Spørgsmål om ansvar i forbindelse med kundes køb af projektlejlighed før eksisterende lejlighed var solgt.
| Sagsnummer: | 330 /2008 |
| Dato: | 04-03-2009 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Hans Daugaard, Carsten Holdum, Niels Bolt Jørgensen, Karin Sønderbæk |
| Klageemne: |
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Boligberegning |
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar i forbindelse med kundes køb af projektlejlighed før eksisterende lejlighed var solgt. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører, om Danske Bank har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren i forbindelse med hans beslutning om køb af en projektlejlighed, forinden hans eksisterende lejlighed var solgt.
Sagens omstændigheder.
I foråret 2006 besluttede klageren at købe en ejerlejlighed under opførelse og satte samtidig sin eksisterende ejerlejlighed til salg.
Klageren har anført, at han i forbindelse med et åbent hus arrangement kom i kontakt med en medarbejder fra Danske Bank, Østerbro afdeling. På denne baggrund aftaltes møde til nærmere drøftelse af hans mulighed for at købe en projektlejlighed. Han var da allerede kunde i anden afdeling af Danske Bank.
Klageren har anført, at han ved det efterfølgende møde forespurgte, om han skulle sælge sin eksisterende lejlighed på B-vej, før han underskrev aftale vedrørende projektlejligheden på P-vej. Han tilkendegav, at han havde svært ved at forstå bankforretninger, og at han var kontraktansat med ophør omkring tidspunktet for overtagelsen af den nye lejlighed, men formodede at blive forlænget. Medarbejderen anførte, at det skulle han ikke tænke på, hvortil han forespurgte om situationen, hvis lejligheden på B-vej ikke blev solgt, og om han i så fald skulle udleje denne lejlighed, indtil den kunne sælges. Svaret hertil var bekræftende.
På baggrund af drøftelserne med Danske Bank indgik klageren aftale om køb af en projektlejlighed på P-vej med overtagelse 1. december 2007 og satte samtidig sin ejerlejlighed på B-vej til salg for 2.650.000 kr. Købesummen for lejligheden på P-vej var 2.950.000 kr. Restgælden på klagerens lån i lejligheden på B-vej var ca. 200.000 kr. Klageren var repræsenteret ved advokat i forbindelse med købet af lejligheden på P-vej.
Klageren har anført, at han i efteråret 2006 og foråret 2007 var i kontakt med Danske Bank i anledning af, at han ikke havde solgt lejligheden på B-vej.
I oktober 2007 udlejede klageren lejligheden på B-vej. I forbindelse med at klageren orienterede Danske Bank herom, tilkendegav banken, at såfremt banken skulle bistå med mellemfinansiering, skulle lejligheden på B-vej fortsat være udbudt til salg. Som følge heraf ophævede klageren lejeaftalen.
Danske Bank har efterfølgende erkendt, at det var en fejl at stille krav om, at lejligheden ikke måtte være udlejet. Banken har i denne forbindelse betalt klageren erstatning.
Den 16. november 2007 ydede Danske Bank klageren en boligsalgskredit på 1.269.000 kr.
Klageren udlejede lejligheden på P-vej frem til 1. maj 2010.
I sommeren 2008 solgte klageren ejerlejligheden på B-vej for 1.350.000 kr. med et anslået provenu på ca. 1.030.000 kr.
Klageren har anført, at han p.t. bor hos familie på skiftende adresser.
Parternes påstande.
Klageren har den 4. september 2008 indbragt sagen for Ankenævnet med endelig påstand om, at Danske Bank principalt skal overtage ejerlejligheden på P-vej til hans købspris; subsidiært skal banken anerkende ikke at have handlet i overensstemmelse med god bankskik og betale erstatning.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at han i forbindelse med drøftelserne om købet af projektlejligheden gjorde opmærksom på, at han ikke havde solgt sin gamle lejlighed, og at hans jobsituation ikke var stabil. Det var ifølge banken ikke et problem, selvom han insisterede på, at det var bedst at sælge den gamle lejlighed først.
Den medarbejder, som rådgav ham, sagde, at hans økonomi ville hænge sammen, hvis han sad med to lejligheder og udlejede den gamle, ligesom han kunne købe den nye lejlighed uden at sælge den gamle forinden.
Han holdt løbende banken orienteret om, at lejligheden på B-vej ikke var solgt, samtidig med, at han gav udtryk for, at han ikke forstod bankforretninger, da han lider af talblindhed.
Han er blevet nødt til at leje sin nye lejlighed ud, og den gamle lejlighed er blevet solgt i et forceret salg. Hans far har lånt ham et større beløb, så han kan undgå store renteudgifter.
Når han overtager sin nye lejlighed i maj 2010, vil hans økonomi være af en sådan karakter, at det ikke er realistisk for ham at blive boende i lejligheden.
Danske Bank har anført, at det ved afdelingens finansieringstilsagn var forudsat, at lejligheden på B-vej blev solgt før overtagelsen af projektlejligheden, og at et salg ville ske til klagerens mæglers vurderede salgspris.
Forudsætningerne for klagerens beslutning om købet af projektlejligheden syntes i foråret 2006 realistiske.
Banken kan ikke drages til ansvar for boligmarkedets generelle dårlige udvikling, og at det som følge heraf viste sig vanskeligt for klageren at sælge sin gamle lejlighed.
Klageren var på beslutningstidspunktet opmærksom på risikoen for at komme til at sidde med to lejligheder samtidig.
Banken har ydet fyldestgørende rådgivning i forbindelse med klagerens beslutning om købet af projektlejligheden, i hvilken forbindelse klageren var repræsenteret ved advokat.
Da banken ikke har handlet erstatningspådragende, kan banken ikke pålægges et erstatningsansvar eller at overtage lejligheden på P-vej til klagerens købspris på 2.950.000 kr.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ankenævnet finder ikke tilstrækkeligt grundlag for at fastslå, at Danske Banks medarbejder begik en ansvarspådragende fejl ved ikke i foråret 2006 at fraråde klageren at købe projektlejligheden på P-vej til overtagelse den 1. december 2007, selv om klagerens hidtidige ejerlejlighed på B-vej endnu ikke var solgt. Ankenævnet lægger i denne forbindelse vægt på, at klagerens problemer var en følge af den efterfølgende negative udvikling på boligmarkedet, og at klageren selv måtte være klar over, at han påtog sig en risiko ved at købe den nye lejlighed, før den hidtidige var solgt.
Det bemærkes, at banken har erkendt, at det var en fejl, at man på et tidspunkt tilkendegav, at klageren ikke måtte udleje lejligheden på B-vej, og at banken før sagens indbringelse for Ankenævnet har betalt erstatning for det tab, klageren led som følge heraf.
Som følge af det anførteKlagen tages ikke til følge.