Krav om erstatning som følge af salg af klagerens ejendom på tvangsauktion i 2012.
| Sagsnummer: | 32 /2017 |
| Dato: | 11-09-2017 |
| Ankenævn: | Eva Hammerum, Anita Nedergaard, Karin Duerlund, Morten Bruun Pedersen og Anna Marie Schou Ringive |
| Klageemne: |
Tvangsauktion
|
| Ledetekst: | Krav om erstatning som følge af salg af klagerens ejendom på tvangsauktion i 2012. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning som følge af salg af klagerens ejendom på tvangsauktion i 2012.
Sagens omstændigheder
Klageren og hans ægtefælle, H, var kunder i Danske Bank.
I foråret 2009 satte parret deres ejendom til salg. Klageren har oplyst, at en ejendomsmægler vurderede ejendommen til 4.000.000 kr.
Ved udgangen af 2011 udgjorde parrets gæld til banken 155.001,59 kr. Gælden var sikret ved pant i ejendommen. Parret havde endvidere gæld til Realkredit Danmark.
Klageren har oplyst, at banken på et ikke oplyst tidspunkt afviste at kreditgodkende flere interesserede købere, hvoraf den ene havde accepteret en købspris på 3.600.000 kr.
Den 27. marts 2012 blev ejendommen solgt på tvangsauktion. Banken har oplyst, at der var tale om 2. auktion, hvor ejendommen blev solgt til højestbydende for 2.450.000 kr. Klageren har anført, at køberen samme dag videresolgte ejendommen for ca. 4.000.000 kr. Klageren klagede efter det oplyste løbende fra 2012 over, at ejendommen blev solgt på tvangsauktion.
Ved udgangen af 2012 udgjorde parrets gæld til banken 167.580,79 kr.
Den 4. august 2014 indledte skifteretten gældssaneringssag for klageren og H. Den 10. februar 2015 besluttede skifteretten, at parrets samlede usikrede gæld stiftet før den 4. august 2014 (1.020.181,37 kr.) skulle nedsættes til henholdsvis 15,09857 % for klagerens vedkommende og 3,77592 % for H’s vedkommende. Klagerens og H’s gæld til banken blev ved gældssaneringen nedsat fra 194.390,40 kr. til henholdsvis 29.350,16 kr. og 7.340,03 kr., mens klagerens og H’s gæld til Realkredit Danmark blev nedsat fra 623.826,11 kr. til henholdsvis 94.188,79 kr. og 23.665,19 kr.
Parternes påstande
Den 2. februar 2017 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet, der har forstået påstanden således, at Danske Bank skal betale en erstatning til ham.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har bl.a. anført, at banken har handlet ansvarspådragende i forbindelse med tvangsauktionen.
Banken lovede dem at følge sagen nøje. Til trods herfor og trods påbud fra bestyrelsen solgte banken ejendommen til en kendt konkursrytter for 2.450.000 kr. og mod en kontant betaling på 35.000 kr. Køberen solgte samme dag ejendommen videre for 4.000.000 kr.
Banken solgte således ejendommen med et tab på 30 % af markedsprisen, selvom de havde pålidelige købere, der havde accepteret at købe ejendommen for 3.600.000 kr., og som var accepteret af deres lokale bankfilialbestyrer. Der var flere interesserede købere. De potentielle købere blev afvist af banken, da de var over 60 år.
Banken har efterfølgende uberettiget afvist at rette fejlen.
De er blevet påført meget store tab som følge af bankens fejl. De har mistet deres bolig, friværdi og pensionsopsparing. De har fået en meget dårlig økonomi og har haft følgevirkninger på helbred og familie. De er blevet registreret i RKI.
Kravet er ikke forældet. Han har løbende gjort indsigelse over for banken og Realkredit Danmark adskillige gange siden 2012, hvor han fik kendskab til køber.
Danske Bank har anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende. Banken har håndteret tvangsauktionen i marts 2012 korrekt og i overensstemmelse med reglerne.
Banken er uden skyld i, at klageren forud for tvangsauktionen ikke kunne sælge ejendommen i fri handel. Banken kan i den sammenhæng ikke bebrejdes, at de købere, som viste interesse for ejendommen, ikke kunne debitorgodkendes.
Banken var uden indflydelse på, hvem der blev højstbydende på 2. auktionen.
Klageren og H fik i øvrigt hovedparten af deres gæld saneret væk ved den efterfølgende gældssanering i februar 2015. Gældssaneringen indebar, at parrets gæld til banken og Realkredit Danmark på i alt 818.216,51 kr. blev nedsat med 663.782,34 kr. til 154.434,17 kr.
Det bestrides, at klageren har lidt et tab.
Et evt. krav er forældet, da der er forløbet mere end tre år fra auktionens gennemførelse.
Ankenævnets bemærkninger
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren i forbindelse med tvangsauktionen.
Det følger af forældelseslovens § 3, stk. 1, at forældelsesfristen for klagerens evt. erstatningskrav var tre år. Efter forældelseslovens § 3, stk. 2, skal forældelsesfristen, hvis fordringshaveren var ubekendt med kravet, regnes fra den dag, da fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab til kravet. Ankenævnet finder, at klageren var eller burde være bekendt med sit evt. krav umiddelbart efter tvangsauktionen i marts 2012. Klagerens eventuelle erstatningskrav var derfor forældet, da sagen blev indbragt for Ankenævnet.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen