Afgørelse

Spørgsmål om ansvar ved udarbejdelse af boligberegning og rådgivning forud for salg af andelslejlighed og køb af hus

Indledning

Sagen vedrører spørgsmål om ansvar ved udarbejdelse af boligberegning og rådgivning forud for salg af andelslejlighed og køb af hus.

Sagens omstændigheder

Klageren og hans kæreste K var til møde i Danske Bank den 19. august 2009 i anledning af, at klageren påtænkte at sælge sin andelslejlighed, og at parret påtænkte at købe et hus. Klageren oplyste, at underskuddet ved salg af andelslejligheden forventedes at ville udgøre ca. 330.000 kr.

Samme dag udarbejdede banken boligkøbs- og økonomiberegninger, hvorefter parret kunne købe et hus til en kontantpris på 1.999.000 kr. Beregningerne var baseret på finansiering med et fastforrentet 30-årigt realkreditlån på 1.628.000 kr. til 5 % p.a. og et 20-årigt boliglån på 475.000 kr. med variabel rente, pt. 8,5 % p.a. Ifølge økonomiberegningen ville parrets fremtidige månedlige rådighedsbeløb udgøre 9.385 kr. i 2010, stigende til 10.678 kr. i 2014. Parrets eksisterende månedlige rådighedsbeløb udgjorde 18.454 kr. Parrets eksisterende og fremtidige samlede årlige lønindkomst før AM-bidrag var anført til 653.000 kr., hvoraf M’s lønindkomst udgjorde 400.000 kr. Egenfinansieringen var ansat til 0 kr. I beregningen indgik udgifter til et 6-årigt forbrugslån i banken på 250.000 kr. Varmeudgifter indgik med 6.000 kr. Beregningerne indeholdt ikke udgifter til vedligeholdelse af hus og vedligeholdelse af bil.

Ifølge årsopgørelse for 2008 var M’s personlige indkomst før og efter AM-bidrag henholdsvis ca. 394.000 kr. og ca. 363.000 kr.

På et møde i banken den 18. september 2009 oplyste parret, at de havde modtaget et købstilbud på andelslejligheden, og at de ønskede at købe et hus til 2 mio. kr. Salget af andelslejligheden ville give et underskud på 370.000 kr., hvilket banken godkendte. Andelslejligheden blev herefter solgt med overtagelse den 1. december 2009.

Den 30. september 2009 udarbejdede banken et finansieringsforslag og en økonomiberegning vedrørende køb af huset. Beregningerne var baseret på finansiering med et fastforrentet 30-årigt realkreditlån på 1.622.000 kr. til 5 % p.a., et 30-årigt boliglån på 332.000 kr. med en fast rente på 10 % p.a. og et 10-årigt boliglån på 51.571 kr. med variabel rente, pt. 9,6 % p.a. Ifølge økonomiberegningen ville parrets fremtidige månedlige rådighedsbeløb udgøre 9.649 kr. i 2010, og stigende til 10.844 kr. i 2014. Parrets eksisterende månedlige rådighedsbeløb udgjorde fortsat 18.454 kr. Parrets eksisterende samlede årlige lønindkomst før AM-bidrag var fortsat anført til 653.000 kr., hvoraf M’s lønindkomst udgjorde 400.000 kr. Egenfinansieringen var ansat til 100.000 kr. I beregningen indgik udgifter til finansiering af underskuddet ved salget af andelslejligheden med et 10-årigt lån i banken på 375.000 kr. Fremtidige varmeudgifter indgik med 16.000 kr. Beregningerne indeholdt ikke udgifter til vedligeholdelse af hus og bil.

Af økonomiberegningerne af 19. august 2009 og 30. september 2009 fremgik i øvrigt:

"… Økonomiberegningen på de næste sider er udarbejdet på baggrund af de oplysninger om indtægter og udgifter, I har givet os, og som I har bedt om skal med i beregningen.

Beregningen er vejledende og indeholder ikke en bevilling af lånene. Vil I disponere på baggrund af økonomiberegningen, går vi ud fra, at I tjekker, om alle indtægts- og udgiftsposter er med og uden fejl, da selv mindre faktuelle forskelle kan få konsekvenser for jeres fremtidige økonomi. Opdager I en fejl, eller at der mangler en post, er I selvfølgelig velkomne til at få lavet en ny beregning – I skal kontakte jeres rådgiver.

Til brug for beregningen af jeres fremtidige rådighedsbeløb har I valgt, at beregningen tager udgangspunkt i jeres forventede indtægter og udgifter i 2010.…"

Parret underskrev købsaftale vedrørende huset i oktober 2009 med sædvanligt advokatforbehold. De gjorde efterfølgende advokatforbeholdet gældende og trådte tilbage fra handlen af økonomiske årsager. Parret flyttede herefter i lejelejlighed.

Den 18. november 2009 var parret igen til møde i banken for at afklare økonomien. Samme dag udarbejdede banken en boligkøbs- og en økonomiberegning, hvorefter parret kunne købe et hus til en kontantpris på 867.000 kr. Ifølge beregningen ville parrets månedlige rådighedsbeløb i 2010 være 9.472 kr., stigende til 11.811 kr. i 2014. I forhold til beregningerne fra august og september 2009 var parrets eksisterende og fremtidige årlige indtægter før AM-bidrag nedsat til i alt 614.060 kr., hvoraf M’s indtægt udgjorde 361.060 kr. Som nye udgiftsposter indeholdt beregningen udgift til finansiering af en ny bil med et 5-årigt lån på 127.360 kr. hos et finansieringsselskab og udgift til vedligeholdelse af hus.

Ved brev af 18. januar 2010 rejste klageren indsigelse mod bankens rådgivning. Ved brev af 5. februar 2010 afviste banken klagerens indsigelser. Parterne fastholdt deres synspunkter i efterfølgende korrespondance.

Parternes påstande

Den 19. juni 2012 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal erstatte tabet opstået i forbindelse med salget af andelslejligheden, udgifter til indskud og forhøjet lejeudgift til lejelejlighed samt betale erstatning for svie og smerte.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at bankens rådgivning var fejlagtig. Han og K handlede i tillid til bankens rådgivning. Han fik telefonisk tilsagn fra banken om, at de kunne købe huset til 1.999.000 kr. Banken oplyste i forbindelse hermed, at de var godkendt af kreditforeningen. Banken har aldrig dokumenteret denne påstand. Ifølge en anonym boligrådgiver hos banken ville det ikke være muligt at opnå en godkendelse under de angivne forudsætninger.

Han var ansat i tømrerbranchen, som var præget af arbejdsløshed. Banken burde have taget højde herfor i beregningerne. Beregningerne indeholdt ingen reserver og tog ikke højde for risikoen for midlertidig arbejdsløshed. Med et hus til 2 mio. kr. ville han efter få måneders arbejdsløshed ikke kunne betale boligydelserne. Banken gjorde dem ikke opmærksom herpå.

Banken burde ikke have indkalkuleret hans bonus i de fremtidige forventede indtægter, da det er umuligt at forudsige mulighederne for fremtidig bonus. Hans lønindkomst var ifølge årsopgørelsen for 2008 362.943 kr. inklusiv bonus. Det er korrekt, at han oplyste, at han forventede at få samme bonus på ca. 35.000 kr. i 2009. Han pointerede imidlertid, at dette var betinget af, at opgaverne i 2009 gav mulighed for dette.

Beregningerne indeholdt ikke udgifter til vedligeholdelse af bolig og bil, til kabel-tv eller telefon, selvom de oplyste banken om, at de hver brugte ca. 400 kr. månedligt til telefon. Varmeudgiften var sat for lavt.

De blev påført et stort tab som følge af bankens fejlagtige rådgivning. Ud over tabet ved salget af andelslejligheden blev de påført udgifter til salg af andelslejligheden, renter af lån til dækning af tabet, indskud til lejelejlighed og en utilsigtet høj husleje på 10.500 kr. til en lejelejlighed. Lejelejligheden var den eneste mulighed for genhusning af dem og deres to hunde. Banken bør endvidere betale erstatning for svie og smerte, herunder for manglende mulighed for køb af hus og manglende mulighed for familieforøgelse som følge af deres økonomiske situation.

Danske Bank har blandt andet anført, at klageren modtog fyldestgørende rådgivning i banken.

Boligkøbs- og økonomiberegningerne blev udarbejdet ud fra de oplysninger, som klageren og K selv gav banken. Ifølge årsopgørelsen for 2008, som klageren afleverede på mødet, var hans lønindtægt før AM-bidrag på ca. 394.000 kr. Klageren oplyste, at han forventede samme lønindkomst på ca. 400.000 kr. i 2009. Klageren oplyste endvidere, at han og K havde 100.000 kr. til udbetaling på et hus og yderligere 50.000 kr. til forbedringer af huset. Der blev derfor ikke afsat et beløb til vedligeholdelse af huset i beregningerne. Der blev heller ikke afsat et beløb til vedligeholdelse af bil, idet klageren oplyste, at han selv og en ven, der var mekaniker, kunne reparere bilen.

Klageren har selv pligt til at kontrollere, at oplysningerne er korrekte, og at samtlige relevante forhold indgår.

Klageren tilkendegav ikke på noget tidspunkt før salget af andelslejligheden og købet af huset overfor banken, at boligkøbs- og økonomiberegningen byggede på forkerte oplysninger.

Banken havde ikke anledning til at betvivle parrets oplysninger.

Beregningerne var kun vejledende. Oplysningen om, at parret kunne købe ejendommen til 1.999.000 kr. var betinget af, at de økonomiske forudsætninger i boligkøbsberegningen kunne opfyldes.

I forbindelse med ejendomshandlen blev det klart, at oplysningerne i beregningerne ikke var i overensstemmelse med de faktiske omstændigheder. Klagerens årlige indtægt var sat for højt, idet indtægten reelt udgjorde 331.200 kr. Parret havde ikke den forudsatte udbetaling på 100.000 kr. og 50.000 kr. til renovering.

Klageren traf selv beslutning om at sælge andelslejligheden med et underskud på ca. 370.000 kr. Banken var ikke involveret i prissætningen af andelslejligheden. Banken accepterede alene, at andelslejligheden blev solgt med underskud, og at banken ville finansiere dette.

Klageren har ikke dokumenteret at have lidt et tab som følge af bankens rådgivning.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Danske Bank ved udarbejdelse af boligberegningerne eller ved rådgivning af klageren i forbindelse med salget af andelslejligheden eller købet af huset begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar for banken.

Ankenævnet lægger til grund, at banken udarbejdede beregningerne på grundlag af de af klageren og K meddelte oplysninger om forventede fremtidige udgifter og indtægter. Af beregningerne fremgik, at klageren og K havde valgt, at beregningerne skulle tage udgangspunkt i de forventede indtægter og udgifter for 2010.

Ankenævnet finder, at klageren måtte indse, at bankens beregninger var vejledende, baseret på hans egne oplysninger om indtægts- og udgiftsforhold, og at salget af andelslejligheden og køb af hus beroede på hans egen beslutning. Klageren burde have reageret, såfremt han var af den opfattelse, at beregningen var baseret på forkerte oplysninger om hans og hans samlevers økonomi.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.