Afgørelse

Krav om tilbagebetaling af halvdelen af et salgsprovenu fra ejendomshandel som var anvendt til indfrielse af samlevers gæld

Medhold klager

Indledning

Sagen vedrører krav om tilbagebetaling af halvdelen af et salgsprovenu fra en ejendomshandel, der blev anvendt til at indfri klagerens daværende samlevers gæld.

Sagens omstændigheder

Klageren og hendes tidligere samlever, S, samt hans anpartsselskab var kunder i Sparekassen Hobros erhvervsafdeling. Sparekassen har oplyst, at S havde påtaget sig en selvskyldnerkaution for selskabets mellemværender med sparekassen.

Den 18. oktober 2010 gik selskabet konkurs.

Sparekassen har oplyst, at kort tid inden konkursen havde sparekassen opsagt selskabets engagement og gjort kautionen gældende mod S.

I november 2010 ophørte samlivet mellem klageren og S.

Klageren har oplyst, at hun overlod korrespondancen med sparekassen til sin far, F.

Den 1. marts 2011 sendte sparekassen en fogedrekvisition, da S var ude af stand til at betale sine forpligtelser over for sparekassen.

Den 28. marts 2011 blev sagen foretaget i fogedretten, hvor der blev foretaget udlæg for 353.095 kr. i S’ andel af en ejendom, som han ejede i fællesskab med klageren.

Ved e-mail af 31. marts 2011 meddelte F følgende til sparekassen:

"…

… vil [klageren] gøre opmærksom på, at hun kun kan acceptere at dele lige over, altså 50/50 mellem [S] og hende. Vedr. udbudspris har vi ikke godtaget prisen på Kr. 1.995.000,- vi skal først efter nærmere samtale med ejendomsmægler[E] fastsætte en pris.

…

Da [klageren] har en del at se til p.t. skal alt vedr. salget af … gå igennem mig.

…"

I juni 2011 blev klagerens og S’ ejendom sat til salg til en købesum af 1.995.000 kr.

Ved e-mail af 14. juli 2011 meddelte sparekassen E, at den ville slette sparekassens pant og udlæg i ejendommen forudsat, at salgssummen blev nedskrevet på gælden i ejendommen i prioritetsrækkefølge.

Af en salgsprovenuberegning af 22. juli 2011 fremgår et budgetteret provenu kontant på 536.490,44 kr. Af provenuet fremgår endvidere et tinglyst ejerpantebrev på 150.000 kr. udstedt med pant i ejendommen. Endelig fremgår af beregningen:

"…

8. Forbehold

…

Pt. kendte restancer, morarenter og udlæg udgør kr. 353.095,00 som skal fratrækkes salgsprovenuet

…"

Ved købsaftale underskrevet den 24. juli 2011 blev klagerens og S’ ejendom solgt til den udbudte købspris med overtagelse pr. 1. oktober 2011.

Ved brev af 5. september 2011 anmodede det firma, der berigtigede handlen, A, sparekassen om at bekræfte, at den ville forestå indfrielse og aflysning af det tinglyste udlæg.

Den 12. september 2011 sendte sparekassen en e-mail til A, hvoraf fremgår:

"…

Vi skal bekræfte aflysning af vores underpant samt udlæg i ejendommen, betinget af:

·At restkøbesummen kr. 1.895.000,00 deponeres hos os

·At den deponerede købesum frigives til sælger

·At det budgetterede salgsprovenu kr. 536.490,44, jf. salgsbudget af 22-07-2011 afgår på sælgers engagement hos os

…"

Den 29. september 2011 underskrev klageren en såkaldt "Prioriterings/Kon-verteringsaftale", hvoraf fremgår:

"…

Indfrielse

Følgende lån/prioriteter i ejendommen ønskes for min/vores regning indfriet med renter til betalingsdagen og aflyst i tingbogen. Evt. opsigelse af lån foretages af sparekassen på mine/vores vegne.

Panthæftelser iflg. tingbog i prioritetsorden:

…"

Ved e-mail af 4. oktober 2011 bekræftede A, at sparekassen måtte indfri blandt andet udlægget.

Efterfølgende blev prioriteterne indfriet.

I slutningen af november 2011 rejste klagerens advokat indsigelse mod sparekassens indfrielse af udlægget.

Ved brev af 29. november 2011 meddelte sparekassen klagerens advokat følgende:

"…

Under henvisning til telefonsamtale d.d. samt e-mail korrespondance af 25. november 2011 fremsendes hermed kopi af håndpantsætningserklæring, hvoraf det fremgår, at pantet ligger til sikkerhed for enhver forpligtelse, som debitorerne har overfor Sparekassen.

Provenu af ejerpantebrevet på DKK 150.000 er dels brugt til indfrielse af [S’] Boligpluslån konto nr. (198) med DKK 144.537,68, samt til delvis dækning af [S’] kautionsforpligtelse overfor [S’ selskab] med DKK 5.462,32.

… anmodede ved e-mail af 5. september 2011 om en bekræftelse på, at Sparekassen forestod indfrielse og aflysning af det tinglyste udlæg på DKK 353.095 …

Vi vedlægger endvidere kopi af brev af 12. september 2011 fra Sparekassen til A, hvoraf det fremgår, at det er en betingelse for aflysning af underpant og udlæg, at det budgetterede salgsprovenu stort DKK 536.490,00 afgår på sælgers engagement hos Sparekassen.

Ved e-mail af 3. oktober 2011 bad … om bekræftelse på, at bl.a. udlægget måtte indfries af den deponerede købesum. [A] bekræftede dette ved e-mail af 4. oktober 2011 …

Herudover vedlægges kopi af prioriteringsaftale, hvori [klageren] bekræfter, at udlægget skal indfries for hendes regning.

…"

I efterfølgende korrespondance kunne parterne ikke nå til enighed.

Parternes påstande

Den 29. maj 2012 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sparekassen Hobro skal tilbagebetale 164.258,52 kr. samt dække advokatomkostninger i forbindelse med sagen.

Sparekassen Hobro har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et af Ankenævnet fastsat mindre beløb samt påstået afvisning, subsidiært frifindelse hvad angår betaling af advokatomkostninger.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at sparekassen ikke var berettiget til at anvende hendes andel af salgsprovenuet til betaling af S’ gæld til tredjemand.

Det fremgår udtrykkeligt af e-mail af 31. marts 2011, at hun kun accepterede en ligedeling af salgsprovenuet.

Da hun underskrev købsaftalen, forsikrede E hende om, at S’ konkurs ikke ville berøre hendes andel af salgsprovenuet.

Hun modtog 19 sider fra sparekassen om hussalget medio september 2011. Hun reagerede ikke herpå, da hun gik ud fra, at alt vedrørende hussalget gik gennem hendes far. Efterfølgende returnerede hun Prioriterings-/Konverteringsaftalen i underskrevet stand i den tro, at handlen var på plads, og at hun ville modtage sin andel af provenuet.

Hun modtog ingen rådgivning fra sparekassen om betydningen af prioriterings-/konverteringsaftalen. Hvis hun vidste, at hun ikke ville få sin retmæssige andel af provenuet, ville hun aldrig have solgt ejendommen eller underskrevet aftalen.

Hun blev ført bag lyset af sparekassen, der udnyttede situationen og anvendte hendes andel af salgsprovenuet til at få dækket mest muligt af S’ gæld til sparekassen.

Sparekassen har handlet i strid med lov om finansiel virksomhed § 43.

Prioriterings-/Konverteringsaftalens punkt om udlægget skal tilsidesættes, da det vil være urimeligt og i strid med redelig handlemåde at gøre det gældende over for hende, jf. aftalelovens § 36 og § 38c.

Sparekassen Hobro har anført, at den var berettiget til at anvende salgsprovenuet til betaling af S’ gæld. Betalingen skete ikke til tredjemand, men til sparekassen i kraft af S’ kautionsforpligtelse.

Sparekassen handlede i overensstemmelse med den ret som sparekassen har som panthaver og udlægshaver. Det er irrelevant, om indfrielsen blev drøftet med klagerens far.

Hvis købesummen var deponeret i et andet pengeinstitut, skulle både pant og udlæg indfries, da ejendommen ellers ikke kunne sælges uden hæftelser. Sparekassen udnyttede ikke situationen.

Klageren var bekendt med udlægget, og at ejendommen ikke kunne overdrages som fri og ubehæftet, hvis udlægget ikke blev indfriet.

Det fremgår af købsaftalen, at køber ikke overtog gæld uden for købesummen, og at gæld, som ikke blev overtaget af køber, skulle indfries af klageren og S.

Både E og A, der var repræsentanter for klageren, var bekendt med, at udlægget skulle indfries.

Sparekassen var bemyndiget til at indfri udlægget af de deponerede midler både på baggrund af bemyndigelse fra A og som særskilt bemyndigelse i købsaftalen qua depositar. Depositaren var endvidere forpligtet hertil, jf. købsaftalen.

Sparekassen informerede fyldestgørende klageren og/eller hendes rådgivere. Sparekassen har opfyldt sin rådgivningsforpligtelse over for klageren.

Det kan ikke bebrejdes sparekassen, at klageren ikke reagerede på telefoniske og skriftlige henvendelser.

Klageren var bekendt med, at udlægget skulle indfries i kraft af provenuberegningen fra E og prioriterings-/konverteringsaftalen.

Sparekassen kunne med føje gå ud fra, at E havde gennemgået provenuberegningen med klageren.

Indfrielse af udlægget har ikke medført tab for klageren, da hun var forpligtet til at sælge ejendommen ubehæftet. Køberen ville ved manglende indfrielse have haft et tilsvarende erstatningskrav mod klageren, da der i så fald ikke kunne tilvejebringes et anmærkningsfrit skøde.

Sparekassen har på intet tidspunkt forud for indfrielsen modtaget en forespørgsel på, om den ville aflyse udlægget uden samtidig at modtage hele salgsprovenuet på ejendommen.

Ankenævnet bør afvise klagerens krav om dækning af advokatomkostninger, jf. vedtægternes § 16, stk. 1.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren og S hvis selskab var gået konkurs, solgte deres fælles ejendom ved købsaftale af 24. juli 2011. Sparekassen Hobro havde forinden fået tinglyst et udlæg i S’ andel af ejendommen. Ankenævnet finder, at sparekassen alene kan søge sig fyldestgjort i S’ andel af ejendommen for S’ gæld som klageren ikke hæfter for. Ankenævnet finder ikke på det foreliggende grundlag godtgjort, at klageren har indgået aftale med sparekassen om, at hun ville betale S’ gæld i forbindelse med salget.

Ankenævnet vil derfor give klageren medhold som nedenfor bestemt.

Den omstændighed at klageren har underskrevet en "Prioriterings-/Konver-teringsaftale", hvori udlægget er nævnt, kan ikke føre til andet resultat.

Der er ikke grundlag for at pålægge sparekassen at betale klageren godtgørelse for advokatudgifter, jf. Ankenævnets vedtægter § 16, stk. 1.

Ankenævnets afgørelse

Sparekassen Hobro skal inden 30 dage tilbagebetale klageren et beløb svarende til klagerens andel af salgsprovenuet inden udlægget blev indfriet.

Klageren får i øvrigt ikke medhold i klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.