Afgørelse

Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med finansiering af ejerlejlighed.

Indledning

Sagen vedrører rådgivning i forbindelse med klagerens køb af ejerlejlighed i 2008.

Sagens omstændigheder

I 2008 henvendte klageren sig i Nordea Bank med ønske om at købe en bestemt ejerlejlighed. Klageren var nyuddannet psykolog fra 2007 og arbejdede for forskellige arbejdsgivere på freelancelignende basis.

Klageren foreviste banken tre fakturaer for februar, marts og april 2008 på henholdsvis 24.750 kr., 36.000 kr. og 36.000 kr. vedrørende et faktureret timetal på henholdsvis 55 timer, 79 timer og 81 timer. Banken har endvidere fremlagt en opgørelse over klagerens faste udgifter samt indtægter for perioden fra februar til april 2008.

I e-mail til banken af 23. maj 2008 oplyste klageren, at hun havde et SU-lån på 210.910 kr., der skulle afvikles med en månedlig ydelse på 1.650 kr. fra januar 2009.

Af årsopgørelsen fra Skat for 2007 fremgik, at klageren havde en personlig indkomst på 138.797 kr.

Banken har anført, at det må antages, at banken på baggrund af klagerens oplysninger udarbejdede en sædvanlig økonomiberegning, men at banken som følge af den forløbne tid ikke længere er i besiddelse af beregningen. Klageren har anført, at banken ikke udarbejdede en rådighedsberegning.

I et brev af 9. juli 2008 til banken bekræftede klagerens advokat, at banken havde debitorgodkendt klageren til køb af lejligheden.

Med overtagelsesdag den 1. august 2008 købte klageren lejligheden for 1.285.000 kr., der blev finansieret ved et 7 % 30-årigt obligationslån på 1.017.000 kr. i Nordea Kredit med indledende afdragsfrihed og et prioritetslån i banken på 360.000 kr. med variabel rente, for tiden 8,1 % p.a. Banken er ikke længere i besiddelse af lånedokumentet, men har oplyst, at prioritetslånets løbetid antageligt var 20 år.

Af årsopgørelsen fra Skat for 2008 fremgik, at klageren havde en personlig indkomst på 225.996 kr.

Banken har til brug for klagesagen udarbejdet to rådighedsberegninger af 2. maj 2014 baseret henholdsvis på det optagne realkreditlån og et 20-årigt prioritetslån (beregning 1) samt på et tilsvarende realkreditlån uden afdragsfrihed og et 30-årigt prioritetslån i banken (beregning 2). Beregningerne er baseret på en årlig indkomst på 390.600 kr., eller en månedlig indkomst på 32.550 kr., svarende til gennemsnittet af de tre fakturaer for februar, marts og april 2008. Banken har oplyst, at beregningerne er baseret på de af klageren og ejendomsmægleren oplyste udgifter, og at forsikringsudgifter ikke indgår, da banken ikke har kendskab til, om klageren var forsikret. Beregning 1 viser et månedligt rådighedsbeløb på 6.477 kr., mens beregning 2 viser et månedligt rådighedsbeløb på 5.940 kr.

Banken har oplyst, at klageren i februar 2009 meddelte, at hendes indkomst var faldet. Hun ønskede at starte som selvstændig og ville derfor gerne have forhøjet sin kredit i banken. Banken afslog at forhøje kreditten. I juni 2009 afslog banken en anmodning fra klageren om et lån. I forbindelse hermed blev et privatlån på 36.000 kr. og to kassekreditter på 43.000 kr. efter ønske fra klageren omlagt til et forbrugslån.

Af et brev af 28. juli 2009 fra banken til klageren fremgår, at parterne havde drøftet mulighederne for en konvertering af klagerens realkreditlån, men at klageren ikke ønskede at omlægge lånet til et variabelt forrentet lån, og at banken ikke kunne anbefale en konvertering til et 5 % lån.

Banken har oplyst, at klageren i sommeren 2010 konverterede realkreditlånet til et 4 % lån. I efteråret 2010 blev lejligheden udlejet af klageren.

I foråret 2011 blev lejligheden sat til salg. Den 1. september 2011 blev lejligheden solgt med et underskud, der i oktober 2011 blev samlet i et forbrugslån i banken på 333.044,28 kr., med en variabel rente på for tiden 8,75 % p.a., der ifølge gældsbrevet svarede til 3,25 procentpoint under bankens nuværende basissats. Forbrugslånet blev i september 2013 ændret til et nyt forbrugslån på 348.600 kr. med en variabel rente på for tiden 10,25 % p.a., der ifølge gældsbrevet svarede til 6,5 procentpoint under bankens nuværende basissats.

I februar 2014 rejste klageren indsigelse mod bankens rådgivning i forbindelse med långivningen til købet af lejligheden i 2008. Den 8. marts 2014 afviste banken klagerens indsigelser.

Parternes påstande

Den 1. april 2014 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank skal stille hende, som om hun havde optaget lån med en hovedstol på halvdelen af de faktisk optagne lån, subsidiært med en anden, mindre hovedstol og mere subsidiært nedsætte hendes gæld til banken.

Nordea Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at bankens rådgivning var utilstrækkelig og mangelfuld. Banken burde ikke have godkendt hende til at købe lejligheden.

Hun anmodede banken om en realistisk vurdering af hendes muligheder for at købe lejligheden. Banken forsømte at rådgive hende om risikoen ved købet.

Hun nævnte, at hendes indtægtsgrundlag var meget usikkert, og at hun ikke var ansat, men tilknyttet en arbejdsgiver på freelancelignende basis. Hendes rådgiver i banken sagde, at ”det går nok skal du se”, og at det afgørende var, at hun var ung med en god uddannelse. Banken burde have foretaget en grundigere undersøgelse af hendes indkomstforhold. En mere omhyggelig undersøgelse ville have bevirket, at indkomsten var blevet ansat til et lavere beløb.

Hun fremlagde de tre fakturaer fra primo 2008, oplysning om fakturerede beløb i 2007 og årsopgørelsen for 2007. Banken tog udgangspunkt i de tre fakturaer. Hun spurgte, om banken ville se dokumentation for flere måneder, hvilket banken klart afviste. De to fakturaer på 36.000 kr. var undtagelsestilfælde på grund af ekstraordinært arbejdspres hos hendes arbejdsgiver, hvilket hun gjorde banken opmærksom på. I 2007 havde hun faktureret i alt ca. 110.000 kr. i perioden fra maj til december. De fakturerede timer var ikke udtryk for hendes reelle tidsforbrug, da hun brugte ligeså meget tid på forberedelse. Der var derfor ikke tale om deltidsarbejde, som anført af banken. Af årsopgørelsen for 2008 fremgår, at hendes månedlige fakturering i gennemsnit var 18.000 kr.

Banken udarbejdede ikke en egentlig beregning af hendes rådighedsbeløb. Banken burde have foretaget en beregning baseret på realistiske indtægter og udgifter. Den fremlagte opgørelse over indtægter og udgifter er ikke fyldestgørende. En årlig indkomst på 324.000 kr., svarende til en månedlig indkomst på 27.000 kr., ville efter fradrag af skat, boliglån og SU-lån efterlade ca. 51.000 kr. Efter fradrag af yderligere faste udgifter ville hendes månedlige rådighedsbeløb udgøre ca.1.600 kr. I 2008 var hun ved at etablere selvstændig virksomhed og havde yderligere etableringsomkostninger.

Hun havde en stor studiegæld og havde ikke midler til en kontant udbetaling. Af bankens hjemmeside fremgår, at en bolig sædvanligvis finansieres med en kontant udbetaling på 5-10 %.

Omlægningen af lånet i 2010 skete ikke som konsekvens af den dårlige rådgivning i 2008, men som følge af efterfølgende forhold. At indtægten senere faldt, er ikke relevant.

Sagen vedrørende bankens rådgivning i 2008 er ikke forældet. Hun påtalte rådgivningen ved henvendelserne til banken i juli og september 2009, i sommeren 2010 oktober 2011 og september 2013. Banken forhalede sagen og undlod at oplyse om muligheden for at klage til Ankenævnet.

Nordea Bank har anført, at banken ikke fejlrådgav klageren. Bankens boligberegninger udarbejdes på baggrund af de dokumenterede oplysninger om indtægter og udgifter, som kunden indleverer. Dette må også være sket ved rådgivningen af klageren. Klageren besluttede på denne baggrund at købe lejligheden og accepterede finansieringen ved sin underskrift af lånedokumenterne. Banken er dog ikke længere i besiddelse af beregningerne, da banken først modtog en klage fra klageren i 2014, knapt seks år efter, at rådgivningen fandt sted. Klageren, der er veluddannet, burde have meddelt banken, hvis beregningerne baserede sig på et urealistisk indkomstgrundlag.

Af bankens interne registreringer fremgår, at klageren fortalte, at hun var uddannet psykolog i 2007 og arbejdede som selvstændig på forskellige klinikker. Da klageren var nyuddannet, var bevillingen antageligt baseret på klagerens forventede indkomst som psykolog.

Beregningerne viser, at klageren havde råd til lejligheden efter det af klageren oplyste indtægtsniveau, som ikke var baseret på fuld arbejdstid. Klageren vurderede selv, at hun kunne oppebære denne indtægt, og at hun kunne leve for det rådighedsbeløb, som banken udregnede.

Klageren har overholdt aftalerne med banken og der har ikke været restancer på boliglånene eller det øvrige engagement.

Det er ikke et krav, at en køber skal præstere en udbetaling i forbindelse med et køb, men køber skal have råd til 100 % finansiering.

Klagerens tab er ikke forårsaget af bankens rådgivning. Klageren valgte selv at sælge lejligheden i 2011, hvor priserne stadig lå under 2008-niveau.

Et eventuelt rådgivningsansvar er forældet. Selvom klageren jævnligt var i kontakt med banken, meddelte klageren på intet tidspunkt før klagen til Ankenævnet, at hun følte sig fejlrådgivet. Det afvises, at banken har forhalet sagen.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder ikke, at klageren har godtgjort forhold, der kan medføre, at Nordea Bank har pådraget sig et erstatningsansvar ved rådgivning af hende i forbindelse med købet og finansieringen af lejligheden i 2008. Ankenævnet finder, at det må lægges til grund, at banken foretog en kreditvurdering på grundlag af de af klageren indleverede oplysninger om indtægter og udgifter. Den omstændighed, at banken ikke er i besiddelse af en boligberegning fra 2008 kan ikke føre til et andet resultat.

Et eventuelt krav må endvidere anses for at være forældet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1, hvorefter erstatningskrav baseret på rådgivningsansvar forældes efter tre år regnet fra rådgivningstidspunktet. Efter forældelseslovens § 3, stk. 2 skal forældelsesfristen, hvis fordringshaveren ikke er bekendt med kravet, regnes fra den dag, da fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab til kravet. Ankenævnet finder, at klageren ved udgangen af 2008 og i hvert fald senest i forbindelse med låneomlægningen i 2010 havde tilstrækkeligt kendskab til konsekvenserne af bankens rådgivning til at rejse et eventuelt erstatningskrav. Klagerens eventuelle erstatningskrav vedrørende rådgivning i forbindelse med købet af lejligheden og låneoptagelsen var derfor forældet den 1. april 2014, hvor sagen blev indbragt for Ankenævnet.

Klageren får derfor ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.