Rådgivning i forbindelse med to samlevendes fælles køb af en fast ejdendom. Overførsel fra fælleskonto til inddækning af overtræk på samlevers lønkonto.
| Sagsnummer: | 319 /2004 |
| Dato: | 20-04-2005 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Peter Stig Hansen, Lotte Aakjær Jensen, Niels Bolt Jørgensen, Rut Jørgensen |
| Klageemne: |
Boligberegning
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom Indlån - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Rådgivning i forbindelse med to samlevendes fælles køb af en fast ejdendom. Overførsel fra fælleskonto til inddækning af overtræk på samlevers lønkonto. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører indklagedes rådgivning i forbindelse med klagerens og dennes samlevers fælles køb af en fast ejendom i 2003 og klagerens indsigelse om overførsel af beløb fra fælleskonto til samlevers konto.
Sagens omstændigheder.
Klageren og S, som klageren havde mødt i november 2002, ønskede i foråret 2003 i fællesskab at købe en bestemt fast ejendom. Klageren og S blev af den medvirkende ejendomsmægler henvist til indklagedes Thisted afdeling. S var på daværende tidspunkt kunde i indklagedes Hurup afdeling, mens klageren var kunde i pengeinstituttet P.
Den 15. maj 2003 var klageren og S til møde i Thisted afdelingen, hvor de medbragte lønsedler for nogle måneder. S var i flexjob på en ungdomsskole, og klageren havde fuldtidsbeskæftigelse. På grundlag af klagerens og S' indtægtsforhold udarbejdede indklagede den 20. maj 2003 en boligøkonomiberegning, der viste et rådighedsbeløb pr. måned på samlet 11.880 kr. efter betaling af faste udgifter. Finansieringsbehovet i forbindelse med ejendomskøbet var på 526.265 kr.
Under et efterfølgende opfølgningsmøde oplyste klageren og S, at de ville få brug for en ekstra finansiering på 105.000 kr. til brug for istandsættelse af ejendommen.
Klageren og S overførte deres engagementer til Thisted afdelingen, som herefter forestod finansieringen af ejendomskøbet med overtagelse den 1. august 2003 og istandsættelsen. I forbindelse hermed blev der oprettet en fælles ejerskiftekonto (konto nr. -941).
Den 8. august 2003 blev der endvidere oprettet en fælles budgetkonto (konto nr. -979), hvorpå klageren og S skulle indbetale henholdsvis 3.200 kr. hver 14. dag og 7.000 kr. pr. måned.
Den 17. oktober 2003 blev der overført 11.500 kr. fra ejerskiftekontoen til inddækning af overtræk på S' lønkonto. Klagerens samtykke til overførslen blev ikke indhentet. Samme dag blev der overført 2.900 kr. fra ejerskiftekontoen til inddækning af overtræk på klagerens lønkonto. S' samtykke til overførslen blev ikke indhentet.
Baggrunden for overtrækket på S' lønkonto var, at hun var uden arbejdsindtægt.
Den 9. januar 2004 meddelte klageren indklagede, at S var fraflyttet ejendommen, og at han var blevet opsagt fra sit arbejde.
Ejendommen blev sat til salg og blev i november 2004 solgt for 393.000 kr.
Parternes påstande.
Den 26. november 2004 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede skal tilpligtes at betale erstatning.
Indklagede har under sagen pr. kulance tilbageført 8.600 kr. (11.500 kr. - 2.900 kr.) vedrørende overførslerne den 17. oktober 2003 fra S' lønkonto til fælleskonto -979, idet ejerskiftekontoen (-941) er udgået.
Indklagede har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede var bekendt med, at S var under økonomisk administration af sin bopælskommune, og at indklagede fik ophævet en spærring, der som følge af administrationsordningen var registreret på S' konto. Under drøftelserne undlod indklagede at informere om disse forhold, som han ikke var bekendt med.
Han blev først orienteret i forbindelse med underskrivelsen af dokumenterne, hvor indklagedes medarbejder forsikrede ham om, at der ikke var grund til bekymring angående S.
Indklagede måtte indse, at der var en grund til, at S var under administration. S var heller ikke medlem af nogen fagforening. Kort tid efter overtagelsen af ejendommen gik det galt med S' økonomi, da hun ingen penge tjente. Indklagedes fejlskøn bevirkede, at deres økonomi kørte af sporet, og at ejendommen blev solgt under tvang med store tab til følge. Indklagede bærer et medansvar herfor.
Overførslen af hans engagement med P skete efter krav fra indklagede.
S fik uden hans vidende overført penge fra byggelånet til sin lønkonto i perioden september-december 2003.
Indklagede fremkom i foråret 2004 med et løsningsforslag, der indebar, at han skulle overtage alle udgifter vedrørende ejendommen, hvilket han imidlertid ikke havde økonomisk mulighed for.
Indklagede har anført, at klageren modtog behørig rådgivning i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen. Boligberegningen blev udarbejdet på grundlag af bl.a. de fremviste lønsedler. På baggrund af beregningen blev det vurderet, at klagerens og S' økonomi godt kunne bære en yderligere belåning på ca. 105.000 kr. til istandsættelse af ejendommen. På opfølgningsmødet blev man opmærksom på, at der af kommunen var indsat en "spærring" på S' konto i Hurup afdeling. S oplyste, at hun tidligere havde været under administration, og at spærringen skulle ophøre den 1. juli 2003. Klageren deltog i mødet og blev i hvert fald senest på dette tidspunkt bekendt med, at S tidligere havde været under administration.
Da S havde dokumenteret, at hun siden marts 2002 havde været i flexjob, blev der med S' samtykke ringet til kommunen, som oplyste, at der ikke var noget grundlag for at opretholde spærringen, hvorfor den blev slettet.
Bortset fra hævningerne den 17. oktober 2003, som nu pr. kulance er tilbageført, blev der kun hævet på klagerens og S' fælles konto til betaling af udgifter i forbindelse med købet og istandsættelsen af ejendommen samt til erhvervelse af genstande til brug for den fælles ejendom.
Indklagede er uden ansvar for, at klagerens og S' indtægter viste sig at blive mindre end på tidspunktet for udarbejdelsen af boligøkonomiberegningen.
I foråret 2004 blev der afholdt flere møder med klageren og dennes far med henblik på at finde en mulig løsning på klagerens økonomiske situation. Der blev bl.a. udarbejdet et løsningsforslag, hvorefter klageren kunne blive boende i ejendommen en kortere periode, hvilket imidlertid forudsatte, at S betalte 1.500 kr. om måneden til afholdelse af de fælles udgifter. Løsningen blev afvist af klageren.
Ejendommen blev solgt i fri handel.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Boligøkonomiberegningen blev udarbejdet på grundlag af bl.a. de lønsedler, som klageren og S medbragte ved henvendelsen til indklagede om ejendomskøbet. På grundlag af disse oplysninger er der ikke grundlag for at fastslå, at indklagede burde have frarådet klageren og S at købe ejendommen eller at optage yderligere lån til istandsættelse af denne.
Det må lægges til grund, at klageren i hvert fald i forbindelse med underskrivelsen af dokumenterne var bekendt med, at S var eller havde været under økonomisk administration af sin bopælskommune. Der er i øvrigt ikke noget der tyder på, at indklagede skulle have undertrykt oplysninger herom.
Indklagede er uden ansvar for, at klagerens og S' indtægtsgrundlag efterfølgende udviklede sig negativt, og at samlivet ophørte, hvilket var årsag til, at der ikke længere var økonomisk grundlag for at beholde ejendommen.
Indklagede har tilbageført det beløb, hvormed overførslen til S den 17. oktober 2003 oversteg overførslen til klageren samme dag. På grundlag af de fremlagte kontoudskrifter må det lægges til grund, at der ikke i øvrigt er sket hævninger på fælleskontiene uden klagerens samtykke.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klageren.