Afgørelse

Spørgsmål om ansvar i forbindelse med kunders køb af andelsbolig.

Indledning.

Denne klage vedrører, om Danske Bank har pådraget sig et erstatningsansvar over for klagerne i forbindelse med klagernes beslutning om køb af en andelsbolig.

Sagens omstændigheder.

Klagerne under denne sag er ægtefællerne M og H, der er kunder i Danske Bank.

Klagerne rettede på et ikke nærmere oplyst tidspunkt i 2006 henvendelse til Danske Bank. Klagerne boede da til leje og ønskede at købe en ejerbolig.

Klagerne har anført, at banken ved henvendelsen, hvor de medbragte en salgsopstilling på en bestemt fast ejendom, foretog en beregning, hvorefter de kunne købe en fast ejendom i prislaget 2,1 mio. kr. - 2,2 mio. kr. Det var imidlertid ikke muligt at købe fast ejendom i dette prisniveau, idet de ønskede en større bolig til dem selv og deres to mindreårige børn. Danske Bank har anført, at estimatet på 2,1 mio. kr. - 2,2 mio. kr. fremkom efter en "løs beregning" under et møde, der ikke i øvrigt omhandlede klagernes mulighed for køb af fast ejendom. Estimatet blev foretaget ud fra klagernes skønsmæssigt anslåede indtægter og udgifter uden nogen dokumentation herfor.

Klagerne har anført, at de efterfølgende fik mulighed for at købe et andelsrækkehus for ca. 1.240.000 kr. De rettede herefter henvendelse til Danske bank med henblik på at låne 1,3 mio. kr. til dette køb.

Af en fremlagt beregning af 9. november 2006 foretaget af Danske Bank fremgår, at klagernes finansieringsbehov var 1.265.000 kr. ved køb af andelsboligen. Til opfyldelse heraf kunne banken yde en andelsboligkredit på 1.289.800 kr. med en løbetid på 30 år og en variabel rente på 5,6 % svarende til en årlig renteudgift på 72.228 kr. Med tillæg af husleje til andelsboligforeningen var den månedlige bruttoudgift 12.600 kr., eller netto 10.608 kr. En økonomiberegning og en økonomioversigt viste et månedligt rådighedsbeløb i 2007 på 8.035 kr. efter betaling af faste udgifter. De følgende år var beløbet stigende til ca. 10.500 kr.

Klagerne har anført, at banken blev oplyst om, at M på det pågældende tidspunkt ikke var fastansat, og at H var under uddannelse med forventet afslutning af denne i sommeren 2007.

Klagerne besluttede sig for køb af andelsboligen på baggrund af bankens lånetilsagn.

H blev færdiguddannet i vinteren 2008. M blev efterfølgende fastansat.

Parternes påstande.

Klagerne har den 3. november 2008 indbragt sagen for Ankenævnet. Ankenævnet forstår klagernes påstand således, at de ønsker, at Danske Bank pålægges at betale erstatning.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at de betragtede bankens beregning om, at de kunne købe et hus i prisniveauet 2,1 mio. kr. - 2,2 mio. kr. som et afslag, da det ikke da var muligt at købe fast ejendom i dette prisniveau i deres område. De lagde derfor deres planer om boligskifte på hylden, indtil de fik mulighed for at købe et andelsrækkehus.

Banken har pådraget sig et erstatningsansvar over for dem ved at bevilge et lån på 1,3 mio. kr., som de ikke har mulighed for at afdrage. De har forespurgt om muligheden for at omlægge lånet til et lån med fast rente, men dette kræver en egentlig afvikling af lånet, som de ikke er i stand til.

Banken har vildledt dem i forbindelse med deres beslutning om køb af andelsboligen. Banken er derfor medansvarlig for den situation, som de i dag oplever. Uanset gode indtægter er deres budget meget stramt.

Banken burde som professionel have indregnet afdrag på lånet i budgettet. De var dengang ikke særligt erfarne med hensyn til køb af fast ejendom, hvorfor de satte deres lid til banken.

Banken burde have afslået deres anmodning om lån til køb af andelsboligen og rådgivet dem til at præstere en opsparing til et senere køb. De lagde megen vægt på beregningen om, at de kunne købe fast ejendom i niveauet 2,1 mio. kr. - 2,2 mio. kr. De anså det for at være en reel vurdering af deres økonomi. Huslejen på andelsboligen er væsentligt højere end på en ejendom i prisklassen 2,1 mio. kr. - 2,2 mio. kr.

Efterfølgende har banken ydet dem mindre lån og kreditter, hvilket indikerer at tingene ikke hænger sammen.

De har et rådighedsbeløb månedligt på 7.500 kr., som er for lille. De har derfor besluttet at sætte ejendommen til salg, da det lave rådighedsbeløb påvirker deres families forhold i negativ retning. Deres reelle boligudgift er 17.000 kr. månedlig.

Danske Bank har anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende, men har ydet en fyldestgørende rådgivning i forbindelse med klagernes køb af andelsboligen.

Den forudgående beregning vedrørende køb af ejendom i prisniveauet 2,1 mio. kr. - 2,2 mio. kr. blev foretaget under et møde, der i øvrigt ikke omhandlede klagernes mulighed for køb af fast ejendom. Der var ikke tale om beregning vedrørende en bestemt ejendom. Klagerne var bekendt med, at der var tale en foreløbig indikation af, hvor meget de muligt kunne købe fast ejendom for. Der blev ikke udstedt et boligkøbsbevis. Det erindres ikke, at klagerne foreviste en salgsopstilling.

Beregningen vedrørende køb af ejerbolig kan ikke sammenlignes med den beregning, der vedrørte køb af andelsboligen.

Beregningen ved købet af andelsboligen viste et månedligt rådighedsbeløb efter 2009 på over 10.000 kr., hvilket var forsvarligt. Rådighedsbeløbet var relativt lavt, hvilket blev drøftet med klagerne. Det blev herunder drøftet, at det muligvis ville blive nødvendigt for klagerne at sælge deres bil.

Klagerne valgte en andelsboligkredit med variabel rente og afdragsfrihed frem for et fastforrentet lån, idet et sådant forudsætter, at der afdrages på gælden. De blev udtrykkeligt rådgivet om risikoen for rentestigning.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Forud for klagernes køb af det omhandlede andelsrækkehus udarbejdede Danske Bank i november 2006 en økonomiberegning, hvoraf fremgik, at klagerne i 2007 ville have et rådighedsbeløb på ca. 8.000 kr. efter betaling af boligudgifter og andre faste udgifter. I de følgende år ville rådighedsbeløbet være stigende til ca. 10.500 kr. Det må lægges til grund, at banken ikke har begået fejl ved udarbejdelsen af disse beregninger, og at klagerne accepterede det forholdsvis lave rådighedsbeløb. Det må endvidere lægges til grund, at klagerne efter rådgivning om de forskellige muligheder valgte at finansiere købet ved optagelse af en andelsboligkredit med variabel rente og afdragsfrihed frem for ved optagelse af et lån med fast rente og afdragspligt, og at klagerne i denne forbindelse accepterede risikoen for rentestigning.

På den anførte baggrund finder Ankenævnet ikke grundlag for at fastslå, at banken har begået ansvarspådragende fejl ved rådgivningen af klagerne. Det af klagerne anførte om, at banken på et tidligere tidspunkt havde anført, at de kun kunne købe en fast ejendom til en pris af 2,1 – 2,2 mio. kr., kan ikke føre til et andet resultat.

Som følge heraf