Afgørelse

Spørgsmål om ansvar i forbindelse med finansiering af byggeri.

Indledning.

Denne klage vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig ansvar over for klagerne i forbindelse med finansieringen af opførelsen af en fast ejendom.

Sagens omstændigheder.

Klagerne i denne sag er ægtefællerne M og H.

I begyndelsen af 1999 rettede klagerne henvendelse til indklagede med henblik på køb af en grund, hvorpå de ønskede at opføre en fast ejendom.

M var i forvejen kunde hos indklagede. Engagementet bestod bl.a. af et billån, som blev afviklet med en månedlig ydelse på 4.250 kr.

I forbindelse med opførelsen af ejendommen skulle M's sommerhus og H's ejerlejlighed sælges.

Klagerne indleverede lønsedler, forskudsopgørelser og PBS-udskrifter til indklagede, der telefonisk gav tilsagn om finansiering af klagernes køb af en bestemt byggegrund til en købesum på 525.000 kr. Ifølge forskudsopgørelserne for 1999 var klagernes samlede indkomst 626.080 kr. før fradrag af AM-bidrag.

Den 12. marts 1999 underskrev klagerne købsaftale om køb af grunden med overtagelse den 1. juni 1999.

Ved kreditaftale underskrevet af klagerne den 13. april 1999 ydede indklagede klagerne en byggekredit på 2.090.000 kr. til variabel rente p.t. 5% p.a. (overtræksprovision p.t. 3% p.a.) Etableringsomkostningerne udgjorde 40.425 kr. Heraf var 7.875. kr. og 1.200 kr. til dækning af henholdsvis stempel og tinglysningsafgift, mens 31.350 kr. var kreditprovision til indklagede.

Den 14. april 1999 udarbejde indklagede en intern skatteberegning og budget for klagernes økonomi. I beregningen blev der taget udgangspunkt i en samlet indkomst på 648.000 kr. Med fradrag af beregnet skat på 252.736 kr. var nettoindtægten 395.264 kr. De faste udgifter blev opgjort til i alt 300.665 kr., hvori bl.a. indgik den årlige ydelse på billånet på 51.000 kr., ydelse på realkreditlån på 133.670 kr. og ydelse på boliglån 12.000 kr. Rådighedsbeløbet (inklusiv mad/husholdning) var 94.599 kr. årligt eller ca. 7.880 kr. månedligt. Beregningen blev ikke forevist klagerne.

Klagerne har anført, at beregningen er mangelfuld, idet en række faste udgifter ikke er medtaget eller er medtaget med et for lille beløb. De faste udgifter var reelt i hvert fald 45.250 kr. højere.

Den 19. april 1999 blev omkostninger på 40.425 kr. hævet på byggekreditten. Samme dag blev hævet i alt 525.000 kr. til betaling af grunden.

Klagerne indhentede et tilbud hos et typehusfirma om et byggeri til en kontraktsum på 1.424.835 kr. I et anskaffelsesbudget udarbejdet af typehusfirmaet den 20. april 1999 fremgår et finansieringsbehov på 1.518.916 kr., idet der var afsat 34.800 kr. til ekstra fundering og henholdsvis 35.000 kr. og 6.000 kr. til byggelånsrenter og udgifter vedrørende grunden.

Den 22. april 1999 fremsendte klagerne kontraktsmaterialet til indklagede.

På grundlag af en telefonisk accept fra indklagede underskrev klagerne byggekontrakten den 29. april 1999.

Byggeriet blev påbegyndt i sommeren 1999.

I efteråret 1999 udfyldte klagerne et budgetskema med henblik på beregning af de månedlige overførsler til deres budgetkonto. I samme periode mistede H, der nu var gravid, sit job.

Den 12. november 1999 udstedte Totalkredit et lånetilbud vedrørende et 30-årigt 7% obligationslån på 1.638.000 kr. Lånet blev udbetalt den 15. december 1999 med et provenu på 1.589.558,42 kr., som blev krediteret byggekreditten.

I forbindelse med salget af sommerhuset og ejerlejligheden blev byggekreditten kreditteret i alt 281.745,34 kr.

Under et møde i marts 2000 fik klagerne forevist indklagedes interne budget af 14. april 1999.

Den 21. marts 2000 udarbejdede indklagede en ny skatteberegning og budget, der tog udgangspunkt i klagernes aktuelle indkomst på i alt 556.000 kr. Med fradrag af beregnet skat på 182.999 kr. var nettoindtægten 373.001 kr. De faste udgifter blev opgjort til i alt 358.893 kr. eller 310.893 kr. eksklusiv mad/husholdning 48.000 kr. I de faste udgifter var indregnet bl.a. den årlige ydelse på billånet på 51.000 kr., ydelse på realkreditlån på 139.108 kr. men ikke en afvikling af byggekreditten. Rådighedsbeløbet (inklusiv mad/husholdning) var 62.108 kr. årligt eller ca. 5.175 kr. månedligt.

Pr. 31. marts 2000 udviste byggekreditten en saldo på 273.299,13 kr.

Der blev foretaget nye beregninger og indledt forhandlinger mellem parterne, men der blev ikke opnået enighed om en løsning på klagernes økonomiske situation.

Den 30. maj 2001 tilbød indklagede at rentenulstille byggekreditten fra 1. april 2001 og indtil H kommer i arbejde, dog ikke længere end til 31. december 2002, at nedsætte renten på billånet til variabel rente på 8% p.a. og at nedsætte ydelsen på billånet til 3.000 kr. pr. måned.

Klagerne afslog tilbuddet, idet de fandt dette utilstrækkeligt.

Byggekreditten er i perioden 30. juni 1999-30. juni 2001 blevet tilskrevet i alt 55.027,06 kr. i renter. Pr. august 2001 var renten 6,75% p.a.

Klagerne har den 10. juli 2001 udarbejdet et årsbudget vedrørende deres aktuelle situation. Budgettet tager udgangspunkt i en samlet nettoindtægt på 395.900 kr. De faste udgifter er opgjort til i alt 373.736 kr. eller 324.736 kr. eksklusiv mad/husholdning 49.000 kr. I de faste udgifter er indregnet bl.a. den årlige ydelse på billånet på 51.000 kr., ydelse på realkreditlån på 139.065 kr. men ikke en afvikling af byggekreditten. Rådighedsbeløbet (inklusiv mad/husholdning) er 71.164 kr. årligt eller ca. 5.930 kr. månedligt.

Parternes påstande.

Den 11. juli 2001 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at refundere allerede tilskrevne renter på byggekreditten, at frafalde renter på byggekreditten, indtil H kommer i arbejde, dog højst 2 år, at nedsætte renten på billånet til 6,25% p.a. og ydelsen til 3.000 kr. pr. måned, og at refundere omkostningerne på 40.425 kr.

Indklagede har erklæret sig indstillet på at vedstå tilbuddet af 30. maj 2001 under behandlingen af sagen og indtil 14 dage efter en endelig afgørelse er truffet.

Indklagede har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at indklagede ydede dårlig rådgivning i forbindelse med finansieringen af byggesagen og herved har pådraget sig et ansvar for deres nuværende økonomiske situation.

Da de i starten af 1999 indleverede lønsedler m.v., pointerede de, at der skulle være plads i budgettet til barselsorlov. Indklagede oplyste, at de skulle regne med 20.000 kr. i faste udgifter og 10.000 kr. til leveomkostninger pr. måned. De ønskede at bruge ca. 100.000 kr. af provenuet af salget af ejerlejligheden og sommerhuset til køb af indbo og etablering af have, hvilket ifølge indklagede ikke var noget problem.

Da indklagede gav grønt lys for køb af grunden og den senere indgåelse af byggekontrakten, havde de tillid til, at det økonomiske grundlag for byggesagen var i orden. De gik ud fra, at indklagede ikke ydede en kredit på over 2 mio. kr. uden at kende deres økonomi til bunds. De blev ikke forelagt det budget, som indklagede udarbejdede den 14. april 1999.

Da de i efteråret 1999 forsøgte at beregne, hvor meget der skulle overføres til budgetkontoen pr. måned, kunne de konstatere, at udgifterne langt oversteg de 20.000 kr., som indklagede havde oplyst.

Ejerlejligheden og sommerhuset indbragte det provenu, som de havde regnet med bortset fra 50.000 kr. vedrørende lejligheden, som de fører sag om, og 25.000 kr. til udbedring af mangler ved sommerhuset. En del af de 25.000 kr. blev betalt af lønindkomst. I henhold til aftale blev der anvendt ca. 86.000 kr. til flytteomkostninger, møbler og have.

Alle køb blev godkendt af indklagede, inden de blev foretaget, og uden at der kom indvendinger om, at budgettet var ved at skride.

De har på intet tidspunkt brugt penge uden indklagedes kendskab og godkendelse, idet indklagede havde det økonomiske overblik.

Det var en forudsætning, at der økonomisk skulle være plads til at få børn. Dette har indklagede undladt at tage hensyn til ved tilrettelæggelsen af økonomien. Selv om M's løn siden starten af byggeriet er steget med netto 7.000 kr. pr. måned, og således kompenserer for H's manglende lønindtægt, hænger budgettet stadig ikke sammen.

Indklagede burde have sørget for, at der blev afsat penge til uforudsete udgifter. Indklagede var således bl.a. vidende om, at der lå et gammelt sommerhus på grunden, som skulle nedrives og køres bort.

Indklagede har anført, at byggeomkostningerne, som blev beregnet til i alt 2.090.000 kr., blev forudsat finansieret ved kreditforeningslån på 1.639.000 kr. og en egenfinansiering via salget af sommerhuset og ejerlejligheden på 400.000 kr. Restfinansiering på 51.000 kr. skulle ske ved et boliglån med en månedlig ydelse på 1.000 kr.

Ifølge de medvirkende ejendomsmægleres provenuberegninger udgjorde salgsprovenuet af sommerhuset 316.163 kr. og salgsprovenuet for ejerlejligheden 219.355 kr. Ved fastsættelsen af egenfinansiering til 400.000 kr. var der således taget hensyn til klagernes ønske om anvendelse af et beløb til bl.a. møbler. Alle beregninger blev foretaget på grundlag af oplysninger modtaget fra klagerne.

Der blev på intet tidspunkt indgået aftale om udfærdigelse af et budget, idet klagerne selv planlagde deres økonomi. Det var bl.a. derfor, at klagerne først i marts 2000 blev bekendt med, at der til indklagedes interne brug var udarbejdet et budget i april 1999. Oplysningerne i beregningen stammede fra klagerne eller var anslåede af indklagede til eget brug.

Forudsætningerne for finansieringen holdt ikke, idet byggeomkostningerne blev 62.199 kr. højere, mens kreditforeningslånet og egenfinansieringen blev henholdsvis 64.555 kr. og 136.254 kr. mindre.

De forøgede byggeudgifter kan bl.a. henføres til ekstra fundering, fældning af træer samt bortkørsel af affald.

Det mindre provenu fra kreditforeningen skyldes en mindre hovedstol og faldende kurser.

Den lavere egenfinansiering skyldes mindre provenu ved salg af sommerhus og ejerlejlighed end oplyst af klagerne i forbindelse med beregningen.

Indklagede var ikke ansvarlig for byggeriet, budgettet eller økonomien. Det er efterfølgende forhold, der har ført til klagernes nuværende økonomiske problemer, og klagerne har ikke lidt et tab.

Klagerne fik løbende tilsendt kontoudtog for byggekreditten.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder ikke, at indklagede ved sin rådgivning af klagerne i forbindelse med bevillingen af byggekreditten har begået ansvarspådragende forhold. Klagerne, som har valgt at beholde ejendommen, har endvidere ikke lidt et egentlig tab, som kan danne grundlag for at pålægge indklagede at yde erstatning. Som følge heraf tages klagen ikke til følge. Det bemærkes, at indklagede ikke har beregnet sig overtræksprovision på byggekreditten, og at indklagede har vedstået sit tilbud om en vis rentefri periode på byggekreditten og en nedsættelse af renten og ydelsen på billånet.

Som følge heraf

Klagen tages ikke til følge.