Spørgsmål om ansvar i forbindelse med boligberegning.
| Sagsnummer: | 424 /1999 |
| Dato: | 15-09-2000 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Mette Frøland, Inge Frølich, Niels Bolt Jørgensen, Ole Reinholdt |
| Klageemne: |
Boligberegning
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar i forbindelse med boligberegning. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne klage vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig erstatningsansvar over for klagerne i forbindelse med en boligøkonomirapport udarbejdet af indklagede i forbindelse med klagernes køb af en fast ejendom i 1998.
Sagens omstændigheder.
Klagerne i denne sag er samleverne M og H.
Med henblik på klagernes køb af en bestemt fast ejendom udarbejdede indklagede i sommeren 1998 en boligøkonomiberegning baseret på en årlig indkomst efter bruttoskat for M på 243.000 kr. og for H på 199.000 kr. Beregningen er ikke fremlagt under sagen.
Klagerne har anført, at de til brug for udarbejdelsen af boligøkonomiberegningen afleverede et af dem udarbejdet budget og deres aktuelle lønsedler.
Indklagede har anført, at man som dokumentation for klagernes indtægtsforhold efter anmodning modtog årsopgørelserne for 1997.
Lønsedlerne, årsopgørelserne og det af klagerne udarbejdede budget er fremlagt under sagen.
Af lønsedlerne fremgår, at indkomsten for M, der er 14-dageslønnet, den 6. og 20. august 1998 var henholdsvis 9.793 kr. og 8.344 kr. efter bruttoskat. H's løn for juli 1998 var på 15.901 kr. efter bruttoskat.
Ifølge årsopgørelsen for 1997 var M's indtægt efter bruttoskat 243.034 kr., og H's indtægt efter bruttoskat var 190.038 kr.
Ved købsaftale af 23. august 1998 købte klagerne ejendommen for en købesum på 1.412.000 kr. med overtagelse den 15. december 1998.
Den 17. september 1998 udarbejdede indklagede en ny boligøkonomiberegning, hvori tillige klagernes finansieringsudgifter til anskaffelse af en ny bil var indregnet. Beregningen var baseret på samme indkomster efter bruttoskat - henholdsvis 243.000 kr. og 199.000 kr. - som den tidligere beregning.
Klagernes rådighedsbeløb efter skat, boligudgifter og øvrige faste udgifter var ifølge beregningen årligt 106.985 kr. eller 8.916 kr. pr. måned. Vedrørende leveomkostninger var tilføjet, at "pinsepakken anslås at ville nedsætte med 8-900 kr. pr. måned".
Ved skrivelse af 22. september 1998 fremsendte klagerne en budgetoversigt til indklagede, der viste et årligt budgetunderskud på 7.880 kr. I budgettet var klagernes nettoindkomster anført på indtægtssiden, og på udgiftssiden var medtaget bl.a. 5.000 kr. månedligt til kost. Af skrivelsen fremgår:
"Da den fremsendte oversigt du har tilsendt os ikke stemmer overens med de tal som vi kan finde frem til, bedes du gennemgå vedlagte budget med de nye tal, det er de samme tal som sidst + de tal fra huset og bilkøbet, det er nemlig ikke muligt, set fra vores side, at kunne finansiere det bilkøb som du har godkendt. Så da du jo har sagt til forhandleren at lånet er godkendt, bedes du gennemgå tallene en gang til. Det eneste, der giver flere penge er den skattemæssige fordel, der kommer ved huskøbet, den kan jeg ikke regne ud. Send venligst et overskueligt budget tilbage eller et stykke papir, der fortæller hvor meget vi får udbetalt mere om måneden. For at vores budget skal kunne løbe rundt skal der være mindst 4000,00 kr. til os selv, ud over kostpengene, om måneden efter at der er taget højde for pinsepakken."
Ved skrivelse af 14. maj 1999 rettede klagerne på ny henvendelse til indklagede vedrørende deres budget, som de ikke kunne få til at stemme overens med boligøkonomiberegningen.
I sommeren 1999 rettede klagerne via deres advokat henvendelse til indklagede med krav om erstatning. På baggrund af et møde med indklagede, konkluderede advokaten, at klagernes indkomster i boligøkonomiberegningen var angivet for højt, at klagernes rådighedsbeløb var mindst 3.000 kr. mindre end beregnet, og at indklagede som den professionelle part bar ansvaret for fejlen.
Ved skrivelse af 22. september 1999 afviste indklagede at være erstatningsansvarlig over for klagerne.
Parternes påstande.
Den 27. oktober 1999 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet. Klagerne har nedlagt endelig påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 86.450,70 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse mod betaling af 14.472,72 kr.
Om baggrunden for tilbuddet om betaling af 14.472,72 kr. har indklagede anført, at det erkendes, at man i boligøkonomiberegningen har angivet H's indtægt efter bruttoskat 8.962 kr. for højt (199.000 kr. - 190.038 kr.). Klagernes rådighedsbeløb blev herved påvirket med 8.962 kr. med fradrag af skat, 46,17%, eller med kr. 4.824,24 kr. For den ulempe klagerne er blevet påført som følge af fejlen, tilbyder man 4.824,24 kr. årligt i en periode på 3 år eller kr. 14.472,72 kr. til fuld og endelig afgørelse af sagen.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at det var af afgørende betydning og bestemmende for købet af ejendommen og bilen, at de havde et rådighedsbeløb i en størrelsesorden som beregnet af indklagede, idet de ikke agtede at købe, såfremt de ville få en meget stram økonomi.
Efter henvendelsen den 22. september 1998 blev de pr. telefon forsikret om, at det var indklagedes tal, der var korrekte, at der var råd til både hus og bil, og at der ville være et rådighedsbeløb i den angivne størrelsesorden. Bilen var nødvendig i forbindelse med M's arbejde
Senere måtte de konstatere, at indklagedes beregninger ikke holdt stik.
De fik udbetalt mindre i løn end angivet i boligøkonomiberegningen og tog derfor kontakt til skatteforvaltningen, men der kunne ikke konstateres fejl i skatteberegningen.
De kunne berettiget forvente, at boligøkonomiberegningen blev udarbejdet på grundlag af lønsedlerne og budgettet, og indklagede burde have indset, at deres indkomst efter bruttoskat ville blive mindre, end hvad der fremgik af årsopgørelserne for 1997.
Indklagede burde i hvert fald have korrigeret beregningen i forbindelse med deres henvendelse af 22. september 1998. De kunne ikke gennemskue den skattemæssige fordel i forbindelse med købet af ejendommen og havde derfor tillid til indklagede, der oplyste, at tallene var korrekte.
Som følge af fejlen ved udarbejdelsen af boligøkonomiberegningen bør indklagede betale en erstatning, der er større end den tilbudte.
Beregnet på grundlag af lønsedlerne var M's indtægt efter bruttoskat på årsbasis ca. 216.000 kr. Differencen mellem M's indkomst i henhold til årsopgørelsen for 1997 og indkomsten i henhold til lønsedlerne er på 27.000 kr. (243.000 kr. - 216.000 kr.) eller efter skat 46,17%, 12.465,90 kr. Den årlige erstatning bør derfor fastsættes til 12.465,90 kr. + 4.824,24 kr. og bør udbetales for en periode på 5 år, svarende til 86.450,70 kr.
Indklagede har anført, at boligøkonomiberegningen blev baseret på klagernes indtægter i henhold til årsopgørelserne for 1997. Det bestrides, at klagerne overgav eller foreviste lønsedler for 1998. Det af klagerne udarbejdede budget var baseret på nettoindkomster, hvor der ikke var taget højde for det rentefradrag, klagerne ville opnå i forbindelse med finansieringen af ejendomskøbet.
I september 1998 meddelte klagerne, at de tillige ønskede at købe en ny bil, og der blev derfor udarbejdet en ny boligøkonomiberegning den 17. september 1998, hvor finansieringen af bilen var indregnet.
Det erkendes, at H's indkomst i boligøkonomiberegningen oversteg indkomsten efter bruttoskat i årsopgørelsen for 1997 med 8.962 kr. Klagerne har ikke lidt et egentlig tab som følge af fejlen, men man er indstillet på at yde en godtgørelse for en periode på 3 år, i hvilket tidsrum klagerne vil kunne indrette deres økonomi på at kunne forblive i ejendommen og beholde bilen.
Bortset fra korrektionen vedrørende H's indkomst er beregningerne udarbejdet korrekt på grundlag af klagernes oplysninger. Klagerne har ikke påvist forhold, der i øvrigt er fejlagtige.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Efter det foreliggende lægger Ankenævnet i overensstemmelse med det af indklagede anførte til grund, at de oplysninger om klagernes indkomster efter bruttoskat, der er anvendt i de af indklagede udarbejdede boligøkonomirapporter - hvoraf alene rapporten af 17. september 1998 er fremlagt - er baseret på klagernes årsopgørelser for 1997. Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at klagerne afleverede eller foreviste aktuelle lønsedler, eller at indklagede på andet grundlag burde have været klar over, at M's aktuelle indkomst var mindre end i 1997. Hertil kommer, at det måtte påhvile klagerne selv at kontrollere beregningernes oplysninger om indtægter m.v. Når bortses fra den af indklagede erkendte fejl vedrørende H's indkomst efter bruttoskat er der heller ikke påvist andre fejl i indklagedes beregninger.
Der er ikke konstateret noget egentligt tab for klagerne som følge af den af indklagede erkendte fejl. Indklagede har som følge af denne fejl tilbudt klagerne en kompensation på 14.472,71 kr., og Ankenævnet finder ikke grundlag for at pålægge indklagede at betale et større beløb.
Som følge af det anførte
Klagen tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.