Afgørelse

Spørgsmål om ansvar ved udarbejdelse af boligberegning i forbindelse med køb af byggegrund og opførelse af helårsbolig.

Indledning.

Denne klage vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar over for klagerne som følge af fejl i et af indklagede udarbejdet budget forud for klagernes køb af en grund med henblik på opførelsen af en helårsbolig.

Sagens omstændigheder.

I efteråret 2000 blev klagerne, der er ægtefællerne M og H, kontaktet af ejeren af en naboejendom for salg af klagernes daværende bolig.

Klagerne rettede henvendelse til indklagede, der er klagernes pengeinstitut, og tilkendegav, at de havde ønske om at købe en byggegrund med henblik på at opføre en helårsbolig.

Indklagede udarbejdede den 9. november 2000 et årsbudget for klagerne udvisende et månedligt rådighedsbeløb på 9.169,00 kr. efter afholdelse af faste udgifter, herunder en årlig ydelse på 27.600 kr. vedrørende et boliglån, samt ydelser på 90.308 kr. på et realkreditlån. Klagerne har to hjemmeboende børn.

Indklagede har anført, at boliglånsydelsen på 27.600 kr. var beregnet ud fra en lånehovedstol på 130.000 kr., mens realkreditlånets ydelse var beregnet ud fra en lånehovedstol på 1.040.000 kr. Posterne var beregnet på grundlag af klagernes oplysninger om samlede udgifter på 1.350.000 kr. ved køb af grund og opførelse af en ejendom og efter fradrag af provenu fra den solgte ejendom på 200.000 kr., ligesom et bestående lån på 120.000 kr. blev tillagt.

Indklagede har endvidere fremlagt to budgetter dateret 10. november 2000 med alternative rådighedsbeløb på henholdsvis 5.449 kr. og 5.225 kr. Budgetterne er beregnet på grundlag af andre forudsætninger om klagernes årsindkomst.

Klagerne valgte i november 2000 at skrinlægge planerne om salg af den hidtidige ejendom samt køb af grund m.v.

Ultimo februar 2001 rettede klagerne på ny henvendelse til indklagede vedrørende deres overvejelser om at skifte bolig.

Den 1. marts 2001 blev der afholdt møde hos indklagede, hvor indklagede udarbejdede to alternative årsbudgetter. Det ene budget forudsatte finansiering af grundkøb og opførelse af ejendom med et obligationslån, mens det andet budget forudsatte en finansiering med et rentetilpasningslån. De månedlige rådighedsbeløb var henholdsvis 11.666 kr. og 12.099 kr. I forhold til budgetterne fra november 2000 var der korrektioner vedrørende lønindkomst, udgifter til børnepasning m.v. Ved en fejl var der ved beregningen af rådighedsbeløbet ikke taget hensyn til en månedlig ydelse på 2.300 kr. på et nyt boliglån.

Ved købsaftale underskrevet af klagerne den 15. marts 2001, samt af sælger, en kommune, den 28. marts 2001 købte klagerne en byggegrund for 176.815 kr. med overtagelse 1. april 2001. Af købsaftalen fremgår:

"Supplerende oplysninger…..

Klagerne har anført, at de umiddelbart efter indgåelsen af købsaftalen om grundkøbet rettede henvendelse til et tømmerfirma om indgåelse af aftale om opførelse af ny bolig. Aftale herom blev indgået endeligt og bindende ultimo marts 2001. Tømmerfirmaet søgte primo april måned 2001 om byggetilladelse, som forelå den 24. samme måned.

Ved betinget skøde, underskrevet af klagerne den 18. april 2001, solgte klagerne deres hidtidige ejendom. Skødet var betinget af købesummens berigtigelse.

Mandag den 30. april 2001 kontaktede M indklagede og oplyste, at han i weekenden var blevet opmærksom på, at ydelsen på boliglånet ikke var medtaget i budgettet af 1. marts 2001. Der blev aftalt møde hos indklagede til afholdelse næste dag.

Indklagede har anført, at på mødet den 1. maj 2001 meddelte M, at klagerne ønskede at modtage et beløb fra indklagede. M afleverede samtidig kopi af en ordrebekræftelse fra det tømmerfirma, hvortil klagerne havde rettet henvendelse. Ordrebekræftelsen vedrørte opførelsen af et enfamilieshus for klagerne. Ordrebekræftelsen er fremlagt og er underskrevet af tømmerfirmaet den 1. maj 2001.

Klagerne rettede henvendelse til advokat, som ved skrivelse af 7. maj 2001 til indklagede anførte, at indklagede havde pådraget sig et erstatningsansvar over for klagerne.

Ved skrivelse af 8. maj 2001 til advokaten anførte indklagede, at man bestred at være erstatningsansvarlig blandt andet under henvisning til, at klagerne ikke havde lidt noget tab. Indklagede var dog indstillet på at afholde omkostningerne ved køb/salg af byggegrunden. Indklagede henledte endvidere opmærksomheden på klagernes forpligtelse til at begrænse udgifter, herunder ved eventuel udnyttelse af en fortrydelsesret.

En yderligere korrespondance mellem indklagede og klagernes advokat førte ikke til en bilæggelse af den opståede tvist.

Klagernes advokat indhentede i januar 2002 en erklæring fra tømmerfirmaet med hensyn til, hvornår den endelige aftale om opførelse af klagerens nye hus var indgået. Heraf fremgår :

"Jeg kan oplyse, at det var omkring den 20. marts 2001. Efter at vi havde fået rettet de sidste detaljer på tegningerne, indsendte jeg ansøgningen om byggetilladelse den 5. april 2001 til …. kommune.

Senere blev aftalen nedfældet på skrift af hensyn til sikkerhedsstillelse for entreprisesummen"

Parternes påstande.

Klagerne har den 7. december 2001 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at de på baggrund af indklagedes beregning af et månedligt rådighedsbeløb på 11.666,- kr. besluttede sig for at sælge deres hidtidige bolig og købe byggegrunden med henblik på at opføre et parcelhus.

Som følge af indklagedes fejl blev det månedlige rådighedsbeløb imidlertid 9.366,- kr.

I budgettet af 1. marts 2001 er der anført "nye lån", hvilket indikerer, at der er tale om mere end et lån, idet der i modsat fald skulle være anvendt betegnelsen "nyt lån". De havde derfor ikke grund til at tro, at indklagede havde begået fejl ved beregningen af ydelser på boliglånet.

Aftalen med tømmerfirmaet om opførelse af en ejendom blev indgået endeligt og bindende ultimo marts 2001, jf. herved den fremlagte erklæring fra tømmerfirmaet. Herefter søgte tømmerfirmaet byggetilladelse, som blev givet den 24. april 2001 .

De kunne ikke tilbagesælge den nykøbte grund eller tilbagekøbe den hidtidige ejendom. De havde heller ikke længere nogen fortrydelsesret vedrørende entrepriseaftalen. Deres tab udgør mindst 235.000 kr. svarende til størrelsen af det boliglån, hvis ydelser ved en fejl ikke var medtaget. Tabet vedrører flytteudgifter, mæglersalær, advokatsalær, omkostninger ved køb af grund medvidere.

Indklagede har anført, at klagerne var meget bevidste om og bekendt med de økonomiske forhold ved erhvervelsen af den nye bolig. Klagerne havde en særlig forpligtelse til at kontrollere, om de korrekte oplysninger var indarbejdet i årsbudgetterne. Klagerne har udvist en betydelig egen skyld.

Beregningen var ikke afgørende for, at klagerne købte den nye ejendom. Klagerne ønskede ikke at tilbagesælge grunden og indgik entreprisekontrakten efter at være bekendt med, at der var fejl i budgettet.

Entrepriseaftalen blev først indgået ved ordrebekræftelsen af 1. maj 2001. Klagerne kunne desuden have udnyttet den lovbestemte fortrydelsesret efter kapitel 3 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv.

Såfremt klagerne havde udnyttet fortrydelsesretten, kunne tømmerfirmaet ikke fremsætte noget erstatningskrav ud over, hvad en udnyttelse af fortrydelsesretten ville medføre. Klagerne valgte imidlertid at undlade at udnytte fortrydelsesretten.

Klagerne har et rådighedsbeløb på ca. 10.000 kr. om måneden, hvilket er "normen" for to personer med to børn.

Klagerne har ikke lidt noget tab, og indklagede er derfor ikke erstatningsansvarlig. Der er ikke hjemmel for klagernes krav om et godtgørelseskrav.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Det er ubestridt, at indklagede begik en fejl ved udarbejdelsen af budgettet af 1. marts 2001, hvori den månedlige ydelse på 2.300 kr. ikke var medtaget. Ankenævnet finder ikke, at klagerne indså eller burde have indset fejlen på dette tidspunkt. Klageren blev den 30. april 2001 opmærksom på fejlen

Klagerne købte byggegrunden ved købsaftale indgået i marts 2001. Omkring samme tidspunkt rettede klagerne henvendelse til tømmerfirmaet med henblik på indhentelse af tilbud på opførelse af et parcelhus. Det kan ikke anses for godtgjort, at bindende aftale var indgået med tømmerfirmaet forud for den 1. maj 2001.

Ved skrivelse af 8. maj 2001 oplyste indklagede, at man, såfremt klagerne ønskede at sælge den købte byggegrund, var indstillet på at afholde omkostninger ved køb/ salg af byggegrunden, ligesom indklagede henledte klagernes opmærksomhed på, at de kunne begrænse deres udgifter ved udnyttelse af fortrydelsesretten vedrørende en entrepriseaftale.

Under disse omstændigheder finder Ankenævnet ikke grundlag for at anse indklagede for erstatningsansvarlig over for klagerne. Det bemærkes herved, at klagerne ikke har godtgjort at have lidt et tab - allerede som følge af, at de fortsat bebor den omhandlende ejendom.

Som følge heraf

Klagen tages ikke til følge.