Spørgsmål om nedskrivning af engagement efter videresalg af ejendomme, retsplejelovens § 578.
| Sagsnummer: | 237 /1995 |
| Dato: | 02-04-1996 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Niels Busk, Mette Reissmann, Erik Sevaldsen, Jens Ole Stahl |
| Klageemne: |
Tvangsauktion
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om nedskrivning af engagement efter videresalg af ejendomme, retsplejelovens § 578. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Under denne sag har klageren rejst indsigelse mod størrelsen af beløb, som er krediteret hans engagement med indklagede efter afholdelse af tvangsauktioner i 1983 og 1984 over to ejendomme samt salg af en tredje ejendom. Klageren har anført, at indklagede efter retsplejelovens § 578 er forpligtet til at nedskrive hans gæld med større beløb end sket.
Indklagede havde i marts 1982 anlagt sag mod klageren og dennes dalevende far med påstand om betaling af 976.254,46 kr., der udgjorde de sagsøgtes gæld i henhold til forskellige konti. Sagsøgers krav var ubestridt af de sagsøgte. De sagsøgte gjorde et modkrav gældende, idet de anførte, at sagsøgeren var erstatningsansvarlig for tab, som de sagsøgte havde lidt ved likvidationen af et insolvent selskab. Vestre Landsret fandt ikke noget grundlag for de sagsøgtes erstatningskrav mod sagsøgeren. Ved dom af 5. august 1986 blev klageren og dennes far dømt til at betale 976.254,46 kr. med tillæg af rente fra den 16. oktober 1980 samt i sagsomkostninger 60.000 kr.
I ejendommen E:
Den 26. august 1982 blev der på begæring af Jyllands Kreditforening afholdt tvangsauktion over ejendommen E. Indklagede havde til sikkerhed for sit engagement med klageren og dennes far håndpanteret i et ejerpantebrev på 1.400.000 kr. På auktionen fremkom ikke noget bud, som gav dækning til indklagede, der begærede ny auktion. På ny aktion afholdt den 14. oktober 1982 blev indklagede højestbydende med 550.000 kr. Indklagede har oplyst, at der på grund af procedurefejl ved den afholdte auktionen blev afholdt ny auktion den 5. maj 1983. På denne blev indklagede højestbydende med 650.000 kr. Klageren begærede ny auktion og på denne, der afholdtes den 2. juni 1983, fremkom der ikke yderligere bud, hvorefter indklagede meddeltes hammerslag for sit bud på 650.000 kr., hvorved indklagede opnåede dækning for 39.554,05 kr.
Indklagede har oplyst, at man den 24. juni 1983 modtog et købstilbud fra klagerens daværende ægtefælle om køb af ejendommen for 700.000 kr. Man accepterede tilbudet under forudsætning af, at en kontant udbetaling på 254.000 kr. var indklagedes advokat i hænde senest den 1. juli s.å. Den kontante udbetaling blev ikke erlagt.
Indklagede har yderligere oplyst, at ejendommen blev udbudt til salg for 650.000 kr. gennem et lokalt ejendomskontor; kontantvurderingen var 490.000 kr. Ejendommen blev solgt for 605.000 kr. med overtagelse 1. oktober 1983.
Af en af indklagede udarbejdet opgørelse af 11. september 1984 fremgår, at indklagedes tab ved videresalget af ejendommen udgjorde i alt ca. 150.000 kr., heri medregnet budet i eget pant.
Ejendommen blev den 1. november 1990 videresolgt for 900.000 kr.
Klageren har bl.a. anført, at hans engagement alene blev nedskrevet med indklagedes bud ind i eget pant eller ca. 39.000 kr. I betragtning af at indklagede havde pant i et ejerpantebrev på 1.400.000 kr. samt under hensyn til ejendommens værdi, er dette et urimeligt lille beløb. Ejendommen var langt mere værd. Engagementet bør derfor tilskrives et større beløb, jf. retsplejelovens § 578. Det forekommer usandsynligt, at indklagede ville lade udstede et ejerpantebrev på 1.400.000 kr., såfremt der ikke var værdier til stede for dette beløb. Han finder, at der eventuelt bør foretages en ny vurdering af ejendommen for at konstatere dennes rette værdi.
Indklagede har anført, at ejendommen blev udbudt til salg på tvangsauktion flere gange, og interesserede købere havde således adgang til at byde. Den opnåede pris på auktionen må formodes at have været, hvad der kunne opnås for ejendommen på daværende tidspunkt. Det bestrides, at der er et misforhold mellem auktionsbudet og ejendommens værdi på auktionstidspunktet. Der er herefter ikke grundlag for godskrive klagerens engagement med yderligere beløb efter retsplejelovens § 578.
II ejendommen L:
Den 31. august 1984 blev der efter begæring af indklagede afholdt tvangsauktion over klagerens ejendom L, et sommerhus. Ejendommen blev overtaget af en tredjemand for et bud på 152.000 kr., som indklagede godskrev klagerens engagement.
Indklagede har oplyst, at køberen pr. 1. januar 1985 videresolgte ejendommen for 248.000 kr.
Indklagede havde sikkerhed i et ejerpantebrev på 250.000 kr. med pant i sommerhuset.
Klageren har bl.a. anført, at selv om indklagede ikke erhvervede ejendommen selv, finder retsplejelovens § 578 alligevel anvendelse. Budet på 150.000 kr. var urealistisk lavt, hvorfor indklagede burde have krævet ny auktion. Sommerhuset kunne let have indbragt 300.000 kr. Ejerpantebrevets pålydende må anses for et skøn af ejendommens værdi. Ejendommen blev overtaget af en ejendomsmægler på auktionen. Det påhviler indklagede at bevise, at ejerpantebrevets hovedstol ikke svarede til ejendommens reelle værdi.
Indklagede bestrider, at klagerens engagement skal nedskrives med mere end det ved tvangsauktionen fremkomne provenu.
III ejendommen K:
Den 5. februar 1987 solgte dødsboet efter klagerens far et boet tilhørende sommerhus for 170.000 kr.
Indklagede har oplyst, at provenuet ved salget på 161.554,31 kr. er indgået til nedskrivning af indklagedes engagement med klageren og klagerens far.
Klageren har anført, at prisen ved salget har været for lav, og at indklagede bør godskrive engagementet med et større beløb end allerede sket.
Indklagede har anført, at man ikke erhvervede ejendommen. Indklagede bestrider, at der er grundlag for at nedskrive engagementet med større beløb end sket.
Påstande:
Klageren har nedlagt påstand om, at indklagede tilpligtes at opgøre engagementet således, at dette nedskrives med "differencen mellem de indkomne beløb på mit sommerhus og [ejendommen E] og ejerpanterne i henhold til deres egne vurderinger og handelsværdier, hvorefter [indklagede] ikke ville have haft nogen fordringer i boet efter min far, således at [indklagede] skal tilbagebetale de modtagne beløb, plus det for lidt indkomne beløb fra sommerhuset, afmelde sit udlæg i min mors hus og deltage i advokatomkosninger i boet, som [indklagede] besværliggjorde."
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Ankenævnets bemærkninger:
Med hensyn til ejendommen E finder Ankenævnet det ikke godtgjort, at der var et misforhold mellem auktionsbudet og værdien på auktionstidspunktet af ejendommen, som indklagede videresolgte med tab. Klagerens påstand tages derfor ikke til følge.
Med hensyn til de øvrige ejendomme findes klagerens påstand ikke at kunne tages til følge allerede som følge af, at indklagede ikke overtog disse, jf. retsplejelovens § 578.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.