Afgørelse

Spørgsmål vedrørende hæftelse for byggelån og om erstatningsansvar begrundet i manglende finansiering af byggeri.

Indledning

Denne sag vedrører spørgsmål om klagernes hæftelse for et byggelån og om erstatningsansvar begrundet i manglende finansiering af byggeri.

Sagens omstændigheder

Klagerne i denne sag er et ægtepar, der har to mindreårige børn.

I 2006 købte klagerne en grund, hvorpå de ønskede at opføre et hus. Grundkøbet blev finansieret via pengeinstituttet P. Købesummen for grunden var efter det oplyste 600.000 kr.

I maj 2009 overførte klagerne deres engagement til Arbejdernes Landsbank. I den forbindelse ydede banken ved gældsbrev af 6. maj 2009 klagerne et boliglån på 900.000 kr., som skulle afvikles med en månedlig ydelse på 8.000 kr. Renten var variabel for tiden 7,75 % om året. Til sikkerhed for engagementet med klagerne fik banken ved en erklæring af samme dato håndpant i et ejerpantebrev på 900.000 kr. med pant i grunden.

Den 25. maj 2009 blev klagernes byggeprojekt – et træhus – vurderet af Totalkredit til en markedsværdi på 2.450.000 kr. Omkostningerne blev opgjort til i alt 2.884.537 kr., hvoraf grundens værdi udgjorde 912.000 kr. og entreprisesummen 1.832.537 kr. Hertil kom finansieringsomkostninger (90.000 kr.) og haveanlæg (50.000 kr.). Klagerne har anført, at de ikke havde kendskab til vurderingen.

Ved brev af 8. juli 2009 til klagerne meddelte banken, at den ikke kunne tilbyde den ønskede finansiering i alt 1.850.000 kr. samt efterfinansiering på det foreliggende grundlag. Banken var villig til at se på sagen igen, hvis klagerne opsparede ”min. 10 % til hele projektet samt at dette udføres nøglefærdigt”.

Efter det oplyste boede klagerne i en campingvogn på grunden indtil maj 2011, hvor de flyttede i en lejebolig.

I begyndelse af 2011 afslog banken en ny ansøgning fra klagerne om finansiering af et byggeprojekt på grunden. Det var bankens opfattelse, at den bedste løsning for klagerne var at sælge grunden.

Ved e-mail af 16. juni 2011 til klagerne meddelte banken, at den var indforstået at kvittere engagementet til fuld og endelig indfrielse, hvis klagerne inden den 1. august 2011 betalte 650.000 kr.

Ved udgangen af 2011 udgjorde restgælden på boliglånet 819.429 kr.

I foråret 2012 var der fornyede drøftelser mellem parterne om en akkord, idet klagerne samtidig undersøgte muligheden for at opnå finansiering af byggeriet via et andet pengeinstitut. Ved e-mail af 22. maj 2012 til klagerne tilbød banken at kvittere engagementet til fuld og endelig indfrielse, hvis klagerne betalte 675.000 kr. inden den 1. august 2012.

Ved e-mail af 29. oktober 2012 til banken tilbød klagerne, på baggrund af et tilsagn fra et andet pengeinstitut om at overtage engagementet, at betale 400.000 kr. til indfrielse af engagementet. I e-mailen anførte klagerne i øvrigt bl.a.:

”...

Arbejdernes Landsbank er selvfølgelig stadig selv velkomne til, at fremkomme med den nødvendige finansiering for at vi kan komme i gang med byggeriet. ...

Vi har netop modtaget ny landzone-/byggetilladelse og såfremt byggeriet ikke påbegyndes indenfor de næste 12 måneder, vil byggetilladelsen udløbe. Skulle dette ske, har grunden ikke længere nogen værdi, hverken økonomisk eller for os personligt, ...

En lokal ejendomsmægler fra [bynavn] har vurderet, at grunden på nuværende tidspunkt med en gyldig byggetilladelse vil have en værdi på ca. 200.000,00. Når/hvis byggetilladelsen udløber vil grunden kun være at betragte som et engareal, og værdien vil være under kr. 50.000,00. ...”

Ved e-mail af 5. november 2012 svarede banken, at den ikke kunne acceptere klagernes tilbud. Banken var villig til, jf. det tidligere tilbud, at kvittere engagementet til fuld og endelig indfrielse, hvis klagerne betalte 675.000 kr. inden den 1. januar 2013.

Ved e-mail af 15. januar 2014 afviste banken en ny anmodning fra klagerne om finansiering af et hus på grunden. Banken tilbød samtidig at kvittere engagementet til fuld og endelig indfrielse, hvis klagerne betalte 600.000 kr. inden den 1. april 2014.

Ved e-mail af 16. januar 2014 til banken anførte klagerne bl.a.:

”...

Vi er kede af at konstatere, at du åbenbart ikke har forstået alvoren i situationen, som vi fremlagde for dig på vores seneste møde, onsdag i sidste uge.

Som vi fortalte dig, så vil værdien på grunden – såfremt der ikke snart kommer et hus på – være lig nul, da byggetilladelsen er udløbet. Derudover har [kommunen] allerede meddelt os, at endnu en byggetilladelse ikke vil kunne komme på tale hverken for os eller 3. mand. Hvad vi ligeledes oplyste på vort møde.

Med den information vi gav dig på vores møde, og på baggrund nærværende tilbagemelding fra dig, beder vi dig, samt Arbejdernes Landsbanks juridiske afdeling skriftligt bekræfte, at Arbejdernes Landsbank accepterer, at påtage sig det fulde tab, som realiseres på en kommende tvangsauktion.

...”

Ved e-mail af 4. februar 2014 svarede banken, at den ikke var interesseret i at udvide engagementet med klagerne.

Ved e-mail af 10. februar 2014 sendte klagerne en klage til bankens juridiske afdeling, som ved e-mail af 14. februar 2014 indbød klagerne til et møde den 28. samme måned.

På baggrund af drøftelserne på mødet meddelte banken ved e-mail af 5. marts 2014 til klagerne, at den i ”erkendelse af at banken også har en andel i sagens langstrakte forløb” var indstillet på at medvirke til en løsning af sagen enten ved at medvirke til, at klagerne kunne gennemføre projektet med at bygge hus på grunden, eller at forhandle en saldokvittering.

I den følgende periode blev muligheden for at opføre et hus på grunden drøftet mellem parterne og for bankens vedkommende med bistand fra en sagkyndig tredjemand. Det lykkedes ikke at opnå enighed om, hverken klagernes oprindelige byggeprojekt eller et nøglefærdigt typehus. Sagen blev kompliceret af, at klagerne efter det oplyste i september 2013 efter aftale med kommunen havde meddelt opstart af deres eget projekt for at undgå, at en opnået byggetilladelse hertil skulle udløbe, idet der ifølge kommunen ikke kunne opnås flere/nye byggetilladelser på grunden. Klagerne var således formelt, men ikke reelt i gang med byggeriet. Der opstod på den baggrund tvivl om, hvorvidt et eventuelt byggeri ville være lovligt. Det var klagernes opfattelse, at en opførelse af det hus, der var givet byggetilladelse til, ville være lovlig.

Ved e-mail af 11. juni 2014 til klagerne meddelte banken, at den ikke så anden løsning end at stoppe sagen. Restgælden på boliglånet var da ca. 724.000 kr. Banken tilbød pr. kulance at eftergive klagerne 362.000 kr. af boliglånet, svarende til ca. halvdelen. Den resterende halvdel skulle afvikles som hidtil med 8.000 kr. om måneden, hvorved lånet ville blive afviklet over ca. fire år. Det var en forudsætning for bankens tilbud, at klagerne accepterede dette ”til fuld og endelig afgørelse af de krav, som i rejser mod banken i jeres klage af 10. februar 2014 og efterfølgende korrespondance mellem jer og os. Ønsker I ikke at acceptere dette tilbud, bortfalder det.” Acceptfristen var den 18. juni 2014. Ved e-mail senere samme dag til banken anførte klagerne bl.a., at banken burde medvirke til opførelsen af det hus, som der var givet byggetilladelse til eller indestå for, at de ikke blev stillet ringere end, hvis byggeriet var blevet gennemført.

Ved e-mail af 18. juni 2014 til klagerne meddelte banken, at den var uenig i det anførte i klagernes mail af 11. juni 2014, og at acceptfristen for bankens tilbud var ved at udløbe.

Ved e-mail af 13. august 2014 til banken tilbød klagerne at betale 150.000 kr. til fuld og endelig indfrielse af deres engagement. Ved e-mail af 22. august 2014 afslog banken tilbuddet.

Klagerne indhentede to ejendomsmæglervurderinger af henholdsvis 22. og 23. september 2014 vedrørende byggeprojektet. Ifølge vurderingen af 22. september 2014 kunne det ikke forventes, at landzonetilladelsen ville blive forlænget efter udløb den 17. august 2015. Ejendomsmægleren vurderede, at det ville være mest rentabelt for parterne at opføre huset enten med henblik på videresalg eller som bolig for klagerne. Den forventede salgspris udgjorde 2.295.000 kr. Hvis den aktuelle landzonetilladelse og byggetilladelse ikke blev udnyttet, ville samtlige værdier være tabt, og der ville tværtimod påløbe omkostninger. Ifølge vurderingen af 23. september 2014 kunne huset efter opførelse sælges for en forventet kontantpris på 2.400.000 kr.

Den 20. januar 2015 indgav klagerne en klage over Arbejdernes Landsbank til Ankenævnet.

Ved brev af 9. september 2015 til klagerne annullerede kommunen byggesagen. Ifølge brevet skulle klagerne sende en ny ansøgning om landzone- og byggetilladelse, hvis de senere måtte ønske at bygge bolig m.m. på grunden.

Parternes påstande

Klagerne har nedlagt påstand om, at Arbejdernes Landsbank skal betale erstatning og/eller frafalde sit krav i henhold til boliglånet.

Arbejdernes Landsbank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at banken som følge af manglende finansiering af deres byggeprojekt bør erstatte deres tab herved eller i hvert fald frafalde restgælden på deres lån i banken. Banken bør endvidere betale for svie og smerte som følge af forløbet.

De overførte deres engagement til banken i tillid til, at den ville finansiere byggeriet. Da de ca. et halvt år efter engagementsoverførslen fik landzone- og byggetilladelse begyndte banken imidlertid at trække deres tilsagn om finansiering af byggeriet tilbage.

Banken opstillede urealistiske og til tider fiktive forhindringer. Banken trak tiden og forsøgte tilsyneladende at køre dem trætte i forhold til at gennemføre byggeriet.

Banken forsømte at rådgive om byggeriet, finansielle løsninger, budgetter og lignende. Oplæggene blev udarbejdet af dem selv og tilpasset bankens kriterier.

Banken trak klokkeklare tilsagn tilbage og løb fra aftaler. De beslutninger, som banken traf på deres vegne, har haft store økonomiske og menneskelige konsekvenser for dem.

Banken har erkendt at have et medansvar i forhold til det kundeforløb, som de har været igennem, jf. bankens e-mail af 5 marts 2014. I den forbindelse gav banken tilsagn om at tilvejebringe den nødvendige finansiering for byggeriet, men kun ca. fire måneder senere løb banken igen fra sit løfte. Det er urimeligt, hvis de skal bære ansvaret og konsekvenserne for, at banken misligholder sine aftaler.

Bankens tilbud af 11. juni 2014 om at halvere gælden på boliglånet understøtter ligeledes, at banken erkendte et medansvar.

Deres tab overstiger væsentligt restgælden på boliglånet. Under det langvarige forløb har de betalt ydelser på lånet på i alt ca. 500.000 kr., heraf renter på i alt ca. 300.000 kr. De har endvidere mistet værdien af det færdige byggeri, som ifølge ejendomsmæglervurderingerne udgjorde 2,3-2,4 mio. kr.

Sagen har endvidere haft store personlige omkostninger. I de første to år af kundeforløbet boede de i campingvogn på byggegrunden. Efterfølgende boede de i en 2½-værelses taglejlighed.

Bankens belåningsvurderinger af projektet var fejlagtige, hvilket de gentagne gange gjorde opmærksom på.

De var ikke bekendt med Totalkredits vurdering fra maj 2009. Banken gav tværtimod tilsagn om at indstille til lånegodkendelse, hvis de kunne få byggeprojektet inkl. grund til at ligge inden for en beløbsramme på 2,6 mio. kr.

Da banken anbefalede dem at sælge grunden med forventet tab, undlod banken at rådgive om mulighederne for at afvikle tabet.

Arbejdernes Landsbank har anført, at banken ikke har pådraget sig et erstatningsansvar over for klagerne.

Klagerne havde allerede købt grunden, inden deres engagement blev overført til banken. Klagerne havde fået afslag på finansiering af byggeriet hos deres daværende pengeinstitut. Ved engagementsoverførslen var banken ikke afvisende over for finansiering af byggeriet. Efter en gennemgang af projektet sammenholdt med klagernes økonomi afslog banken imidlertid finansieringen allerede i juli 2009.

Hver gang klagerne efterfølgende henvendte sig med nye forespørgsler har banken taget stilling til, om man på baggrund af ændringer i enten projektet eller klagernes forhold nu var indstillet på at finansiere byggeriet. Banken har imidlertid på intet tidspunkt givet tilsagn om finansiering.

Det kan ikke bebrejdes banken, at det ikke lykkedes for klagerne at bygge på grunden inden for den frist, som var angivet i deres byggetilladelse.

Banken har ikke haft nogen forpligtelse til at finansiere klagernes byggeri, ligesom banken ikke har været unødigt langsommelig eller på anden erstatningspådragende måde været årsag til, at byggeriet ikke er gennemført. Bankens forsøg på at finde en løsning, herunder bankens tilbud om akkordering af en del af gælden, havde udelukkende kulancemæssige årsager.

Det har under hele forløbet stået klagerne frit for at søge finansiering af byggeriet i et andet pengeinstitut. Klagerne har haft rig lejlighed og anledning til at finde alternative finansieringsmuligheder.

Det afvises ikke, at en stor del af grunden til diskussionen mellem banken og klagerne skal findes i en forskellig opfattelse af værdien af det ønskede byggeri. Det bestrides imidlertid, at banken skulle have taget udgangspunkt i forkerte belåningsværdier. Byggeprojektet blev således vurderet af Totalkredit vurderingsmand i 2009. Hvis det var klagernes opfattelse, at banken værdisatte byggeriet for lavt, stod det dem frit for at søge finansiering gennem et andet pengeinstitut. Det af klagerne anførte om en ramme på 2,6 mio. kr. bestrides allerede fordi, at de pågældende medarbejdere ikke havde bevillingskompetence til lån i denne størrelsesorden. Dette understøttes af det afslag, som de pågældende medarbejdere sendte til klagerne den 8. juli 2009.

Ankenævnets bemærkninger

I maj 2009, hvor klagerne blev kunder i Arbejdernes Landsbank, havde de en grund, hvorpå de ønskede at opføre et hus. Der er ikke grundlag for at fastslå, at banken gav klagerne bindende tilsagn om finansiering af byggeriet, da klagerne blev kunder i banken, og der er heller ikke grundlag for at fastslå, at det blev givet efterfølgende.

Ved brev af 8. juli 2009 afslog banken klagernes finansieringsanmodning. Klagerne havde herefter mulighed for at søge finansiering andet sted.

Ankenævnet finder, at der ikke er godtgjort omstændigheder, der kan medføre, at banken er forpligtet til at betale erstatning eller at frafalde sit tilgodehavende i henhold til boliglånet, hverken helt eller delvis.

Ankenævnet bemærker, at klagerne selv bærer risikoen for, at kommunens tilladelser vedrørende byggeriet udløb.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.