Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning til brug for køb af ejendom.
| Sagsnummer: | 265 /2000 |
| Dato: | 20-02-2001 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Lisbeth Baastrup, Karin Duerlund, Kåre Klein Emtoft, Allan Pedersen |
| Klageemne: |
Boligberegning
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning til brug for køb af ejendom. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig erstatningsansvar over for klagerne i forbindelse med udarbejdelse af en boligberegning forud for klagernes køb af en fast ejendom.
Sagens omstændigheder.
Klagerne, der er ægtefæller, rettede i sommeren 1998 henvendelse til indklagede med henblik på køb af en bestemt fast ejendom til en handelspris på 915.000 kr.
Den 26. juni 1998 udarbejdede indklagede en beregning af klagernes økonomi ved køb af ejendommen. Beregningen viste et rådighedsbeløb pr. måned på 9.531 kr., der fremkom således:
"Samlet årlig indkomst | 419.002 |
Samlede boligudgifter | -97.411 |
Ydelser vedr. nye boliglån | -9.128 |
Ydelser vedr. diverse lån | -18.000 |
Øvrige udgifter | -69.566 |
Beregnet skat | -110.522 |
Rådighedsbeløb første år | 114.375 |
Rådighedsbeløb pr. måned | 9.531" |
Ejendommen skulle finansieres med et realkreditlån på 726.000 kr., et sælgerpantebrev på 139.000 kr. samt et boliglån hos indklagede på 75.000 kr. Klagerne havde i forvejen et billån, som blev afviklet med 18.000 kr. årligt.
Boligudgifterne på 97.411 kr. omfattede ydelserne på realkreditlånet og sælgerpantebrevet, i alt 70.944 kr., samt ejendomsskat, forsikring, vand, el og varme, i alt 26.467 kr.
På grundlag af indklagedes beregning købte klagerne ejendommen. Kort tid efter købet rettede klagerne henvendelse til indklagede, idet de ikke kunne få økonomien til at hænge sammen. I 1999 opstod der vedvarende og stigende overtræk på klagernes løn- og budgetkonto, og ejendommen blev sat til salg. Pr. 1. oktober 1999 udgjorde overtrækket i alt ca. 160.000 kr.
I november 1999 oprettede klagerne en lønkonto i et andet pengeinstitut. Der indgik herefter ikke løn til kontoen hos indklagede, og der blev ikke betalt ydelser på boliglånet og billånet.
Klagerne rettede henvendelse til en advokat, som ved skrivelse af 5. november 1999 gjorde et erstatningskrav gældende på grundlag af indklagedes rådgivning i forbindelse med ejendomskøbet. Skrivelsen var vedlagt et aktuelt budget for klagerne. Heri var klagernes samlede månedlige nettoindtægt opgjort til 18.800 kr., mens de samlede månedlige udgifter ekskl. ydelserne på boliglånet og billånet blev opgjort til 14.486 kr., hvorefter det månedlige rådighedsbeløb var 4.314 kr.
Den 26. november 1999 blev der afholdt et møde mellem parterne, hvor det blev aftalt at afvente salgsbestræbelserne.
Det lykkedes ikke at få ejendommen solgt.
Ved skrivelse af 15. juni 2000 opsagde indklagede klagernes samlede engagement til indfrielse på grund af misligholdelse. Klagernes gæld til indklagede blev opgjort til 387.694,99 kr.
Skatteforvaltningen i klagernes bopælskommune har under sagen bekræftet, at den i boligberegningen indeholdte skatteberegning er korrekt.
Parternes påstande.
Den 3. juli 2000 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at de købte ejendommen i tillid til indklagedes boligberegning, som udviste et rådighedsbeløb på ca. 9.000 kr. Kort tid efter måtte de imidlertid konstatere, at økonomien ikke hang sammen.
Indklagede begik fejl ved udarbejdelsen af boligberegningen, hvilket medførte, at de købte ejendommen på et økonomisk urealistisk grundlag.
I boligberegningen er udeladt udgifter, ligesom udgifter er forkert angivet.
Ved beregningen af boligudgifterne har indklagede anført andre beløb, end de beløb, der fremgik af salgsmaterialet, og de beløb, som de meddelte indklagede. Boligudgifterne burde samlet have været 6.568 kr. større end anført i boligberegningen.
Ved beregningen af de løbende faste udgifter blev udgifterne til henholdsvis faglige kontingenter, telefon, sygekasse og børnepasning angivet med for lave beløb, og ni udgiftsposter på i alt 25.044 kr. årligt blev ikke medregnet.
De opdagede ikke fejlene, da budgettet var uoverskueligt, og fordi indklagedes oplysninger om skattemæssige ændringer fjernede fokus fra kontrollen af udgifterne.
På grund af ændrede indtægtsforhold i efteråret 1999 så de sig nødsaget til at ophøre med at afvikle på lånene hos indklagede.
Som følge af indklagedes fejl og mangelfulde rådgivning er de blevet påført en gæld, som de ikke har mulighed for at afvikle.
Indklagede har anført, at boligudgifterne reelt viste sig at overstige den beregnede udgift med i alt 3.600 kr. Ved gennemgangen af boligberegningen med klagerne blev beløbene ikke anfægtet.
De løbende faste udgifter blev fastsat på baggrund af de beløb, som blev betalt på tidspunktet for beregningen. De af klagerne anførte udgiftsposter, som ikke er medtaget i beregningen, er udgifter, som ikke var indklagede bekendt eller som blev opstartet på et senere tidspunkt. Der burde i hvert fald højst have været medtaget yderligere udgifter på i alt 15.480 kr. årligt i beregningen.
Differencen på 3.600 kr. samt de yderligere udgifter på 15.480 kr. medførte alene en nedsættelse af klagernes rådighedsbeløb til 8.000 kr. pr. måned og indebar således ikke i sig selv, at klagerne ville have problemer med at blive i ejendommen.
I perioden oktober 1998 - september 1999 blev der betalt ikke budgetterede regninger via budgetkontoen for i alt ca. 38.800 kr. På lønkontoen indgik der i samme periode 57.915 kr. mindre i indtægt end budgetteret. Endvidere havde klagerne i perioden et merforbrug på 78.146 kr. i forhold til det budgetterede rådighedsbeløb.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ankenævnet finder ikke, at indklagede ved udarbejdelsen af boligberegningen ved fejl eller mangelfuld rådgivning har pådraget sig et erstatningsansvar. Ankenævnet har herved navnlig lagt vægt på, at indklagede ved udarbejdelsen af boligberegningen lagde de oplysninger om indtægter og udgifter til grund, som blev oplyst af klagerne, at det påhvilede klagerne selv at kontrollere disse oplysninger og at der ikke i øvrigt er påvist fejl i den af indklagede udfærdigede beregning.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.