Afgørelse

Spørgsmål om ansvar ved beregning og etablering af andelsboliglån.

Indledning.

Denne klage vedrører, om Danske Bank har pådraget sig et erstatningsansvar i forbindelse med sin rådgivning og långivning ved klagerens køb af en andelsbolig.

Sagens omstændigheder.

Klageren, der er kunde i Danske Bank, rettede den 19. november 2007 henvendelse til banken. Baggrunden var, at klageren havde fået nyt arbejde og af denne grund ønskede at skifte bolig, idet hendes aktuelle husleje, som blev betalt til hendes daværende arbejdsgiver, var fastsat under hensyntagen det aktuelle ansættelsesforhold og ville stige væsentligt.

Klageren har anført, at det efter en drøftelse med bankens medarbejder A blev besluttet, at hun økonomisk ikke havde mulighed for at købe en ejerlejlighed men en andelsbolig. Danske Bank har anført, at klagerens hidtidige rådighedsbeløb blev beregnet og hendes budgetposter grundigt gennemgået. Klageren oplyste sin fremtidige årsløn til 279.000 kr. Hun forærede jævnligt sin søster mellem 500 og 1.000 kr., men var indforstået med at standse hermed. Klageren blev orienteret om, at en andelsbolig ikke kunne belånes med et realkreditlån, hvorfor et køb skulle finansieres ved banklån, og forskellen på et lån med fast og variabel rente samt med og uden afdrag blev drøftet.

Af en e-mailkorrespondance af 22. november 2007 fra klageren til bankens medarbejder A fremgår, at klageren ville have et rådighedsbeløb på ca. 4.000 kr. månedligt ved køb af en bestemt andelsbolig, såfremt klageren ophørte med overførsel af beløb til sin søster, og et eksisterende privat lån blev lagt oveni i et fremtidigt andelsboliglån.

Danske Bank har anført, at klageren efterfølgende var til et møde, hvor økonomiberegningen blev gennemgået med de tilrettede data, som klageren havde oplyst om andelslejligheden. Det har ikke været muligt at genskabe beregningen, og banken kan ikke dokumentere, at den blev udleveret til klageren. Klageren oplyste på mødet, at hun ønskede afdragsfrihed på hele lånefinansieringen med henblik på at opnå et større rådighedsbeløb. Beregningen uden afdrag viste et rådighedsbeløb på ca. 4.300 kr. månedligt, hvilket ville være en nedgang i forhold til klagerens hidtidige rådighedsbeløb på ca. 200 kr. månedligt. Klageren fik tilsagn om, at banken ville finansiere købet af andelslejligheden.

Efter at klageren i slutningen af november 2007 havde meddelt Danske Bank, at hun havde købt andelslejligheden, fremsendte banken den 2. januar 2008 "Kreditkontrakt med variabel rente – forbruger" til klageren til underskrift. Kreditten havde et maksimum på 1.131.600 kr. gældende indtil 31. januar 2018, hvor gælden forfaldt til betaling; lånets rente var for tiden 6,75 % årligt. Klageren har oplyst, at hun underskrev kontrakten den 3. samme måned.

Klageren har anført, at hun kort tid efter overtagelsen af andelslejligheden konstaterede, at det af banken mundtligt oplyste rådighedsbeløb ikke var korrekt, og hun fik sværere og sværere ved at sidde i lejligheden. Banken har anført, at den fra marts 2008 var i hyppig kontakt med klageren, hvis forbrug steg væsentligt og oversteg det rådighedsbeløb, som hun havde godkendt forud for købet af lejligheden. I perioden misligholdt hun sine forpligtelser og hævede på kreditten til forbrug, således at et højere forrentet privatlån i banken ikke som forudsat kunne indfries ved træk på kreditten. Senere fremgik det, at klageren igen havde skiftet arbejde, og at hendes løn nu var mindre end forudsat ved økonomiberegningens udfærdigelse.

Den 17. november 2008 blev der afholdt et møde i banken, hvor klagerens økonomiske situation blev drøftet. På mødet blev udfærdiget en økonomiberegning, som ifølge banken var et forsøg på at genetablere beregningen af 22. november 2007.

Under sagen er fremlagt beregningen udfærdiget den 17. november 2008.

Den 29. maj 2009 indgav klageren klage til Ankenævnet. Klageren har i denne forbindelse oplyst, at hun vil sælge andelsboligen, så snart der er klarhed over Danske Banks ansvar.

Parternes påstande.

Klageren har nedlagt påstand om, at Danske Bank skal erstatte det tab, hun lider i forbindelse med et snarligt salg af andelsboligen.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at hun til brug for bankens udfærdigelse af budget medbragte årsopgørelse og lønsedler samt regnskab for andelsboligforeningen.

Af budgettet udarbejdet i november 2008 fremgår, at der blev begået fejl ved beregningen af rådighedsbeløbet i november 2007. Banken benyttede således en forkert årsindtægt, idet de tre lønsedler, som banken modtog, viste en årsindtægt på 264.000 kr. og ikke 279.000 kr. Hun foreviste tillige ansættelseskontrakt. El-forbruget var i budgettet sat til 3.500 kr. årligt med udgangspunkt i hendes tidligere lejemål, som ikke var af samme størrelse. Den faktiske udgift er årligt på 6.864 kr.

Banken oprettede en månedlig overførsel fra hendes lønkonto til betaling af ydelser på den bevilgede kredit på 5.100 kr. månedligt, men i det efterfølgende budget fra 2008 var den årlige rentebetaling på lånet 86.055 kr. svarende til 7.171 kr. månedligt. Banken begik således væsentlig fejl i forbindelse med udarbejdelse af budgettet, der blev lagt til grund for hendes beslutning om at indgå låneaftalen.

Ved mødet den 22. november 2007 modtog hun ikke kopi af budgettet og havde derfor ikke mulighed for at gennemgå de tal, som banken benyttede. Hun fik alene oplyst, at hun efter købet ville have et rådighedsbeløb på 4.413 kr. månedligt. Den manglende udlevering af budgettet gav hende den opfattelse, at det oplyste rådighedsbeløb var tilstrækkeligt kontrolleret og kunne danne grundlag for hendes beslutning.

Ved gennemgang af kreditkontrakten blev det ikke nævnt, at der var tale om et lån med variabel rente. Banken handlede ansvarspådragende ved mangelfuld rådgivning om risikoen ved at indgå aftalen om lånet, idet den undlod at rådgive om konsekvenserne af et lån med variabel rente. Sammenholdt med, at lånets størrelse ikke står i rimeligt forhold til hendes årsindtægt, påfører det hende en væsentlig risiko.

Selv en mindre ændring i den daværende rente ville forårsage, at det udarbejdede budget ville udvise et rådighedsbeløb på mindre end 4.000 kr. Hun har en gæld på mere end seks gange sin årsindtægt. En mindre ændring af renten vil medføre en væsentlig risiko for, at hun ikke kan overholde sine betalinger.

Hun bestrider at have oplyst, at hun jævnligt forærede 500-1.000 kr. til sin søster. Beløbet har hele tiden været 500 kr. månedligt.

Hun stiller sig uforstående over for, at banken ikke på nuværende tidspunkt kan genskabe beregningen fra november 2007. Det har formodningen for sig, at baggrunden herfor skyldes, at beregningen oprindelig var fejlbehæftet. Dette bestyrkes af, at banken som den professionelle part ikke har sikret sig dokumentation for, at bankens rådgivning var korrekt.

Hun bestrider, at hendes privatforbrug skulle være steget væsentligt efter etableringen af andelsboligkreditten. Eneste stigning har været etablering af kabel-TV samt de rentestigninger, hun har oplevet på sine lån. Hendes misligholdelse af forpligtelserne er således en direkte konsekvens af bankens manglende rådgivning.

Hun vil sætte boligen til salg, så snart der er klarhed over bankens ansvar, og ønsker herefter, at banken skal dække hendes tab.

Danske Bank har anført, at klageren gennem forløbet har modtaget grundig rådgivning om købet og finansieringen af andelsboligen.

På mødet den 19. november 2007 blev der i samråd med klageren udarbejdet en økonomiberegning, som den 22. november 2007 blev tilrettet på grundlag af klagerens oplysninger om den andelslejlighed, som klageren ønskede at købe; beregningen blev gennemgået på et senere møde. Økonomiberegningen var ikke fejlbehæftet.

På mødet den 19. november 2007 oplyste klageren sin årlige lønindtægt til 279.000 kr. Det bestrides, at klageren foreviste en ansættelseskontrakt. Det fastholdes, at klageren gav udtryk for, at hun månedligt forærede sin søster mellem 500-1.000 kr.

Klagerens forbrug steg efterfølgende og kunne ikke indeholdes i det rådighedsbeløb, som hun havde accepteret.

Klageren har ikke lidt et tab.

Banken har på intet tidspunkt tilsikret klageren, at hun ville have et rådighedsbeløb på 4.500 kr. månedligt. Banken oplyste derimod, at den økonomiberegning viste et fremtidigt rådighedsbeløb på ca. 4.000 kr. månedligt, jf. herved den fremlagte mail.

Klageren blev rådgivet fyldestgørende om forskellen på optagelse af et fastforrentet og variabelt forrentet lån med og uden afdrag, herunder konsekvenser ved rentestigninger.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Det er ikke godtgjort, at Danske Bank i forbindelse med sin rådgivning af klageren forud for dennes beslutning om købet af andelsboligen i november 2007 begik sådanne fejl, at banken herved er påført et erstatningsansvar i forbindelse med klagerens beslutning om at købe andelsboligen.

Som følge heraf træffes følgende

afgørelse:

Klagen tages ikke til følge.