Afgørelse

Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning.

Medhold klager


Indledning.

Denne klage vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig ansvar over for klageren og dennes samlever, S, i forbindelse med udarbejdelse af en boligberegning forud for deres køb af en fast ejendom.

Sagens omstændigheder.

I september 2000 rettede klageren og dennes samlever, S, henvendelse til indklagede med henblik på køb af en bestemt fast ejendom pr. 1. november 2000. Købesummen på finansieret 966.000 kr. var i salgsopstillingen forudsat finansieret ved bl.a. et sælgerpantebrev på 166.000 kr. med rente på 8% p.a. og med løbetid på 25 år.

Klagerens og S's engagement med indklagede bestod bl.a. af et billån på oprindelig 151.496,41 kr., som var etableret den 24. september 1999 med en månedlig ydelse på 3.700 kr.

På grundlag af et budget udarbejdet af indklagede den 8. september 2000 besluttede klageren og S at købe ejendommen. Budgettet viser et rådighedsbeløb pr. måned på 8.428 kr., hvilket med håndskrift er korrigeret til 8.700 kr.

I stedet for etablering af sælgerpantebrevet ydede indklagede et boliglån på 172.424,24 kr. med fast rente 8,75 % p.a. og en løbetid på 20 år.

Endvidere blev der etableret et privatlån på 118.005,05 kr. med en månedlig ydelse på 1.400 kr.

På grundlag af et tilbud, som indklagede indhentede hos et forsikringsselskab, der er koncernforbundet med indklagede, blev der tegnet en ejerskifteforsikring og en husforsikring. På indklagedes anbefaling blev der endvidere tegnet gruppelivsforsikringer.

Da der i tilbudene på ejendomforsikringerne ikke var taget højde for ejendommens kælderareal, blev præmien på ejerskifteforsikringen 2.016 kr. større end forventet, mens den årlige præmie på husforsikringen blev forøget med 1.880 kr.

Indklagede har under sagen erklæret sig indstillet på at godtgøre klageren 2.016 kr. til dækning af ekstraudgiften til ejerskifteforsikringen.

I budgettet af 8. september 2000 var der anført en lejeindtægt på 42.000 kr. I forbindelse med en revision af budgettet i november 2000 blev det konstateret, at der ved en fejl ikke var taget højde for beskatning af indtægten. Lejeindtægten efter skat var 29.104 kr.

Indklagede tilbød en nedsættelse af renten på billånet og privatlånet, som medførte en nedsættelse af ydelserne med henholdsvis 700 kr. og 200 kr., svarende til årligt i alt 10.800 kr.

Klagerens hensættelse til vedligeholdelse, som i budgettet af 8. september 2000 var fastsat til 12.000 kr. årligt, blev nedsat til 7.800 kr. Klagernes opsparing, der var fastsat til 2.400 kr., blev nedsat til 1.200 kr. Endvidere blev andre poster i budgettet justeret.

Efter ændringerne blev der den 28. november 2000 udarbejdet et nyt budget, som viste et rådighedsbeløb på 8.662 kr. pr. måned.

Parternes påstande.

Den 15. marts 2001 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at indklagede har begået fejl i forbindelse med udarbejdelsen af budgetterne og bør yde fuld kompensation herfor.

Præmien på husforsikringen blev 1.880 kr. dyrere, end indklagede havde oplyst, og efter at huskøbet var faldet på plads, blev de ringet op af indklagede, som oplyste, at man havde fundet en regnefejl på 40.000 kr. i budgettet.

Under et møde hos indklagede den 21. november 2000 blev der ændret i budgettet. Indklagedes fejl medførte, at der skulle overføres 1.600 kr. mere pr. måned til budgetkontoen. Endvidere skulle der overføres 350 kr. mindre til vedligeholdelse, 700 kr. mindre til billånet og 200 kr. mindre til privatlånet.

Nedsættelsen af låneydelserne har medført, at billånet og privatlånet er blevet dyrere. Det ser ud til, at de kommer til at betale henholdsvis 13.000 kr. og 7.395 kr. mere i forhold til de oprindelige aftaler.

Indklagede ydede dårlig rådgivning ved at anbefale boliglånet til fast rente på 8,75% p.a. frem for sælgerpantebrevet til 8% p.a. De har konstateret, at boliglånet nu kun kan indfries til kurs 105, svarende til et kurstab på ca. 8.000 kr. Sælgerpantebrevet var uden særlige indfrielsesvilkår.

Det var også dårlig rådgivning at anbefale dem at tegne en gruppelivsforsikring for S, idet hun allerede har en forsikring via sit arbejde.

Som følge af indklagedes fejl er de blevet ringere stillet end i starten af september 2000, hvor indklagede gav grønt lys for at købe huset.

Indklagede har anført, at der i forbindelse med revisionen af budgettet i november 2000 blev begået en regnefejl på 40.000 kr., hvilket medførte, at budgettet viste et rådighedsbeløb, som klageren fandt overraskende højt. Klageren foretog ikke nogen dispositioner på grundlag af dette budget, og fejlen blev straks rettet og meddelt klageren.

Budgettet blev tilrettet bl.a. med hensyn til beskatningen af lejeindtægten og merudgiften til husforsikringen. Som kompensation blev der etableret en rente- og ydelsesnedsættelse på privatlånet og billånet. Rådighedsbeløbet var herefter på samme niveau, som ved udarbejdelsen af budgettet af 8. september 2000.

Det blev anbefalet, at begge tegnede en gruppelivsforsikring og indsatte hinanden som begunstiget, således at den overlevende i tilfælde af dødsfald ved hjælp af forsikringssummen kunne indfri en så stor del af gælden, at det ville være muligt for den overlevende at blive i huset. Det fremgår ikke, at der allerede var tegnet en forsikring for S, således at denne nu er overforsikret.

Klagerne blev rådgivet om fordelene ved at indfri sælgerpantebrevet og i stedet optage et boliglån med fast rente mod sikkerhed i et ejerpantebrev. En af fordelene var, at boliglånet havde en løbetid på 20 år mod sælgerpantebrevets 25 år. Herved ville der hurtigere oparbejdes en friværdi i ejendommen. Hertil kom, at en del af omkostningerne i forbindelse med overtagelsen, herunder udgiften til ejerskifteforsikring, blev dækket at boliglånet. Endvidere er det med ejerpantebrevet som sikkerhed billigere og lettere på et senere tidspunkt at konvertere, ombygge eller få tillægslån. Klageren blev orienteret om de særlige indfrielsesvilkår på boliglånet.

An­ke­næv­nets bemærkninger og konklusion.

Det må lægges til grund, at indklagede i forbindelse med udarbejdelsen af budgettet den 8. september 2000 begik fejl ved at oplyse en for lav præmie på ejerskifteforsikringen og husforsikringen samt ved at undlade at tage højde for beskatningen af lejeindtægten.

Klageren og S, som har valgt at beholde ejendommen, har ikke lidt et egentligt tab herved, men er som følge af indklagedes fejl blevet skuffede i deres forventninger til det fremtidige rådighedsbeløb.

Indklagede har tilbudt at betale meromkostningen til ejerskifteforsikringen, og som kompensation for en væsentlig del af de likviditetsmæssige vanskeligheder, som fejlene i øvrigt medførte, accepterede indklagede at nedsætte ydelserne på billånet og privatlånet. Da indklagede samtidig har nedsat renten i et omfang, der modsvarer ydelsesnedsættelserne, må det lægges til grund, at de samlede låneomkostninger herved ikke eller kun i ubetydeligt omfang forøges.

Der er efter det foreliggende ikke grundlag for at fastslå, at indklagede ved sin rådgivning af klageren og S om gruppelivsforsikring har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar.

Ankenævnet finder derimod, at indklagede i sin rådgivning af klageren om etablering af boliglånet frem for sælgerpantebrevet ikke i fornødent omfang har fremhævet også de ulemper, der fulgte ved at vælge boliglånet. Indklagede findes herved at have pådraget sig et ansvar. Klagerens påstand tages derfor til følge som nedenfor bestemt.

Som følge heraf

Indklagede tilpligtes ved indfrielse af det ydede boliglån at tilbyde klageren lån på samme vilkår som efter sælgerpantebrevet, herunder uden særlige indfrielsesvilkår.

Klagegebyret tilbagebetales klageren.