Afgørelse

Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med bevilling af andelsboligkredit

Indledning

Denne sag vedrører, om Danske Bank i forbindelse med bevilling af en andelsboligkredit har pådraget sig et erstatningsansvar overfor klageren.

Sagens omstændigheder

Klageren, der er født i 1985, er kunde i Danske Bank, hvor hun henvendte sig i 2007, da hun ønskede at købe en andelsbolig til ca. 815.000 kr.

Banken udarbejdede den 27. november 2007 et finansieringsforslag og en økonomiberegning for klageren, der viste, at klageren ved optagelse af en afdragsfri andelsboligkredit i banken på 832.900 kr. med variabel rente for tiden 7 % ville have et månedligt rådighedsbeløb på 2.349 kr. for 2008. Af finansieringsforslaget fremgik blandt andet følgende:

"…

Køb af [andelsboligen]

Herunder viser vi et forslag til finansiering og en opgørelse over de anslåede boligudgifter ved køb af [andelsboligen].

Finansieringsforslaget er kun vejledende, og indeholder ikke en bevilling af lån.

…

Forudsætninger for beregningen

Vi har sammen anslået følgende kontante udbetaling, som vi har brugt i finansieringsforslaget.

…

Det påvirker din mulighed for at købe bolig, hvis din økonomi forandrer sig, eller hvis der sker ændringer i det generelle renteniveau. Du er altid velkommen til at kontakte mig for at få en ny beregning.

Andelsboligkreditter i Danske Bank

Kreditten på 832.900 kr. er en Andelsboligkredit med variabel rente. Kreditten er uden løbende afvikling indtil den 31. januar 2038, hvor kreditten forfalder til fuld indfrielse. På kreditten betales for tiden 7 procent pr. år. Renten tilskrives kvartalsvis, og det svarer til en nominel rente på 7 procent. De årlige omkostninger i procent på den viste Andelsboligkredit er 7,4 procent ved en udnyttelse af kreditten på 100 %.

Beregningerne er baseret på renteudgifter til finansieringen det første år. Renteudgifterne vil falde i takt med, at du betaler af på gælden.

…"

Af økonomiberegningen baseret på finansiering af andelsboligen med den afdragsfri andelsboligkredit fremgik blandt andet følgende:

"…

Økonomiberegning

Du får her en vejledende økonomiberegning, hvor vi har brugt de oplysninger om din nuværende og forventede fremtidige økonomi, som du har givet os.

Økonomiberegningen er kun vejledende og indeholder ikke en bevilling af lånene.

Til brug for beregning af dit fremtidige rådighedsbeløb har du valgt, at beregningen tager udgangspunkt i dine forventede indtægter og udgifter i 2008.

…

Forudsætninger for økonomiberegningen

…

Der kan efter aftale med dig være forudsat en særlig periodisering af indtægter og udgifter.

…

Vi har forudsat at renten er uændret i alle år. Eventuelle ændringer i renteniveauet kan have betydning for renteudgifter og løbetid på lån med variabel rente.

…"

I en e-mail til klageren den 28. november 2007 skrev bankens medarbejder blandt andet:

"…

Det ser fornuftigt ud. Såfremt du ønsker at købe den (813.974) har du ok her fra banken.

Jeg skal bruge en kopi af en underskrevet salgsaftale inden jeg kan igangsætte produktion af dit lån. Og så skal du tage endelig stilling til, hvilket lån du ønsker.

…"

Efter optagelsen af andelsboligkreditten indbetalte klageren ifølge det oplyste 90.000 kr. kontant til nedbringelse af gælden til banken.

En ny økonomiberegning foretaget af banken i juni 2008 viste et månedligt rådighedsbeløb for klageren på 2.946 kr. Rentesatsen på andelsboligkreditten var på daværende tidspunkt steget til 7,50 %. Af økonomiberegningen fremgår, at klagerens rådighedsbeløb fra 2009 forventedes at stige til ca. 4.800 kr.

Klageren havde svært ved at få økonomien til at hænge sammen, hvilket blev forværret af, at hun i 2010 var arbejdsløs i syv måneder. Ifølge det oplyste oprettede hun i den periode dels en kassekredit i banken på 15.000 kr. og optog dels et privat lån på 25.000 kr.

I april 2011 var klageren til møde i banken, hvor hun fik forhøjet sin kassekredit til 21.000 kr. for at inddække tidligere overtræk.

I oktober 2011 henvendte klageren sig igen til banken, da hun kunne se, at hendes andelsboligkredit og hendes budgetkonto inden for få dage ville gå i minus med henholdsvis 4.170 kr. og 570 kr. Banken afviste at bevillige klageren et overtræk eller forhøje hendes kredit, og klageren inddækkede i stedet underskuddet på sine konti ved hjælp af et privat lån.

I januar 2012 stillede klageren i en e-mailkorrespondance med banken spørgsmålstegn ved rentestigningen på hendes andelsboligkredit, der pr. 3. februar 2012 steg til 8,36 %.

Den 2. februar 2012 var klageren til møde i banken vedrørende hendes økonomiske situation. Det blev drøftet at omlægge klagerens andelsboligkredit til et andelsboliglån.

I oktober 2012 var klageren igen til møde i banken, hvor hun fik lavet en ny økonomiberegning. Det fremgik heraf, at renten på hendes andelsboligkredit var steget til 9,10 %, mens rentesatsen på hendes kassekredit var på 8,95 %.

Klagerens andelsboligkredit og kassekredit blev efterfølgende omlagt til et andelsboliglån på 760.000 kr. med variabel rente på fortiden 6,10 %, hvorefter klagerens månedlige rådighedsbeløb for 2013 blev anslået til ca. 5.200 kr.

Parternes påstande

Den 22. november 2012 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal godtgøre hende økonomisk i form af et engangsbeløb, alternativt give hende et antal rentefrie måneder på hendes andelsboliglån.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken i november 2007 bevilligede hende en andelsboligkredit på 815.000 kr. med 7 % i variabel rente på trods af et rådighedsbeløb udregnet til 2.349 kr. om måneden.

De følgende fire år var hendes rådighedsbeløb ifølge bankens beregninger anslået til mellem 2.450 kr. og 2.631 kr. ved uændret rentesats. Renten steg dog af flere omgange og endte på over 9 % i 2012.

I perioden 2007 til 2012 henvendte hun sig til banken seks til otte gange og forsøgte at komme i dialog med banken vedrørende de eskalerende problemer, som den stigende rente på andelsboligkreditten og det fejlagtige budget forårsagede. Hun blev mødt med stærkt varierende løsninger lige fra, at hun straks skulle sælge sin lejlighed til opmuntringer a la "det ser fint ud".

Banken har handlet ansvarspådragende, idet man har overset en lang række åbenlyse risikofaktorer i forbindelse med oprettelsen af andelsboligkreditten. Bankens medarbejder har konsekvent taget udgangspunkt i det mest gunstige scenarie og ikke inddraget væsentlige risikofaktorer som stigende rente, stigende boligafgift eller eventuel arbejdsløshed efter endt elevtid.

Herudover har bankens medarbejder i beregningerne ikke taget højde for, at lejligheden blev opvarmet med el-varme. Via referater fra tidligere generalforsamlinger var bankens medarbejder desuden informeret om forestående omkostningstunge forbedringer på ejendommen, der førte til en stigning i boligafgiften fra 1.400 kr. til 3.000 kr. om måneden.

Det er rigtigt, at hun ønskede at købe lejligheden, men hun har på ingen måde presset banken til at bevillige hende lånet. Hun regnede med, at hun fik en kompetent rådgivning, når hun blev bevilliget lånet med ordene: "Det ser fornuftigt ud", jf. bankens mail til hende.

På trods af, at hun i perioder har haft et månedligt rådighedsbeløb på under 1.000 kr., har hun overholdt sine forpligtelser over for banken.

Hun har i privat regi talt med en ansat i banken, der har informeret hende om, at det var en fejl fra bankens side at bevillige hende en andelsboligkredit, når hendes rådighedsbeløb var så lavt.

På trods af hendes store ihærdighed blev hun på intet tidspunkt tilbudt mere lempelige vilkår på lånet, før hun i oktober 2011 nævnte den mulighed at få sagen prøvet ved Ankenævnet.

Hun er nu blevet tilbudt afdragsfrihed i en måned, rentefrihed i tre måneder og bankens lavest mulige rentesats. Denne løsning er hun naturligvis glad for, men det ændrer ikke ved, at hun som følge af bankens mangelfulde rådgivning i fem år har måttet hutle sig gennem tilværelsen ved hjælp af lån og pengegaver fra familie og venner.

Danske Bank har anført, at klageren forud for købet af andelslejligheden modtog fyldestgørende rådgivning i banken, herunder om anbefalet rådighedsbeløb.

Den økonomiberegning, der blev udarbejdet forud for klagerens køb af andelslejligheden, tog udgangspunkt i hendes egne oplysninger om forventede indtægter og udgifter.

Andelsboligkreditten var på helt sædvanlige vilkår på det givne tidspunkt. Klageren blev netop rådgivet om forskellige finansieringsmuligheder, herunder forskellen mellem en variabel og en fast rente.

Klageren insisterede på at købe andelslejligheden før hendes elevtid var færdig, uanset at hendes rådighedsbeløb det første år var lavere, end hvad banken anbefalede.

Klageren var indforstået med at supplere sin indkomst ved at bruge af sine frie opsparede midler.

Efter endt elevtid opnåede klageren det af banken forudsatte indtægtsgrundlag.

Klagerens økonomiske problemer opstod efterfølgende som følge af, at boligudgiften blev forøget, hun mistede sin indtægt og, at renten på andelskreditten steg som følge af stigende renteniveau.

Banken kan ikke gøres ansvarlig for disse efterfølgende omstændigheder, der påvirkede klagerens økonomi i en negativ retning.

Ved låneomlægningen i oktober 2012 har klageren opnået et rådighedsbeløb på 5.199 kr., hvilket er større end, hvad hun hidtil har haft. Omlægningen til et andelsboliglån blev bevilliget af banken for at imødekomme klageren og finde en løsning på hendes økonomiske problemer.

Banken har således ikke handlet ansvarspådragende.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet lægger til grund, at klageren selv har oplyst Danske Bank om sine forventede indtægter i 2008, hvilket er de indtægter, der er indgået i bankens beregninger.

Det fremgik af økonomiberegningen fra november 2007, at klageren ved optagelse af andelsboligkreditten ville have et rådighedsbeløb på 2.349 kr. om måneden, såfremt renten forblev uændret.

Ankenævnet lægger videre til grund, at parterne forventede, at klageren efter endt elevtid ville få en større indtægt og dermed et forbedret rådighedsbeløb.

Ankenævnet finder på den baggrund, at det måtte bero på klagerens egen beslutning, om hun ønskede at optage andelsboligkreditten på trods af det lave rådighedsbeløb, som klageren var bekendt med.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.