Afgørelse

Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning

Indledning.

Denne klage vedrører spørgsmålet, om indklagede har pådraget sig ansvar over for klagerne i forbindelse med udarbejdelse af en boligberegning forud for klagernes køb af en fast ejendom.

Sagens omstændigheder.

Med henblik på klagernes køb af en bestemt fast ejendom til en kontantpris på 1.795.000 kr. udarbejdede indklagede en boligøkonomiberegning, der viste et månedligt rådighedsbeløb på 8.802 kr.

På grundlag af beregningen købte klagerne den pågældende ejendom med overtagelse i december 2002.

Boligøkonomiberegningen tager udgangspunkt i en samlet indtægt på 582.903 kr. Herfra er trukket skat (198.506 kr.), boligudgifter (158.917 kr.), boliganvendelsesudgifter (24.963 kr.) og øvrige udgifter (94.884 kr.), hvorefter rådighedsbeløbet på 105.633 kr. pr. år/8.802 kr. pr. måned fremkommer.

Boliganvendelsesudgifter omfatter bl.a. en årlig udgift på 6.000 kr. til vedligeholdelse. Øvrige udgifter, bil, omfatter bilafgift (2.700 kr.), bilforsikring (7.500 kr.), benzin (6.000 kr.), service (3.000 kr.) og andet (6.000 kr.). Under Diverse er der medregnet bl.a. 6.000 kr. til transportudgifter.

Klagerne har anført, at de i januar 2003 rettede henvendelse til indklagede om deres økonomi efter boligkøbet, idet de ret hurtigt konstaterede, at "der var noget, som ikke stemte". Det var deres opfattelse, at der var begået fejl i forbindelse med udarbejdelsen af boligøkonomiberegningen, og at deres rådighedsbeløb som følge heraf var ca. 1.300 kr. mindre om måneden end forudsat.

Ved skrivelse af 14. maj 2003 afviste indklagede, at der var begået fejl i forbindelse med udarbejdelsen af boligøkonomiberegningen.

Parternes påstande.

Den 27. maj 2003 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at frafalde renter på deres boliglån eller at betale en erstatning.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at deres rådighedsbeløb har vist sig at være ca. 1.300 kr. mindre pr. måned end beregnet af indklagede.

Ifølge beregningen skulle de have et månedligt rådighedsbeløb på 8.802 kr. og herudover 27.000 kr. årligt/2.250 kr. månedligt til benzin (6.000 kr.) service (3.000 kr.), øvrige biludgifter (6.000 kr.), øvrige transportudgifter (6.000 kr.) samt boligvedligeholdelse (6.000 kr.)

Deres nettoindtægt er 800 kr. mindre pr. måned end forudsat, og de har fået en ekstra fast udgift på 283 kr. pr. måned til en alarm. De kunne derfor berettiget forvente et månedligt rådighedsbeløb på 7.719 kr. (8.802 - 800 - 283).

Af de 27.000 kr., der var afsat til transport, vedligeholdelse mv., har de kun anvendt 3.300 kr. Der burde restere 23.700 kr. årligt/1.975 kr. månedligt.

Deres månedlige rådighedsbeløb inklusiv transport, vedligeholdelse mv. burde således være på 9.694 kr. (7.719 + 1.975). De har imidlertid kun 8.429 kr. at råde over efter betaling af skat og faste udgifter. Der er derfor et underskud på 1.265 kr. (9.694 kr. - 8.429 kr.)

Indklagedes medarbejder indrømmede i begyndelsen af 2003, at rådighedsbeløbet faktisk er ca. 1.300 kr. mindre end forudsat. Medarbejderen foreslog, at de eventuelt kunne få fjernet renten på deres boliglån, hvilket ville give dem ca. 1.200 kr. pr. måned. Senere blev det meddelt, at indklagede ikke kunne tilbyde at fjerne renten på lånet, idet de ikke havde lidt et tab, men at det var kutyme at tilbyde en erstatning svarende til det manglende beløb i tre år, i deres tilfælde 46.800 kr. Efterfølgende modtog de indklagedes skrivelse af 14. maj 2003, hvor indklagede pludselig ikke ville vedkende sig, at der var begået fejl.

Såfremt de havde vidst, at der ikke var penge til transport, vedligeholdelse mv., ville de ikke have købt ejendommen.

Indklagede har anført, at der ikke blev begået fejl i forbindelse med udarbejdelsen af boligberegningen.

Beregningen blev foretaget på grundlag af de oplysninger, som klagerne fremlagde, og som fremgik af salgsopstillingen.

Der er korrekt medtaget udgifter til vedligeholdelse, benzin, service, transport og andet, der således indgår i beregningen af rådighedsbeløbet. Det forhold, at klagerne nu har et mindre beløb end forudsat ved beregningen, skyldes efterfølgende stigende faste udgifter og reduceret lønindtægt, hvilket indklagede er uden ansvar for.

Ifølge klagernes nye budget er der sket en stigning i klagernes årlige udgifter på i alt 12.470 kr.

Finansieringen af ejendomskøbet blev ændret i forhold til den finansieringsmodel, som fremgik af salgsopstillingen, hvilket bl.a. medførte et fald i den årlige ydelse på 144 kr. og en reduktion af renteudgifterne med 7.934 kr. Dette medførte sammen med andre ændringer i forhold til det forudsatte samlet en reduktion af rådighedsbeløbet med 2.474 kr. årligt. Klagerne blev rådgivet om konsekvenserne af den ændrede finansieringsform.

Endvidere er klagernes indtægt faldet med i gennemsnit 496,44 kr. pr. 14. dag svarende til 11.915 kr. årligt.

Klagerne har således i forhold til det oplyste på tidspunktet for udarbejdelsen af boligberegningen et rådighedsbeløb, som årligt er 27.003 kr. mindre end forudsat (12.470 + 2.618 + 11.915).

Ifølge klagerne har man alene anvendt 3.300 kr. af de 27.000 kr., der var afsat til transport, vedligeholdelse mv. De resterende 23.700 kr. er derfor indgået i klagernes rådighedsbeløb og har således opvejet en del af de 27.003 kr., som rådighedsbeløbet på grund af ændrede forudsætninger er blevet reduceret med.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Der er ikke grundlag for at fastslå, at indklagede i forbindelse med udarbejdelsen af boligberegningen forud for klagernes køb af fast ejendom i 2002 begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar.

Det må efter det foreliggende lægges til grund, at den reduktion i rådighedsbeløbet, som klagerne nu oplever, skyldes efterfølgende omstændigheder, som indklagede er uden ansvar for.

Allerede som følge heraf

Klagen tages ikke til følge.