Indsigelse mod boligberegning og rådgivning i forbindelse med optagelse af lån som enedebitor mod kaution fra tidligere samlever.
| Sagsnummer: | 125 /2016 |
| Dato: | 31-03-2017 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Anders Holkmann Olsen, David Sander Hjortsø, Morten Bruun Pedersen og Lani Bannach |
| Klageemne: |
Boligberegning
Rådgivning - låneoptagelse m.v. Udlån - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Indsigelse mod boligberegning og rådgivning i forbindelse med optagelse af lån som enedebitor mod kaution fra tidligere samlever. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører klagerens indsigelse mod bankens boligberegning og rådgivning i forbindelse med optagelse af lån som enedebitor mod kaution fra hendes tidligere samlever.
Sagens omstændigheder
Klageren og M, der var hendes daværende samlever, ønskede i foråret 2014 at købe en fast ejendom og henvendte sig til Danske Bank med henblik på at få finansieret købet.
Banken bad parret om at indlevere oplysninger, der kunne indgå i en vejledende økonomiberegning af deres indtægter og udgifter, herunder finansiering af købsprisen for boligen på 950.000 kr. med et fastforrentet realkreditlån samt et variabelt forrentet banklån.
Klageren og M oplyste, at M arbejdede i Norge, og at den norske årsopgørelse for 2013 ikke ville være tilgængelig før udgangen af 2014. M gav banken samtykke til, at banken kunne indhente hans danske skatteoplysninger elektronisk. Parret oplyste, at der som følge af M’s ansættelse i Norge ikke forelå en dansk årsopgørelse.
Banken har oplyst, at klageren og M til brug for økonomiberegningen indleverede deres seneste lønsedler, M’s norske årsopgørelse for 2012, M’s norske forskudsopgørelse for 2013 og klagerens årsopgørelser for 2012 og 2013.
Den 18. marts 2014 udarbejdede banken en vejledende økonomiberegning vedrørende køb af ejendommen på baggrund af klageren og M’s oplysninger. Ifølge beregningen ville parrets månedlige rådighedsbeløb efter køb af boligen udgøre ca. 18.375 kr. M’s lønindtægter på 300.000 kr. blev medregnet som en skattefri indkomst, således at de ikke indgik i skatteberegningen. De samlede forventede indtægter for klageren og M var angivet til ca. 558.000 kr., hvoraf klagerens lønindkomst uden AM-bidrag udgjorde ca. 186.000 kr.
På udgiftssiden indgik blandt andet udgifter til et nyt billån, udgifter til bolig, herunder et fastforrentet 3 % obligationslån med en hovedstol på 780.000 kr. samt et variabelt forrentet banklån med en hovedstol på 225.599 kr. til en rente på for tiden 8 % p.a.
Det var i den vejledende beregning forudsat, at klageren og M havde fælles økonomi, at de ikke var gift, og at den fremtidige bolig ville blive ejet i lige sameje.
Af forsiden på den vejledende økonomiberegning fremgik blandt andet:
ӯkonomiberegning
Økonomiberegningen på de næste sider er udarbejdet på baggrund af de oplysninger om indtægter og udgifter, I har givet os, og som I har bedt om skal med i beregningen.
Beregningen er vejledende og indeholder ikke en bevilling af lånene. Vil I disponere på baggrund af økonomiberegningen, går vi ud fra, at I tjekker, om alle indtægts- og udgiftsposter er med og uden fejl, da selv mindre faktuelle forskelle kan få konsekvenser for jeres fremtidige økonomi. Opdager I en fejl, eller at der mangler en post, er I selvfølgelig velkomne til at få lavet en ny beregning - I skal kontakte jeres rådgiver.
Til brug for beregningen af jeres fremtidige rådighedsbeløb har I valgt, at beregningen tager udgangspunkt i jeres forventede indtægter og udgifter i 2015.
…”
Banken har anført, at klageren og H efterfølgende rettede henvendelse til banken og oplyste, at M ikke havde mulighed for at udnytte sit rentefradrag, da han ikke havde nogen indtægt i Danmark. På baggrund af vejledning fra deres egen advokat var de derfor interesseret i at oprette begge lån med klageren som enedebitor og M som kautionist. Banken accepterede denne løsning, idet parrets samlede økonomi ville blive forbedret ved den fulde udnyttelse af rentefradraget.
Klageren har anført, at købet af huset og bevillingen af lånene hovedsagelig var baseret på M’s indkomst, idet han havde den højeste indkomst. Hun har bestridt, at hun og M havde en advokat at rådføre sig med, og at optagelsen af lånene med hende som enedebitor skete på hendes og M’s initiativ. Låneoptagelsen i hendes navn skete på baggrund af rådgivning fra banken. Banken oplyste endvidere, at det var bedst, at de giftede sig, idet hun som gift var lige så godt stillet, som hvis M underskrev lånene som debitor.
Banken udarbejdede et såkaldt god skik tjekskema for hvert af lånene. Af god skik tjekskemaerne var det under atypiske forudsætninger anført, at skatteberegningen ved rådighedsbeløb ikke var korrekt, idet M blev norsk beskattet, idet han arbejdede i Norge.
Efter det oplyste købte klageren den 3. april 2014 ejendommen som eneejer. Klageren optog et 30-årigt 3 % obligationslån med afdragsfrihed på 782.000 kr. i realkreditinstituttet som enedebitor. M kautionerede for lånet som selvskyldnerkautionist. Klageren optog endvidere som enedebitor mod selvskyldnerkaution fra M et banklån på 211.745 kr. med variabel rente på for tiden 8 %.
På et ikke nærmere oplyst tidspunkt blev klageren og M gift.
I januar 2015 søgte klageren og M om ydelsesnedsættelse på boliglånet. Der forelå på daværende tidspunkt en dansk årsopgørelse for M for 2013 dateret den 27. oktober 2014, som banken indhentede. Af årsopgørelsens side 3 fremgik blandt andet:
”Indberettede formueoplysninger fra pengeinstitutter m.fl.
…
Gæld til Inddrivelsesmyndigheden 998.915 kr.”
I februar 2016 meddelte klageren banken, at hun og M flyttede fra hinanden. Klageren blev boende i huset og afholdt udgifterne hertil.
I marts 2016 blev huset sat til salg for 998.000 kr.
Den 31. marts 2016 indgav klageren en klage over Danske Bank til Ankenævnet.
I henholdsvis april og juli 2016 bevilgede banken klageren ydelsesfritagelse på boliglånet i 3 måneder.
I starten af juli 2016 indgik klageren og realkreditinstituttet en aftale om afdragsfrihed på realkreditlånet for perioden fra den 1. oktober 2016 til den 30. september 2017.
I slutningen af juli 2016 blev huset solgt for 875.000 kr. med et underskud på 206.000 kr.
Banklånet blev efterfølgende indfriet ved, at banken etablerede to lån på 103.000 kr., som både klageren og M hæfter for, men således at de hver især afvikler et lån med hver deres ydelse.
Parternes påstande
Ankenævnet har forstået klagerens påstand således, at Danske Bank skal erkende at have foretaget mangelfuld rådgivning, og at hun derfor skal frigøres for sin skyld til banken.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at banken begik en fejl ved ikke at kontrollere, om M var kreditværdig, herunder om han stod i RKI eller havde en kæmpe skattegæld, forinden den bevilgede lånene.
Lånene blev hovedsagelig baseret på M’s løn/årsindkomst, idet det var ham, der havde den højeste indtægt. Hun var flexjobber, og hendes indtægt var utilstrækkelig til at afvikle lånene.
Banken ydede mangelfuld rådgivning, idet optagelsen af lånene med hende som enedebitor og M som kautionist skete som følge af bankens rådgivning. Banken oplyste endvidere, at det var bedst, at hun og M giftede sig, idet hun som gift var lige så godt stillet, som hvis M underskrev lånene som debitor.
Huset blev solgt af den ejendomsmægler, som banken samarbejdede med. Lige efter at ejendomsmægleren havde bedt hende sætte prisen ned til 950.000 kr., holdt banken et møde med ejendomsmægleren. Få dage efter kom der et bud på huset på 850.000 kr., som hun syntes var alt for lavt. Det endelige bud blev på 875.000 kr. hvilket banken godkendte. Hun fik efterfølgende oplyst af ejendomsmægleren, at køberen var kunde i Danske Bank. Det virkede meget mistænksomt, at der først var interesse for huset og kom et bud fra en kunde i Danske Bank efter, at banken havde haft møde med ejendomsmægleren.
Heldigvis gik M med til, at de skulle dele tabet ved hussalget. Hvis han ikke havde gjort det, havde hun stået med en gæld alene på 200.000 kr.
Danske Bank har anført, at det var klagerens og M’s egne oplysninger, der dannede grundlag for økonomiberegningen, og at de modtog beregningen til gennemgang og korrektion. Det fremgår af beregningen, at den alene var vejledende, og det var klageren og M’s ansvar at fremlægge alle relevante oplysninger og give banken besked, såfremt oplysningerne var mangelfulde eller ukorrekte.
Det indgik endvidere som en forudsætning for boligberegningen, at klageren og M havde fælles økonomi.
Efter klageren og M havde fået vejledning fra deres egen advokat, accepterede banken på klageren og M’s eget initiativ og efter deres ønske at oprette lånene med klageren som enedebitor og M som kautionist, således at klageren kunne udnytte det fulde rentefradrag.
Banken kan ikke bebrejdes de efterfølgende omstændigheder, der ledte til et tab ved salg af ejendommen, herunder dårligere markedsvilkår.
Banken havde indgået en aftale med en ejendomsmægler, som den samarbejdede med, om, at ejendomsmægleren ydede en ekstra salgsfremmende indsats uden beregning over for sælgere, der var kunder i banken, hvor det var nødvendigt at få solgt boligen hurtigst muligt i fri handel for at undgå yderligere tab for kunden. Dette indebar, at ejendomsmægleren fastsatte salgsprisen på klagerens bolig med henblik på et hurtigt salg. Prisnedsættelsen skete efter aftale med klageren.
Klageren har ikke lidt et tab som følge af, at hun stod som enedebitor på lånene. Klageren og M har i lånenes løbetid begge betalt renter og afdrag på lånene. Efter salget af boligen blev underskuddet opdelt således, at klageren og M hver betaler af på halvdelen af underskuddet, dog hæfter de solidarisk for den samlede gæld.
Banken har ydet klageren tilstrækkelig rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen og har dermed ikke pådraget sig et erstatningsansvar.
Ankenævnets bemærkninger
I forbindelse med at klageren og hendes daværende samlever, M, i foråret 2014 ønskede at købe et hus, udarbejdede banken den 18. marts 2014 en vejledende økonomiberegning. Af beregningen fremgik, at den var udarbejdet på grundlag af parrets egne oplysninger, og at det var parrets eget ansvar at fremlægge alle relevante oplysninger og give banken besked, såfremt oplysningerne var mangelfulde eller ukorrekte. Det var endvidere forudsat, at klageren og M havde fælles økonomi, at de ikke var gift, og at den fremtidige bolig ville blive ejet i lige sameje.
I april 2014 købte klageren ejendommen som eneejer og optog et realkreditlån på 782.000 kr. og et banklån på 211.745 kr. som enedebitor. M kautionerede for begge lån. Klageren har anført, at optagelsen af lånene med hende som enedebitor og M som kautionist skete som følge af bankens rådgivning. Banken har bestridt dette og har oplyst, at parret på baggrund af rådgivning fra deres egen advokat anmodede banken om at oprette lånene med klageren som enedebitor og M som kautionist for, at klageren kunne udnytte det fulde rentefradrag.
På et ikke nærmere oplyst tidspunkt blev klageren og M gift.
Det viste sig efterfølgende, at M havde en større skattegæld, som ikke var medtaget i økonomiberegningen.
I 2016 flyttede klageren og M fra hinanden, og huset blev solgt med et underskud på 206.000 kr., der blev indfriet ved, at banken etablerede to lån på 103.000 kr., som både klageren og M hæfter for, men således at de hver især afvikler et lån med hver deres ydelse.
Tre medlemmer – John Mosegaard, Anders Holkmann Olsen og David Sander Hjortsø – udtaler:
Vi finder, at klageren og M måtte indse, at bankens økonomiberegning var vejledende og baseret på deres egne oplysninger om deres økonomiske forhold. Klageren og M burde have kontrolleret, om beregningen var baseret på korrekte oplysninger om deres økonomi og have reageret på, at der manglede en større gældspost for M. Vi finder i den forbindelse, at klageren i forhold til banken var nærmest til at bære risikoen for, at M’s skattegæld ikke blev oplyst.
Vi finder det ikke godtgjort, at Danske Bank ved udarbejdelse af økonomiberegningen eller ved rådgivning af klageren og M i forbindelse med købet af huset begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar for banken. Endvidere finder vi det ikke godtgjort, at klageren har lidt et tab som følge af bankens rådgivning.
Vi lægger i forbindelse med salget af huset i 2016 til grund, at klageren godkendte salgsprisen blandt andet ved at underskrive dokumenterne i forbindelse med ejendomshandlen.
Vi stemmer herefter for, at klageren ikke får medhold i klagen.
To medlemmer – Morten Bruun Pedersen og Lani Bannach – udtaler:
Vi finder, at banken har handlet ansvarspådragende ved ikke at have rådgivet klageren tilstrækkeligt om hendes køb af ejendommen, herunder ved ikke at have lavet en ny økonomiberegning for ejendomskøbet alene baseret på klagerens økonomi.
Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.