000 kr., og klageren underskrev en aftale med banken om hjemtagelse af lånet på 2.041.000 kr.

Om baggrunden for lånetilbuddene har sparekassen oplyst, at klagerens bror ønskede at flytte ud på interessentskabets ejendom, og at klageren og broderen i den forbindelse blev enige om at opdele ejendommens jordareal. Jordarealet, som klageren overtog, blev værdiansat til 3.250.000 kr., hvilket betød, at klageren skulle betale 1.625.000 kr. til interessentskabet.

Den 20. november 2006 oprettede Spar Nord Bank en boligkonto (kontonummer -430) til klageren. De to Realkredit Danmark lån blev indsat på kontoen. De eksisterende DLR Kredit lån blev indfriet og 1,8 mio. kr. blev overført til interessentskabet. Ved lånesagens afslutning var der et restindestående på cirka 410.000 kr. på kontoen.

Sparekassen har oplyst, at den modtog en anmodning fra Spar Nord Bank om at rykke med ejerpantebrevet for det nye lån. Sparekassen accepterede at rykke mod betaling af 800.000 kr., hvilket Spar Nord Bank ikke indvilgede i.

Spar Nord Bank har oplyst, at klageren via en anden udbyder indhentede et lånetilbud vedrørende et F1 rentetilpasningslån på 2.027.000 kr. med pant i blandt andet et jordstykke, som klageren solgte i begyndelsen af 2009.

Ifølge årsoversigterne pr. den 31. december 2008 havde klageren privat- og erhvervsgæld på i alt cirka 2.860.000 kr. På boligkonto -430 indestod uændret ca. 410.000 kr. Klagerens samlede renteudgifter for 2008 udgjorde 338.354,26 kr., mens renteindtægterne udgjorde i alt 514,74 kr.

Købesummen for jordstykket udgjorde efter det oplyste 2 mio. kr. Der blev i forbindelse med handelen oprettet en deponeringskonto i pengeinstituttet P1.

Efter det oplyste var sparekassens sikkerhed i ejerpantebrevet på 800.000 kr. i bopælsejendommen og et ejerpantebrev på 900.000 kr. i interessentskabsejendommen til hinder for lånet på 2.027.000 kr. og jordstykkesalget.

Den 9. juli 2009 blev der afholdt et møde mellem Spar Nord Bank, klageren og klagerens advokat. Af referatet fra mødet fremgår blandt andet, at det blev aftalt, at klagerens advokat skulle undersøge, om sparekassen, der havde noteret transport for 450.000 kr. i deponeringskontoen hos P1, ville frigive sit primære pant i ejerpantebrevene mod betaling af 200.000 kr.

Ved e-mail af 15. juli 2009 til klagerens advokat bekræftede sparekassen, at den ved modtagelse af 450.000 kr. i forbindelse med salg af jord for i alt 2 mio. kr. ville relaksere det frasolgte jordareal fra det til sparekassen pantsatte ejerpantebrev. Sparekassen ville endvidere mod betaling af 200.000 kr. af de 410.000 kr., der stod på boligkonto -430 i Spar Nord Bank forsyne ejerpantebrevene med respektpåtegning for så vidt angik de allerede hjemtagne lån i Realkredit Danmark. Sparekassen ønskede ikke at frigive ejerpantebrevene, men tilkendegav, at den ville revurdere beslutningen, hvis interessentskabsejendommen skulle sælges.

Den 6. august 2009 blev der afholdt et nyt møde mellem klageren, dennes advokat og Spar Nord Bank. Under sagen er der fremlagt et referat af 7. august 2009 udarbejdet af Spar Nord Bank og stilet til klagerens advokat og et andet referat af 12. august 2009, der var stilet til klageren og ligeledes var udarbejdet af Spar Nord Bank. Om baggrunden herfor har banken anført, at referatet af 7. august 2009 er fremlagt ved en fejl, idet der er tale om et internt udkast, der ikke har været forelagt den lokale afdeling. Det endelige referat er det, som er sendt til klageren den 12. august 2009 med kopi til klagerens advokat.

Af referatet fremgår blandt andet, at Realkredit Danmark vedrørende de allerede hjemtagne lån i et brev af 28. juli 2009 – udover sletning af retsanmærkninger vedrørende ejerpantebrevene – havde rejst krav om et ekstraordinært afdrag på 555.000 kr. og kreditgodkendelse af klageren.

Den 3. september 2009 sendte Spar Nord Bank 200.000 kr. til sparekassen som ekstraordinært afdrag på sparekassens engagement med interessentskabet, idet banken forudsatte, at ejerpantebrevene ville blive forsynet med de nødvendige respekt- og relaksationspåtegninger. Beløbet blev hævet på boligkonto -430, hvorpå der herefter var et indestående på ca. 210.000 kr.

Ifølge årsoversigterne pr. den 31. december 2009 havde klageren privat- og erhvervsgæld på i alt 3.572.696 kr. På boligkonto -430 indestod ca. 210.000 kr. Klagerens samlede renteudgifter for 2009 udgjorde 500.950 kr., mens renteindtægterne udgjorde 365 kr.

Den 10. marts 2010 blev der ved en overførsel fra P indsat 450.000 kr. på en sikringskonto i sparekassen med klageren som kontohaver. Indeståendet på sikringskontoen udgjorde herefter 654.736,67 kr.

Ved brev af 22. juli 2010 til Spar Nord Bank anmodede klageren om, at bankens tilgodehavende blev nedsat betydeligt, idet klageren blandt andet henviste til, at hans samlede gæld kunne have været indfriet ved jordsalget, hvis handelen var blevet gennemført inden for normal ekspeditionstid. Et eventuelt svar fra banken fremgår ikke af sagen.

På et møde den 24. november 2010 mellem banken, klageren og denne advokat blev spørgsmål om salg af klagerens aktiver og spørgsmål om betaling af skat i forbindelse med jordsalget drøftet. Klagerens aktiver bestod af bopælsejendommen til en værdi på 7.350.000 kr., en ejerlejlighed til en værdi på 3.100.000 kr. og en bil til en værdi på 150.000 kr.

Ifølge årsoversigterne pr. den 31. december 2010 bestod klagerens engagement af fire afviklingskonti med en samlet gæld på 2.851.079 kr., en ”Salg af jord” konto med et indestående på 14,71 kr. og en aktionærkonto med et indestående på 2.622,48 kr. Klagerens øvrige konti var udgået. Renteudgifterne udgjorde i alt 217.025,39 kr.

Den 23. marts 2011 henvendte klageren og dennes ægtefælle sig via en advokat til Spar Nord Bank vedrørende afvikling af mellemværendet. Det var klagerens opfattelse, at banken havde et medansvar for gældens størrelse. I brevet er anført blandt andet:

”…

I relation til spørgsmålet omkring et eventuelt erstatningsansvar i forbindelse med bankens håndtering af lånesagen for mine klienter, skal jeg indledningsvis bemærke, at mine klienter er af den opfattelse, at såfremt lånesagen havde været håndteret korrekt og hensigtsmæssigt, ville mine klienters gæld ikke have vokset som sket.

Da mine klienter skiftede pengeinstitut til Spar Nord Bank i 2006 fra Sparekassen Hvetbo, skete der en låneomlægning, således at mine klienter fik nye realkreditlån hos Realkredit Danmark, hvilket blev formidlet af banken.

Låpneomlægningen medførte, ifølge de oplysninger jeg har modtaget fra mine klienter, et provenu ca. kr. 410.00 som imidlertid blev indsat på en spærret konto til en meget lav forretning.

Årsagen hertil skulle angiveligt være, at der ikke kunne opnås enighed med Sparekassen Hverbo om frigivelsen af en sikkerhed i et ejerpantebrev i den solgte ejendom.

Der er således gennemført en låneomlægning uden at banken har sikret sig, at Sparekassen Hvetbo var indstillet på at frigive ejerpantebrevet.

Mine klienter blev først orienteret om dette forhold i 2008 på et møde i banken.

Ved denne lejlighed blev mine klienter orienteret om, at der har været en diskussion mellem Sparekassen Hvetbo om, på hvilke betingelser ejerpantebrevet skulle frigives.

Herefter blev mine klienter orienteret om, at sparekassen var indstillet på at frigive ejerpantebrevet mod betaling af kr. 200.000, hvilket banken tilsyneladende angiveligt skulle have afvist.

Jeg skal anmode Dem om at oplyse årsagen hertil, idet jeg samtidig skal bemærke, at Sparekassen Hvetbo havde håndpant i ejerpantebrevet.

For at få løst mine klienters økonomiske udfordringer, havde mine klienter i efteråret 2008 forhandlinger med en køber af jord fra hans ejendom [adresse] for et beløb stor kr. 2 mio. Jorden skulle frastykkes min[e] klienters ejendom. Banken blev orienteret herom, og dette mundede ud i en købsaftale, der blev underskrevet den 1/1 2009.

Ved en normal ekspedition og frigivelse af provenuet, ville mine klienters gæld hos banken efter mine klienter opfattelse være tæt på 0 eftersom realkreditinstituttet ikke på daværende tidspunkt krævede en ekstraordinær indfrielse ved salg af jord.

Jeg skal i den forbindelse bemærke, at havde mine klienter modtog et lånetilbud fra Realkredit Danmark, som min klient ønskede at udnytte.

Provenuet fra salget kunne ikke umiddelbart frigives, da Sparekassen Hvetbo fortsat havde sikkerhed i ejerpantebrevet.

Som følge af at ovennævnte ikke faldt på plads indenfor normal ekspeditionstid, blev min klient ramt af finanskrisen på den måde, at Realkredit Danmark uventet stillede krav om, en ekstraordinær indfrielse af realkreditlånet i ejendommen i forbindelse med frastykningen af det solgte jord.

Havde sagen været behandlet på normal vis, er det rimeligt at antage, at Realkredit Danmark ikke havde stillet dette krav.

Mine klienter er af den opfattelse, at deres tab hovedsageligt relaterer sig til, at mine klienter ikke har haft mulighed for at indfri gæld fra provenuet ved lånomlægning og salg af jord, hvilket har betydet ganske betydelige renteudgifter, hvilket er den primære årsag til mine klienter[s] økonomiske problemer.

…”

Ved e-mail af 6. april 2011 til advokaten anførte Spar Nord Bank, at den lange behandlingstid ikke kunne tilskrives banken. Banken henholdt sig i øvrigt til, at det på mødet den 24. november 2010 var blevet aftalt, at klagerens aktiver skulle sælges.

Ved e-mail af 20. december 2013 til klagerens advokat anførte Spar Nord Bank blandt andet, at man kunne medvirke til, at klagerens realkreditgæld kunne omlægges til et F1 lån mod at et eventuelt provenu og i et vist omfang ydelsesbesparelsen ville blive anvendt til afvikling af gælden i banken. Endvidere fremgår blandt andet:

”…

Der skal ske fortsat afvikling på kreditforeningslånet.

Vi ser desuden gerne tiltag til at lejligheden i København udbydes til salg snarest.

Vi ønsker ikke at se på en akkordaftale førend lejligheden er realiseret. Vi skal desuden have nogle nye og valide vurderinger af landbrugsejendommen førend vi kan tage stilling til et evt. tilbud.

…”

Advokaten videresendte mailen til klageren med oplysning om, at omlægning af lån ”kan således påbegyndes”. Klageren opsagde herefter de eksisterende realkreditlån.

Ved e-mail af 21. marts 2014 til advokaten oplyste Spar Nord Bank, at den var blevet anmodet om at rykke for klagerens nye Realkredit Danmark lån (herefter omprioriteringslånet), hvorved klageren ville opnå en årlig ydelsesbesparelse på 110.000 kr. samt et mindre provenu. Omprioriteringslånet var med 30-årig løbetid og med 10 års afdragsfrihed. Med henvisning til e-mailen af 20. december 2013 hørte banken gerne eventuelle forslag til afviklingen af klagerens gæld.

Ved e-mail af 27. maj 2014 til banken anførte klagerens advokat, at det havde været overvejet at sælge bopælsejendommen og interessentskabsejendommen, men at det ”ikke kunne ske uden tab, og så længe ejendommenes drift kan hænge sammen så vil det være i alles interesse, at de ikke afhændes”. Klageren tilbød at betale 25 % af gælden til henholdsvis Spar Nord Bank og Sparekassen Vendsyssel (Sparekassen Hvetbo) over en femårig periode mod saldokvittering. Det var en forudsætning, at Spar Nord Bank tiltrådte omprioriteringen, hvorved rentebyrden ville blive nedsat.

Ved e-mail af samme dato afslog Spar Nord Bank tilbuddet. Af e-mailen fremgår blandt andet:

”…

For at vi kan indgå i en forhandling om en akkordering må [klagerens] lejlighed i København i det mindste sælges først, og overskydende provenu tilgå os.

…

Realiserer [klageren] alle sine aktiver vil vi være anderledes indstillet på at finde en lempelig ordning på den resterende gæld.

…”

Et pengeinstitut, P2, som klageren havde henvendt sig til, sendte den 8. juli 2014 en e­-mail til Spar Nord Bank vedrørende ”dagens telefoniske drøftelse omkring rykningstilsagn af 20/12-2013” til klagerens advokat.

Ved e-mail af 9. juli 2014 til P2 svarede Spar Nord Bank blandt andet:

”…

Vi kan acceptere rykningen imod at lejligheden i København sættes til salg nu.

I den forbindelse skal vi have en skriftlig salgsfuldmagt tilbage i underskrevet stand førend vi rykker for kreditforeningslånet. …

…

For at vise vores gode vilje er vi indstillet på at nedskrive gælden og rentekrav dobbelt op med det provenu der kommer ved handlen. Kommer der 100.000 kr. ind nedskriver vi vort krav med 200.000 kr. osv.

…”

Ved e-mail af 16. juli 2014 sendte Spar Nord Bank en salgsfuldmagt vedrørende lejligheden til underskrift hos klageren.

Klageren har oplyst, at han udfyldte og underskrev salgsfuldmagten og at to medarbejdere i banken underskrev som vitterlighedsvidner.

Den 21. juli 2014 indgav klageren en klage over Spar Nord Bank og Sparekassen Vendsyssel (Sparekassen Hvetbo) til Pengeinstitutankenævnet.

På baggrund af den verserende ankenævnssag ønskede banken ikke at foretage sig yderligere vedrørende låneomlægningen.

Ved e-mail af 18. januar 2015 til Spar Nord Bank anmodede klageren om en kopi af salgsfuldmagten. Banken krævede et gebyr på 375 kr., som klageren betalte. Banken sendte de første to af tre sider. Den tredje side, der alene indeholdt vitterlighedspåtegninger, så banken ikke nogen grund til at sende. Siden var i øvrigt smidt ud.

Ved e-mail af 2. marts 2015 til Spar Nord Bank forbeholdt klageren sig at gøre et erstatningskrav vedrørende manglende gennemførelse af omprioriteringen gældende over for banken.

Ved e-mail af 3. marts 2015 til klageren oplyste banken, at den havde revurderet situationen og var parat til at rykke med ejerpantebrevet ”helt undtagelsesvist og til trods for at vi ikke får vore normale betingelser opfyldt. Hvis RD vil være indstillet på at tillægge dine restancer på deres lån, vil vi for at vise vor gode vilje acceptere at rykke for dem også.”

Bankens tilbud var ikke tilstrækkeligt til at afværge at ejendommen blev solgt på tvangsauktion.

Der blev afholdt 1. auktion den 11. marts 2015, og ejendommen blev efter det oplyste købt af sparekassen på 2. auktion i april 2015.

Parternes påstande

Klageren har nedlagt påstand om, at Sparekassen Vendsyssel (Sparekassen Hvetbo) og/eller Spar Nord Bank skal betale erstatning.

Sparekassen Vendsyssel (Sparekassen Hvetbo) og Spar Nord Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at mangelfuld håndtering af omprioriteringen i forlængelse af pengeinstitutskiftet i 2006 var årsag til, at hans økonomi udviklede sig negativt.

Spar Nord Bank burde før omprioriteringen blev iværksat have sikret sig, at sparekassen var villig til at rykke med ejerpantebrevet.

Han blev først ca. to år efter bekendt med, at der var problemer vedrørende omprioriteringen på grund af ejerpantebrevet på 800.000 kr. Hvis han var blevet oplyst om uenighederne mellem pengeinstitutterne, ville han have været i stand til at løse det.

Efter det oplyste tilbød sparekassen en løsning mod betaling af 200.000 kr., hvilket Spar Nord Bank afslog. Den mangelfulde håndtering medførte, at et overskydende provenu på 410.000 kr. indestod på en lavt forrentet sikringskonto samtidig med, at han havde høj forrentet gæld i banken.

Ingen af pengeinstitutterne viste nogen interesse i at få problemet løst.

Spar Nord Bank meddelte, at den ikke ønskede at medvirke til en løsning, men henviste ham selv til at forhandle en aftale på plads med sparekassen, hvis han ønskede pengene frigivet.

Problemerne med ejerpantebrevet og låneomlægningen i 2006 og den manglende løsning af problemerne var årsag til, at salget af jordstykket for 2 mio. kr. ikke kunne gennemføres som planlagt. I så fald ville han have været i stand til at indfri hele sin gæld med købesummen for jordstykket. Hans totale gæld var på daværende tidspunkt knap 2 mio. kr., og det indestående beløb på 410.000 kr. kunne dække skattebetalingen ved salget af jordstykket.

Provenuet for salget kunne ikke umiddelbart frigives, fordi sparekassen fortsat havde pant i ejerpantebrevet. Da sagen omsider faldt på plads, stillede Realkredit Danmark som følge af finanskrisen uventede krav om et ekstraordinært afdrag.

Hans krav er ikke forældet. Forældelsesfristen er blevet afbrudt på baggrund af forhandlinger, jævnfør forældelseslovens § 21, stk. 5. Enhver meningsudveksling, der kan give fordringshaveren rimelig grund til at tro, at hans krav ikke er blevet endeligt afvist, er forhandling ifølge loven.

Spar Nord Bank accepterede, at han i foråret 2014 foretog en omprioritering. Efter at han havde opsagt de eksisterende lån, skærpede banken kravene til at ville rykke for det nye lån. Selvom han opfyldte bankens betingelser, herunder om at give banken en salgsfuldmagt til ejerlejligheden, undlod banken at opfylde sit løfte.

På grund af klagen til Ankenævnet ønskede banken ikke at medvirke til nogen løsning. Først umiddelbart inden ejendommen blev solgt på tvangsauktion fremkom banken med et tilbud, der imidlertid var utilstrækkeligt.

Da han anmodede banken om en kopi af salgsfuldmagten med henblik på at være i stand til at dokumentere denne, kunne han ikke få udleveret det fulde dokument.

Pengeinstitutterne bør betale en erstatning, hvorved han stilles som om han havde kunnet udnytte de 2 mio. kr. fra salget af jordstykket til indfrielse af hans samlede gæld.

Pengeinstitutterne bør endvidere betale en erstatning for tvangsauktionen, hvorefter han stilles som om ejendommen var blevet solgt i almindelig handel til Spar Nord Banks vurderingssum på 3 mio. kr. Realkreditgælden i ejendommen var op til tvangsauktionen 2,3 mio. kr.

Endelig bør pengeinstitutterne betale erstatning for depression og mistet indtægt under forløbet.

Sparekassen Vendsyssel (Sparekassen Hvetbo) har anført, at den ikke frigav ejerpantebrevet på 800.000 kr. i forbindelse med overførslen af klagerens engagement til Spar Nord Bank, hvilket ikke gav anledning til bemærkninger fra bankens side.

Hjemtagelsen af realkreditlånet på 2.296.000 kr. blev forestået af Spar Nord Bank. Sparekassen accepterede at rykke for lånet mod fremsendelse af kontantbeløb på 800.000 kr., hvilket Spar Nord Bank ikke indvilgede i.

I marts 2010 accepterede sparekassen med baggrund i en revurdering af klagerens samlede økonomiske situation at respektere det nye lån mod et kontantbeløb på 450.000 kr. til indsættelse på en sikringskonto i klagerens navn.

Klageren og dennes bror havde drøftet en afvikling af interessentskabet med deling af den fælles gæld. De 450.000 kr. skulle anvendes til afvikling på klagerens andel af den fælles gæld.

Spar Nord Bank har anført, at sagen vedrører forhold, der er mere end tre år gamle. Et eventuelt ansvar for banken i forbindelse med låneomlægningen i 2006, lånetilbuddet i 2008 og jordstykkesalget i 2009 er derfor forældet, jævnfør forældelseslovens § 3. Klageren havde i hvert fald senest i forbindelse med mødet den 15. juli 2009 kendskab til de omstændigheder, hvorpå et eventuelt erstatningskrav skulle støttes. Der har ikke været forhandlinger mellem banken og klageren på en sådan måde, at forældelsen er afbrudt.

Provenuet på ca. 410.000 kr. fra låneomlægningen i 2006 kunne ikke frigives uden samtykke fra sparekassen. Banken har intet på skrift og erindrer heller ikke baggrunden for, at sparekassen tilsyneladende ikke havde samtykket i at rykke for låneomlægningen. Banken påtog sig ikke at forhandle en løsning på plads med sparekassen og var ikke af andre årsager forpligtet hertil, hvilket må have stået klageren klart.

Banken har ikke oplysninger om løsningsforslag fra sparekassen. Det af klageren anførte om et løsningsforslag baseret på en betaling på 200.000 kr. vedrører tilsyneladende den løsning, der blev forhandlet på plads med sparekassen i 2009, og som medførte, at der den 3. september 2009 blev overført 200.000 kr. fra boligkonto -430 til sparekassen mod at ejerpantebrevene blev forsynet med respekt- og relaksationspåtegning.

Det var klagerens eget salg af jordstykket, der stillede hindringer i vejen for hjemtagelsen af lånet på 2.027.000 kr., som Realkredit Danmark tilbød den 24. oktober 2008. Banken medvirkede hverken til indhentelsen af lånetilbuddet eller salget af jordstykket. Klageren måtte vide, at jordstykket ikke kunne sælges uden en aftale med sparekassen, der havde pant i dette.

Klageren har ikke godtgjort, at han har lidt et tab som følge af forløbet, eller at banken måtte være helt eller delvis erstatningsansvarlig for et eventuelt tab.

Banken gav ikke ubetinget tilsagn om at ville rykke for en låneomlægning i foråret 2014. Som det fremgår af e-mailen af 20. december 2013 var der forudsætninger om anvendelse af provenu og afvikling af det foranstående lån, som ikke var opfyldt, da banken i marts 2014 modtog en anmodning om at rykke.

Banken er efterfølgende gået med til at rykke for en låneomlægning på baggrund af et løfte fra klageren om at medvirke til et salg af lejligheden. I bankens e-mail af 21. marts 2014 til klagerens advokat stilles ikke nye krav, der henvises alene til den tidligere mail.

Efter afvisningen af akkordforslaget af 27. maj 2014 var der drøftelser med klageren blandt andet vedrørende udformning af en salgsfuldmagt. Der blev opnået enighed om ordlyden, men da klageren samtidig på trods af en aftale om det modsatte indgav en klage til Ankenævnet, ønskede banken ikke at fortsætte forhandlingerne om en løsning, hvilket blev meddelt klageren.

Det bestrides derfor, at banken har givet et ubetinget tilsagn om rykning. Det er derimod klageren, der ikke har levet op til de forudsætninger, som banken har opstillet.

I fortsættelse af, at klageren i marts 2015 tog forbehold om at kræve erstatning, accepterede banken at rykke for omprioriteringslånet, hvilket imidlertid på daværende tidspunkt ikke var tilstrækkeligt til at afværge, at klagerens ejendom blev solgt på tvangsauktion.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder ikke, at der er godtgjort omstændigheder, der kan medføre, at Sparekassen Vendsyssel (Sparekassen Hvetbo) har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren. I forbindelse med overførslen af klagerens engagement med sparekassen til Spar Nord Bank i 2006 fremgår det således udtrykkeligt, at sparekassens sikkerhed i et ejerpantebrev på 800.000 kr. med pant i klagerens bopælsejendom ikke ville blive frigivet, da ejerpantebrevet tillige lå til sikkerhed sparekassens engagement med et interessentskab bestående af klageren og dennes bror.

Efter indholdet af klagernes advokats brev af 23. marts 2011 finder Ankenævnet, at klagen i hvert fald på dette tidspunkt havde et sådant kendskab til de transaktioner, der var foretaget i perioden op fra 2006 til 2011 og grundlaget herfor, at forældelsesfristen på tre år vedrørende et erstatningskrav mod Spar Nord Bank må regnes senest fra dette tidspunkt, jf. forældelseslovens § 3. Det bemærkes herved, at Ankenævnet ikke finder, at der har været ført realitetsforhandlinger mellem parterne vedrørende klagerens eventuelle erstatningskrav, hvorfor der ikke er grundlag for at udskyde forældelsesfristen, jf. § 21, stk. 5.

Ankenævnet har modtaget klagen den 21. juli 2014, og et erstatningskrav vedrørende dispositioner, der er foretaget før den 23. marts 2011, er derfor forældet.

Ved e-mailen af 20. december 2013 accepterede banken en omlægning af klagerens realkreditlån til et F1 lån med afvikling mod at et eventuelt provenu og ydelsesbesparelsen i hvert fald i et vist omfang gik til afviklingen af gælden i banken. Efter det oplyste blev banken efterfølgende anmodet om at rykke for et realkreditlån med afdragsfrihed, hvilket banken ikke havde forpligtet sig til at acceptere. Ved e-mail af 9. juli 2014 meddelte banken imidlertid, at den kunne acceptere at rykke, hvis klagerens lejlighed straks blev sat til salg, og at klageren underskrev en salgsfuldmagt. Det må lægges til grund, at klageren opfyldte disse betingelser. På baggrund af de foreliggende oplysninger lægger Ankenævnet endvidere til grund, at årsagen til, at omprioriteringen alligevel ikke blev gennemført, var, at banken satte sagen i bero, fordi klageren indgav klage til Ankenævnet.

På den anførte baggrund finder Ankenævnet, at Spar Nord Bank har pådraget et sig erstatningsansvar for klagerens tab som følge af, at omprioriteringen ikke blev gennemført, efter at klageren havde underskrevet salgsfuldmagten vedrørende lejligheden.

Klageren har ikke dokumenteret størrelsen af det herved lidte tab.

Da afgørelsen heraf vil kræve en bevisførelse, der ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted under en sag ved domstolene, afviser Ankenævnet at afgøre sagen, jf. vedtægternes § 7, stk. 1.

Klageren får ikke medhold i klagen for så vidt angår Sparekassen Vendsyssel (Sparekassen Hvetbo).

Klageren får ikke medhold i klagen over Spar Nord Bank vedrørende dispositioner foretaget i perioden fra 2006 til 2011.