Afgørelse

Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med køb af andelslejlighed

Indledning

Denne sag vedrører, om banken har pådraget sig et ansvar over for klageren i forbindelse med bankens udarbejdelse af boligberegning og rådgivning forud for klagerens køb af andelslejlighed.

Sagens omstændigheder

Klageren og hans daværende kæreste, K, var begge kunder i Nordea Bank Danmark.

I foråret 2009 rettede parret henvendelse til banken, da de overvejede at købe en andelsbolig af K's stedbror, S.

I forbindelse hermed beregnede banken parrets månedlige rådighedsbeløb efter køb af andelslejligheden til 14.854 kr. Banken har anført, at beregningen skete på grundlag af parrets oplysninger om forventede indtægter i 2009 på henholdsvis 276.000 kr. for klageren og 192.000 kr. for K.Banken har fremlagt skærmprint af bankens "Ejendomsberegner", hvoraf de indtastede oplysninger fremgår. Klageren har anført, at de indtastedeindtægter var for høje.

Klageren har fremlagt sine årsopgørelser for 2008 og 2009, hvoraf fremgår, at hans lønindkomst var 203.382 kr. i 2008 og 265.732 kr. i 2009.

Efter det oplyste udstedte banken et lånebevis på 450.000 kr. til parrettil brug for køb af andelslejligheden.

Ved købsbevis af 23. marts 2009 købte parretandelslejligheden for 432.300 kr. Købsbeviset indeholdt bl.a. følgende:

"… Købesummen er pr. 11.3.2009 vurderet og godkendt af bestyrelsen i tilhørende andelsboligforening. …

Vedrørende overtagelse:

Det er aftalt at lejligheden og ansvaret herfor overtages af køber d. 1.7.2009. …

Betaling:

Det aftales at køber den næstsidste bankdag i juni 2009, overfører aftale beløb til sælgers konto. …"

Klageren har fremlagt købsbevis underskrevet af ham selv, K og S, men ikke af andelsforeningens bestyrelse.

Banken har fremlagt vedtægter af 16. oktober 1980 for andelsboligforeningen. Ifølge vedtægternes §§ 13 og 14 skulle bestyrelsen godkendenye andelshavere og prisen for andelen. Ifølge vedtægternes § 15 skulle overdragelsesaftaler forsynes med bestyrelsens påtegning om godkendelse, og overdragelsessummen skulle indbetales til foreningen. Foreningens årsregnskab skulle indeholde en beregning af værdien af samtlige andele.

Ifølge andelsboligforeningens årsrapporter for 2008 og 2009 var andelslejligheden vurderet til 167.614 kr. pr. 31. december 2008 og til 185.295 kr. pr. 31. december 2009.

I juni 2009 ydede banken klageren og K et afdragsfrit lån "Nordea, Prioritet, andel" på 443.900 kr. med variabel rente, for tiden 7,75 % p.a. til finansiering af andelslejligheden.

Parret flyttede efter det oplyste ind i andelslejligheden den 1. juli 2009.Få måneder senere blev samlivet ophævet, og K fraflyttede lejligheden.

Klageren anmodede efter samlivsophævelsen banken om tilladelse til at overtage andelsboliglånet som enedebitor. Klageren har oplyst, at banken i forbindelse hermed krævede

Banken har fremlagt en erklæring om adkomst "til brug for tinglysning af pant, udlæg eller lign. i andelsboliger" underskrevet af to bestyrelsesmedlemmer i andelsboligforeningen den 10. marts 2010. Erklæringen indeholdt bl.a. følgende:

" … Herved erklærer andelsboligforeningen (…)

at [K og klageren] er godkendt af andelsboligforeningens bestyrelse som andelshavere med brugsret til andelslejlighed …

Oplysning om tinglysningsdokument (sæt kryds):

Xpantebrev …………

Beløb angivet i tinglysningsdokumentet: 433.000 kr. …

… Indeholder andelsboligforeningens vedtægter begrænsning af adgangen til pantsætning til 80 procent af pantets værdi på lånetidspunktet?

Nej X …

Foreningen har med virkning 1/1-10 indført 80 % grænse. Dette er efter det opr. lånetidspunkt …"

Banken har under klagesagen erkendt, at behandlingen af klagerens anmodning om tilladelse til at overtage andelsboliglånet som enedebitor blev forsinket som følge af banken.

Klageren har opgjort sit krav til 247.005 kr., svarende til differencen mellem den oprindeligt aftalte købesum for andelslejligheden og vurderingen på 185.295 kr.

Parternes påstande

Klageren har den 3. november 2010 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, atNordea Bank Danmark skal betale og/eller afskrive 247.005 kr. på hans lån og betale kompensation for forsinket af omlægning af andelsboliglånet.

Nordea Bank Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har bl.a. anført, at han fik dårlig rådgivning af banken i forbindelse med købet af andelslejligheden. Han var 20 år og uerfaren førstegangskøber.

Banken har ikke handlet i overensstemmelse med god skik for finansielle virksomheder, jf. bekendtgørelsens §§ 3 og 7-9.

Banken indtastede for høje indkomstbeløb for både ham og K i beregningen af rådighedsbeløbet. Han var elev og K var under uddannelse og fik kun SU. Banken burde have indhentet årsopgørelser fra Skat til brug for beregningen. Banken har ikke været i stand til at fremlægge dokumentation for forløbet og for de tal, der lå til grund for beregningen af rådighedsbeløbet.

Det viste sig efterfølgende, at banken havde en egeninteresse i handelen, idet banken samtidig rådgav S vedrørende køb og finansiering af et nyt hus.

Banken lånte ham 443.900 kr. til køb af andelslejligheden, selvom lejligheden kun var 167.614 kr. værd.

Banken undlod at rekvirere det seneste årsregnskab fra foreningen. På baggrund afdette kunne banken have konstateret en betydelig difference mellem den faktiske andelsværdi på 167.614 kr. og den aftalte pris på 432.300 kr. Banken burde have sikret sig dokumentation for, at differencen skyldtes forbedringer i andelen. En nogenlunde tilsvarende lejlighed i samme forening blev i samme periode handlet til den oplyste andelsværdi på 152.087 kr. med tillæg af forbedringer på 103.913 kr. svarende til i alt ca. 256.000 kr.

Banken ydede lånet på baggrund af en overdragelsesaftale, der ikke var underskrevet af andelsforeningens bestyrelsesformand.

Banken burde endvidere have stillet krav om en ekstern vurdering. Det er hans klare opfattelse, at banken ikke ville have ydet lånet på 443.900 kr., hvis banken havde stillet krav om en ekstern vurdering. Da han efter nogle måneder blev alene med lejligheden og udgifterne, insisterede banken pludselig på at fåen ekstern mæglervurdering af lejligheden. Mægleren fastsatte værdien til 185.295 kr. i overensstemmelse med andelens værdi ifølge årsregnskabet for 2009.

Han har på forligsmøder med banken og under klagesagen været bistået af en repræsentant, som har krav på godtgørelse for mistet arbejdsfortjeneste og for transportudgifter, svarende til i

Nordea Bank Danmark har bl.a. anført, at banken ikke begik fejl i forbindelse med beregningen af parrets boligøkonomi efter købet af andelsboligen.

Beregningen var baseret på oplysninger, som parret meddelte banken. Klageren har ikke dokumenteret, at beregningen var baseret på andre tal end de oplyste. Der er i øvrigt ikke nogen nævneværdig forskel mellem klagerens faktiske lønindkomst i 2009 og den af klageren oplyste.

Rådighedsbeløbet på 14.854 kr. gjorde det forsvarligt for parret at købe lejligheden til den pris, de var nået frem til.

Banken har intet ansvar for, om prisen var i overensstemmelse med det, der kunne godkendes af andelsboligforeningen. Lånet blev bevilget på grundlag af den pris, som parret havde aftalt med sælger.

Prisfastsættelsen var underlagt kontrol af andelsboligforeningens bestyrelse, der påser, at der ikke betales mere end andelsværdien tillagt forbedringer.

Banken lægger til grund, at parret blev godkendt som andelshavere, jf. vedtægternes § 13, og at prisen blev godkendt af bestyrelsen, jf.vedtægternes § 14. Dette underbygges af bestyrelsens erklæring af 10. marts 2010 samt af den omstændighed, at parret henholdsvis klageren har boet i andelsboligen siden overtagelsen. Der er derfor intet grundlag for at gøre banken ansvarlig for et manglende pristjek.

At banken senere, da klageren ønskede at overtage forpligtelserne selv, lod boligen vurdere, betyder ikke, at banken havde samme tilskyndelse hertil ved bevillingen af lånet.

Sagen bærer præg af, at klageren har fortrudt handlen med sin halvsvoger efter samlivsophævelsen med K.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Nordea Bank Danmark ved udarbejdelsen af budgetberegninger i forbindelse med klagerens køb af andelslejligheden begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar for banken.

Ankenævnet lægger til grund, at bankens beregning af rådighedsbeløbet var baseret på oplysninger, som klageren og Kmeddelte banken.Der er ikke påvist fejl i beregningen.

Ankenævnet finder, at klageren måtte indse, at bankens beregninger var vejledende, baseret på hans og K’segne oplysninger om indtægtsforhold, og at købet af lejligheden beroede på hans egen beslutning. Banken bærer ikke ansvaret for, at klagerens indtægtsgrundlag eventuelt måtte have udviklet sig negativt i forhold til det forventede.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Nordea Bank Danmark i øvrigt begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar for banken i forbindelse med klagerens køb af andelslejligheden. Banken ydede lån til brug for købet af andelslejligheden. Der er ikke grundlag for at fastslå, at banken påtog sig at rådgive klageren om juridiske spørgsmål i forbindelse med købet af andelslejligheden og at kontrollere, om den aftalte pris svarede til lejlighedens værdi.

Ankenævnet finder derfor heller ikke, at der er grundlag for at tilkende klageren godtgørelse for tidsforbrug anvendt af klagerens repræsentant.

Ankenævnet bemærker, at banken under klagesagen har betalt 5.353 kr. til klageren til dækning af skatteværdien af det manglende, fulde rentefradrag i perioden august 2009 til august 2010. Ankenævnet finder herefter ikke, at klageren har krav på yderligere kompensation.

Ankenævnets afgørelse