Spørgsmål om tredjemands forudsætninger for indfrielse af tinglyst udlæg, der var lyst for et mindre beløb end udlægshavers krav.
| Sagsnummer: | 177 /2003 |
| Dato: | 14-10-2003 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Karin Duerlund, Anne Dehn Jeppesen, Jette Kammer Jensen, Niels Bolt Jørgensen |
| Klageemne: |
Udlæg
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om tredjemands forudsætninger for indfrielse af tinglyst udlæg, der var lyst for et mindre beløb end udlægshavers krav. |
| Indklagede: | Diskontobanken |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne klage vedrører klagerens indfrielse af et udlæg i hans datters ejendom foretaget på indklagedes anmodning.
Sagens omstændigheder.
Klageren ejede sammen med sin datter en fast ejendom.
I april 2000 fik indklagede lyst et udlæg på 55.490 kr. i klagerens datters ideelle anpart af ejendommen.
Indklagede har anført, at baggrunden for udlægget var et lån ydet til datteren og dennes samlever. Kravet blev i januar 2000 overgivet til retslig inkasso ved advokat. Kravet udgjorde da 112.495,14 kr., men der blev foretaget udlæg for et mindre beløb, da man ikke anså ejendommen for at udgøre tilstrækkelig sikkerhed, hvorfor udlægget af omkostningsmæssige grunde blev begrænset. I forbindelse med udlæggets foretagelse tilbød samleveren at betale 1.000 kr. månedligt. Afdragsordningen blev kun overholdt i begrænset omfang.
I marts 2002 anmodede indklagede sin advokat om at iværksætte tvangsauktion over klagerens datters andel af ejendommen. Indklagede opgjorde på dette tidspunkt sit krav til i alt 122.448,81 kr.
Klageren blev primo august 2002 bekendt med anmodningen om tvangsauktion og besluttede at tilbyde at købe datterens ideelle andel af ejendommen med henblik på at afværge tvangsauktionen. Klageren rettede i denne forbindelse henvendelse til advokat, som ved skrivelse af 18. september 2002 til indklagedes advokat anmodede denne "… om at opgøre Deres klients tilgodehavende på korrekt vis, således at jeg kan indregne dette mellemværende i købesummen i forbindelse med min klient [klagerens] overtagelse af [klagerens datters] ideelle ejendommen ... og for indfrielse af mellemværende mellem deres klient og [klagerens datter] ".
Ved skrivelse af 19. september 2002 opgjorde indklagedes advokat kravet til 62.964,15 kr., idet advokaten anførte:
"Hermed fremsendes ifølge aftale korrekt opgørelse over min klients tilgodehavende i ovennævnte sag."
Ved skrivelse af 2. oktober 2002 fremsendte klagerens advokat 62.964,15 kr. til indklagedes advokat "betinget af, at udlæg kr. 55.490 tinglyst i den [klagerens datter] tilhørende ideelle halvpart af ejendommen matrikel nr. ... tilstilles mig i blancopåtegnet stand tilligemed dokumentation for underskrivernes tegningsberettigelse".
Indklagede har anført, at klageren omkring samme tidspunkt kontaktede indklagede i anledning af tvangsauktionsbegæringen. Der blev drøftet flere muligheder, og klageren var bekendt med, at indklagedes krav var større end det tinglyste udlæg. Klagerens slutreplik ved drøftelserne var, at "banken aldrig ville se en krone mere, end der var tinglyst udlæg for". Man besluttede herefter at opnå tinglyst udlæg for den resterende del af sin fordring.
Den 8. oktober 2002 blev der hos klagerens datter foretaget udlæg for yderligere 82.052,12 kr. til fordel for indklagede. Udlægget blev lyst den 10. samme måned.
Ved skrivelse af 11. oktober 2002 meddelte indklagedes advokat klagerens advokat, at han havde fremsendt udlægsattest til aflysning af tingbogen.
Den 24. oktober 2002 indleverede klagerens advokat skøde til tinglysning vedrørende klagerens overtagelse af ejendommen som eneejer. Skødet blev lyst med anmærkning om udlægget på 82.052 kr. Af sagen fremgår, at skødet den 7. samme måned havde været anmeldt til dagbogen af klagerens advokat.
Klageren anmodede efterfølgende forgæves indklagedes advokat og indklagede om at foranledige det seneste udlæg aflyst.
Ved skrivelse af 3. april 2003 meddelte indklagedes advokat klageren, at såfremt datterens resterende gæld ikke blev betalt inden 8 dage, ville der blive indgivet tvangsauktionsbegæring over klagerens ejendom.
Klageren har samtidig med klagens indgivelse til Ankenævnet indgivet klage til Advokatnævnet over indklagedes advokat.
Parternes påstande.
Klageren har den 7. maj 2003 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes principalt at kvittere udlægget tinglyst 10. oktober 2002, subsidiært at tilbagebetale 62.964,15 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har til støtte for den principale påstand anført, at det af indklagedes advokats skrivelse af 19. september 2002 fremgår, at denne udgjorde en "korrekt opgørelse over min klients tilgodehavende i ovennævnte sag". Der må derfor antages at være tale om en samlet opgørelse af indklagedes tilgodehavende, som er bindende for indklagede.
Indklagede og dennes advokat har trods anmodning herom ikke villet fremsende en samlet opgørelse over tilgodehavendet.
Til støtte for den subsidiære påstand har klageren anført, at beløbet på 62.964,15 kr. blev fremsendt betinget af, at udlægget på 55.490 kr. blev returneret i blancopåtegnet stand. Betingelsen blev ikke opfyldt, idet indklagedes advokat i stedet aflyste udlægget. Som følge heraf bør indklagede tilbagebetale de 62.694,15 kr.
Indklagede har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagerens advokat har indbragt samme sag for Advokatnævnet vedrørende indklagedes advokat. Ankenævnet bør derfor afvise klagen, jf. Ankenævnets vedtægter § 4, hvorefter klagen falder uden for Ankenævnets kompetence, da behandlingen er henlagt til et andet anke- eller klagenævn, i dette tilfælde Advokatnævnet.
Til støtte for frifindelsespåstanden har indklagede anført, at man hverken over for sin advokat eller klageren eller dennes advokat gav udtryk for, at kravet alene vedrørte beløbet i henhold til udlægget lyst i 2000. Man har heller ikke givet udtryk for, at man ikke ville forsøge at forfølge sit udækkede krav.
Klagerens advokat anmeldte 7. oktober 2002 skødet på klagerens overtagelse af ejendommen til tinglysning. Skødet må være blevet afvist eller tilbagekaldt, idet tinglysningen først skete den 24. samme måned. At klagers advokat ikke opnåede tinglysning af skødet i henhold til indleveringen den 7. oktober 2002, må bero på forhold, som alene kan lægges klagers advokat til grund.
Det er indklagedes klare opfattelse, at klageren var bekendt med, at indklagedes tilgodehavende var større end det foretagne udlæg, jf. herved klagerens tilkendegivelse i forbindelse med drøftelserne.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Klagen til Ankenævnet vedrører et krav rettet mod indklagede, mens den til Advokatnævnet indgivne klage er rettet mod indklagedes advokat og er en disciplinærklage Indklagedes afvisningspåstand kan derfor ikke tages til følge.
Ankenævnet lægger til grund, at det var kendeligt for indklagede eller indklagedes advokat, at klagerens betaling af beløbet på 62.964,15 kr. skete med henblik på, at klageren kunne erhverve sin datters ideelle anpart af den omhandlende ejendom. Ankenævnet finder det herefter uberettiget, at indklagede lod foretage og tinglyse yderligere udlæg i datterens ideelle anpart, hvilket ville være til hinder for, at klageren opnåede anmærkningsfrit skøde. Ankenævnet finder det i denne forbindelse uden betydning, at klagerens skøde i første omgang var indleveret til tinglysning den 7. oktober 2002 og således, hvis tilbagekaldelse/afvisning fra dagbogen ikke var sket, må antages at ville være tinglyst forud for indklagedes udlæg, der efterfølgende blev anmeldt til tinglysning.
Som følge heraf
Indklagede skal inden fire uger indlevere det den 10. oktober 2002 tinglyste udlæg til aflysning.
Klagegebyret tilbagebetales klageren.