Afgørelse

Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med finansiering af køb af andelslejlighed

Indledning

Sagen vedrører rådgivning i forbindelse med klagerens køb af andelslejlighed i 2007.

Sagens omstændigheder

I juli 2007 henvendte klageren sig i Lån Spar Bank med ønske om at købe en andelslejlighed. Banken udarbejdede en rådighedsberegning, hvorefter klagerens månedlige rådighedsbeløb ville udgøre 3.247 kr. I beregningen indgik indtægter bestående af lønindkomst før AM-bidrag på 74.345 kr., pensioner (SU) på 58.224 kr. og anden indtægt på 29.796 kr. Klageren skulle efter det oplyste påbegynde et femårigt studium i september 2007 og ville modtage SU ved siden af indtægt fra et deltidsjob. Banken har anført, at klageren endvidere meddelte, at hun forventede at få indtægter fra spillejobs og fra udlejning af et værelse i andelslejligheden, men at disse indtægter ikke indgik i beregningen af rådighedsbeløbet. Klageren har anført, at en forventet månedlig lejeindtægt på 3.000 kr. indgik i rådighedsberegningen.

Ved gældsbrev underskrevet den 27. juli 2007 optog klageren et 30-årigt andelsprioritetslån på 910.982 kr. i banken til brug for køb af andelslejligheden. Lånet var afdragsfrit i 10 år og med variabel rente for tiden 6,25 % p.a. Ydelsen udgjorde ca. 14.000 kr. pr. kvartal. Det fremgik af gældsbrevet, at ydelsen ville stige eller falde afhængigt af, om den variable rente steg eller faldt. Banken fik samtidig sikkerhed i form af et ejerpantebrev på 895.807 kr. i andelslejligheden.

På et ikke nærmere oplyst tidspunkt udlejede klageren andelslejligheden i to år og flyttede ind hos sin kæreste.

Den 29. marts 2011 sendte Forbrugerrådets gældsrådgivning på vegne af klageren et akkordforslag om afvikling af gælden. Banken afviste forslaget, men accepterede efter det oplyste et rentestop på lånet mod et månedligt afdrag på 3.300 kr.

Efter udløb af udlejningsperioden satte klageren andelslejligheden til salg. Pr. den 1. april 2012 blev andelslejligheden solgt med et provenu på 564.871 kr., der blev anvendt til nedbringelse af lånet. Lånets restgæld var herefter 378.998 kr.

Den 25. maj 2012 sendte Forbrugerrådets gældsrådgivning på vegne af klageren et akkordforslag om afvikling af gælden mod betaling af 146.000 kr. til fuld og endelig afgørelse. Banken afviste forslaget, men accepterede efter det oplyste et månedligt afdrag på 1.500 kr. og et fortsat rentestop frem til den 31. juli 2014. I oktober 2012 modtog banken gældsbrev vedrørende den ændrede afvikling, forsynet med klagerens underskrift.

Parternes påstande

Den 9. januar 2013 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Lån Spar Bank skal acceptere en betaling på 146.000 kr. til fuld og endelig afgørelse af hendes gæld i henhold til andelsprioritetslånet.

Lån Spar Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at bankens rådgivning var under al kritik. Der er tale om uansvarlig långivning. Lånet, der var afdragsfrit og med variabel rente, blev ydet på et spinkelt og usikkert grundlag. Hun havde ingen midler og skulle påbegynde en femårig uddannelse med SU, SU-lån og et lille fritidsjob som eneste indtægt. Hun forstår ikke, at bankens rådgivning kan være i overensstemmelse med bankens retningslinjer for kreditvurdering. Hendes tidligere bank havde pure afvist hendes låneansøgning.

Det beregnede rådighedsbeløb på 3.247 kr. om måneden var meget lavt.

I rådighedsberegningen indgik en månedlig indtægt på 3.000 kr. for udlejning af et værelse, selvom hun ikke havde fået andelsboligforeningens tilladelse til udlejning.

Renten er efter låneoptagelsen steget fra ca. 6 % til 9,25 % p.a. Beregningen tog ikke højde for risikoen for rentestigninger. Banken burde have taget højde herfor i sin vejledning af hende. De store rentestigninger har bevirket, at hendes månedlige rådighedsbeløb blev reduceret til 1.600 kr., og at hun har haft vanskeligt ved at overholde sine forpligtelser overfor banken.

Banken har ikke redegjort for, hvad banken ikke konkret kan genkende i hendes gengivelse af forløbet.

Hun har forsøgt at opfylde sine forpligtelser overfor banken. Hun flyttede ind hos sin kæreste for at spare penge og satte i samråd med banken andelslejligheden til salg. Hun så ingen anden udvej end at underskrive gældsbrevet vedrørende rentenulstilling og en månedlig ydelse på 1.500 kr. Banken bør tage sin del af ansvaret og acceptere den foreslåede akkord på 146.000 kr. til fuld og endelig afgørelse.

Lån Spar Bank har blandt andet anført, at bevilling af lånet skete i overensstemmelse med klagerens egne og dokumenterede oplysninger om sin økonomi i 2007 på baggrund af indleveret budgetmateriale, årsopgørelser og lønsedler m.v. og i overensstemmelse med bankens retningslinjer for kreditvurdering.

Klageren var selv med til at godkende det beregnede månedlige rådighedsbeløb.

Bevillingen af lånet var økonomisk forsvarligt ud fra klagerens indtægtsforhold og rådighedsbeløb. Banken lagde vægt på klagerens oplysning om, at hun havde to deltidsjobs, hvoraf hun kunne beholde det ene, når hun skulle begynde at studere samtidig med, at hun ville få SU. Klageren oplyste endvidere, at hun havde indtægt fra spillejobs, og at hun forventede at udleje et værelse. Indtægt fra spillejobs og udlejning indgik ikke i rådighedsberegningen. Klageren havde et lån på 100.000 kr. i en anden bank. Lånet ville blive indfriet af hendes forældre som en gave.

Klageren indgik med sin underskrift på gældsbrevet en bindende aftale om optagelse af lånet. Det var forventningen, at klageren efter udløb af den afdragsfri periode ville have afsluttet sin uddannelse og være i arbejde og dermed være i stand til at afvikle på gælden.

Banken kan ikke genkende klagerens beskrivelse af forløbet.

Det ligger udenfor Ankenævnets kompetence at tage stilling til et akkordforslag.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder ikke, at klageren har godtgjort forhold, der kan medføre, at Lån Spar Bank har pådraget sig et erstatningsansvar i forbindelse med ydelse af et lån til køb af andelsbolig.

Ankenævnet lægger til grund, at banken udarbejdede rådighedsberegningen på grundlag af de af klageren meddelte oplysninger om forventede fremtidige udgifter og indtægter. Ankenævnet finder, at klageren måtte indse, at bankens beregning var vejledende, baseret på hendes egne oplysninger om indtægtsforhold, og at købet af andelslejligheden beroede på hendes egen beslutning. Det findes ikke godtgjort, at banken begik fejl ved udarbejdelsen af beregningen.

Ankenævnet finder endvidere ikke, at banken på andet grundlag kan pålægges erstatningsansvar over for klageren.

Ankenævnet kan ikke pålægge banken at acceptere en akkordering eller en bestemt afvikling af gælden.

Klageren får derfor ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.