Afgørelse

Spørgsmål om ansvar ved rådgivning forud for køb af bolig og ved klagerens efterfølgende indfrielse af sine og sin samlevers fælles lån med egne kreditorbeskyttede midler.

Indledning.

Sagen vedrører, om Danske Bank har pådraget sig et ansvar over for klageren i forbindelse med bankens rådgivning forud for klagerens køb af bolig og ved klagerens efterfølgende indfrielse af sine og sin samlevers fælles lån med egne kreditorbeskyttede midler.

Sagens omstændigheder.

Klageren og hendes daværende kæreste, M, henvendte sig i efteråret 2007 til Danske Bank, da de overvejede at købe en fælles bolig. M ejede i forvejen en ejendom.

Banken udarbejdede to økonomiberegninger, der begge var baseret på finansiering med et 30-årigt afdragsfrit realkreditlån på 1.976.000 kr. med variabel rente og et 30-årigt boliglån i banken på 370.408 kr.

Den ene beregning forudsatte, at M’s ejendom var solgt. Beregningen viste, at parrets fremtidige månedlige rådighedsbeløb ville udgøre ca. 15.500 kr. og herefter falde til ca. 11.700 kr. i 2012.

Den anden beregning forudsatte, at M’s ejendom ikke var solgt. Beregningen viste, at parrets fremtidige månedlige rådighedsbeløb ville udgøre ca. 8.500 kr. og herefter falde til ca. 3.600 kr. i 2012.

Faldet i rådighedsbeløbene i 2012 skyldtes hovedsageligt højere boligudgifter.

Bruttoudgifterne til lån i den nye bolig var angivet med forskellige beløb i beregningerne. I beregningerne af rådighedsbeløbene for 2008 indgik udgifterne med 130.182 kr. I økonomiberegningernes låneoversigter indgik udgifterne til første års ydelser med 132.720 kr. I bankens eksempel på finansiering, der forudsatte en egenfinansiering på 181.500 kr. og et realkreditlån med 3-årig rentetilpasning, indgik udgifterne til første års ydelser med 134.838 kr.

Klageren og M købte herefter i efteråret 2007 boligen i lige sameje til 2.470.000 kr. Købet blev finansieret med et kreditforeningslån i Realkredit Danmark på 1.976.000 kr. Klageren og M optog endvidere den 1. december 2007 et boliglån i banken på 370.000 kr. med variabel rente, for tiden 7 % p.a.

Den 6. december 2007 underskrev klageren og M en boligsalgskreditkontrakt med et kreditmaksimum på 250.000 kr. og med variabel rente, for tiden 8,25 % p.a. Banken har oplyst, at kreditten blev ydet som en midlertidig kredit, da klageren og M havde brug for et forskud på det forventede provenu ved salg af M’s ejendom.

Banken har oplyst, at parret forventede, at M’s ejendom kunne sælges indenfor kort tid, og at de derved kunne få et overskud på 300.000 kr., som kunne indgå i finansieringen af den fælles bolig.

I efteråret 2008 henvendte klageren og M sig til Danske Bank, da de ønskede et større rådighedsbeløb. Klageren var da på barsel.

Den 9. oktober 2008 indfriede klageren boligsalgskreditten og boliglånet med midler fra en personskadeerstatning.

M’s ejendom blev solgt i foråret 2009.

Klageren overtog den fælles bolig, da hun og M gik fra hinanden. Ifølge aftale om ophævelse af sameje, udarbejdet af klagerens advokat og underskrevet af klageren og M den 9. december 2009, overtog klageren boligen for 988.000 kr. svarende til halvdelen af realkreditlånet på oprindeligt 1.976.000 kr. M blev samtidig frigjort for hæftelsen på lån i boligen. Aftalen indeholdt endvidere bl.a. følgende:

"… Det bekræftes, at overdragelse af andel af ejendommen …. sker uden kontant betaling fra [klageren] til [M].

Dette er begrundet i, at [klageren] har indfriet fælles lån i Danske Bank … opr. kr. 370.000,00, indfriet med kr. 368.084,57 samt konto … opr. kr. 250.000,00, indfriet med kr. 249.948,21.

[Klageren] afstår fra at rejse regreskrav som følge af indfrielse af fælles gæld. …"

Klageren har oplyst, at den tidligere fælles bolig blev solgt pr. 1. januar 2010 for en pris på 2,3 mio. kr.

Ved brev af 28. juli 2010 rejste klageren indsigelse over bankens rådgivning ved købet af boligen og den efterfølgende indfrielse af de to lån.

Ved brev af 13. august 2010 afviste banken klagerens indsigelser.

Parterne fastholdt deres synspunkter i efterfølgende korrespondance.

Parternes påstande.

Klageren har den 29. november 2010 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal erstatte hendes tab ved indfrielsen af de to lån samt tabet ved salget af den tidligere fælles bolig.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har bl.a. anført, at bankens rådgivning ved købet af den tidligere fælles bolig og ved hendes efterfølgende indfrielse af de to lån var utilstrækkelig og mangelfuld.

Hun og M burde med deres indtægter ikke have været godkendt til et køb på mere end 1,6 mio. kr. Banken har i øvrigt ikke godtgjort, at beregningerne er udskrevet tidligere end den 5. januar 2011.

Banken burde ikke have rådet hende til at underskrive boligsalgskreditten, der vedrørte en ejendom, som hun ikke var medejer af.

Banken rådede hende til at indfri boligsalgskreditten og boliglånet, da hun kunne spare renter som følge af, at indlånsrenten af hendes midler var lavere end udlånsrenten på lånene.

Banken rådede hende til at indfri de to banklån, selv om M også hæftede for lånene.

Banken burde ikke have rådet hende til at indfri lånene. Banken var klar over, at M hæftede for disse lån. Banken var bekendt med, at M, som også havde Danske Bank som bank, ikke var i stand til at deltage i indfrielsen. Banken rådgav hende ikke om de fulde økonomiske konsekvenser af indfrielsen, og at hun efter indfrielsen ville få et tilgodehavende hos M på halvdelen af indfrielsesbeløbene. Banken tilgodeså sig selv med kreditorbeskyttede midler ved indfrielsen.

Hun indgik aftalen om ophævelse af samejet for at redde så mange af sine penge som muligt. Der lå ikke heri en accept af bankens mangelfulde og uprofessionelle rådgivning. Overtagelsen har på ingen måde godtgjort hende for tabet foranlediget af bankens mangelfulde rådgivning.

Danske Bank har bl.a. anført, at banken rådgav klageren og M udførligt om risikoen ved at købe boligen uden først at have solgt M’s ejendom. Klageren og M blev forevist beregninger af deres økonomi med begge ejendomme og gjort opmærksomme på, at deres rådighedsbeløb ville blive væsentligt mindre med to ejendomme. Klageren og M insisterede på at købe den nye bolig, selv om M’s bolig ikke var solgt. Klageren og M tilkendegav, at de var indstillet på at klare sig for det mindre rådighedsbeløb, indtil M’s ejendom var solgt.

Klageren og M var fuldt ud bekendt med risikoen ved at ligge inde med to ejendomme, men insisterede desuagtet på at købe den fælles bolig. Som ejendomsmarkedet var på det tidspunkt og ud fra ejendomsmæglerens tilkendegivelser, var det også bankens vurdering, at M’s ejendom burde kunne sælges indenfor en overskuelig periode.

Banken er ikke ansvarlig for den negative udvikling på boligmarkedet generelt, som efterfølgende påvirkede klagerens og M’s økonomiske situation.

Klageren ønskede at indfri boliglånet og boligsalgskreditten, idet hun havde midler fra en personskadeerstatning, som hun løbende måtte hæve af til dagligt forbrug. Banken rådgav klageren om konsekvenserne af at indfri lånene med de kreditorbeskyttede midler. Banken oplyste klageren om, at hun ved at indfri lånene ville spare den månedlige ydelse, men at en placering af midlerne i den fælles ejendom indebar, at midlerne ikke længere var kreditorbeskyttede.

Banken opfordrede klageren til at kontakte en advokat for at drøfte dette og for at sikre klagerens og M’s indbyrdes formueforhold.

Det var klagerens udtrykkelige ønske at indfri lånene med de kreditorbeskyttede midler uden at kontakte en advokat.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Danske Bank ved rådgivning af klageren i forbindelse med klagerens og M’s køb af bolig begik sådanne fejl, at banken herved har pådraget sig et erstatningsansvar.

Klageren måtte selv være klar over, at hun og M påtog sig en betydelig risiko ved at købe boligen, før M’s ejendom var solgt.

Banken har oplyst, at banken opfordrede klageren til at kontakte en advokat for at drøfte den efterfølgende indfrielse af boliglånene med kreditorbeskyttede midler og for at sikre klagerens og M’s indbyrdes formueforhold, men at klageren ønskede at indfri lånene med de kreditorbeskyttede midler uden at kontakte en advokat.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Danske Bank ved rådgivning af klageren i forbindelse med klagerens indfrielse af lånene begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar for banken.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Klagen tages ikke til følge.