Afgørelse

Krav om erstatning begrundet i omstændigheder i forbindelse med forsøg på at sælge en ejerlejlighed i fri handel for at undgå tvangsauktion.

Indledning.

Denne sag vedrører klagerens krav om erstatning begrundet i omstændigheder i forbindelse med forsøg på at sælge en ejerlejlighed i fri handel for at undgå tvangsauktion.

Sagens omstændigheder.

I 2007 var klageren kunde i Danske Bank, hvor han bl.a. havde en kassekredit.

Ved kreditkontrakt af 5. oktober 2007 blev kreditten forhøjet med 25.000 kr. til 100.000 kr.

Efter det oplyste havde banken håndpant i et ejerpantebrev på 255.000 kr. med pant i klagerens ejerlejlighed.

I forbindelse med at klageren i marts 2008 fik nyt job, indleverede han et budget til banken. Klageren satte endvidere sin ejerlejlighed til salg via en ejendomsmægler.

Klageren har oplyst, at banken afslog at yde ham en kredit, selvom han havde fulgt bankens råd om job, budget og ejendomssalg. Han etablerede derfor et kundeforhold i pengeinstituttet P. Banken har anført, at man gav afslag på klagerens låneanmodning, idet man ud fra budgettet vurderede, at det ikke ville kunne hænge sammen uden yderligere gældsstiftelse.

Af et brev 19. maj 2008 fra ejendomsmægleren til banken fremgår bl.a.:

"…

Vedlagt følger formidlingsaftale, kopi af tingbogsudskrift, salgsbudget samt kopi af bilag vedr. henstand til BRF, ejerpantebrev, rykkerbeløb til ejerforeningen og ejendomsskatter. Som det fremgår, er salgsbudgettet negativt. De bedes derfor venligst indestå for handlens gennemførelse, herunder dækning af salgsomkostninger inkl. markedsføringsomkostninger.

Bekræft venligst ovenstående samt at De vil forestå omprioriteringen i forbindelse med handlen, herunder indfrielse og aflysning af tinglyste pantehæftelser, ejerpantebreve og evt. tilkomne udlæg.

Deres snarlige svar imødeses, eventuelt ved påtegning af vedlagte genpart.

…"

Danske Bank har oplyst, at man afviste at indestå for handelens gennemførelse med henvisning til, at klagerens primære bankforbindelse var pengeinstituttet P.

Den 21. august 2008 sendte ejendomsmægleren følgende brev til banken:

"…

Vi har ovennævnte lejlighed til salg, men desværre kan sælger ikke betale sine terminer, og vi har heller ikke haft succes med at sælge lejligheden for 1.850.000 kr., hvorfor vi står i en situation, hvor en tvangsauktion er nær.

Vi har fået BRF kredit med på et frivilligt salg til en reduceret salgspris, se vedlagte brev af den 19. ds. Det kræver dog, at De kvitterer Deres pant/udlæg vederlagsfrit til aflysning af tingbogen.

Vi vedlægger salgsbudget på den nye pris samt tingbogsattest til Deres orientering.

Håber at høre fra Dem snarest muligt.

…"

Den 28. august 2008 sendte banken v/medarbejderen M, som klageren var tilknyttet, en e-mail til ejendomsmægleren. M anførte, at banken var klar over, at der ikke kunne forventes dækning for bankens pant i lejligheden. Banken havde ingen forbindelse med klageren, men var indstillet på at finde en positiv løsning på hans finansielle situation efter et salg.

Ved brev af 22. september 2008 til banken anførte klageren bl.a., at han gentagne gange havde henvendt sig til afdelingen med henblik på at få en ordning, herunder at undgå tvangsauktion af lejligheden. Klageren var uforstående over for, at M tilsyneladende havde overgivet hans sag til to andre medarbejdere, A og B.

Ved brev af 1. oktober 2008 rykkede banken v/A og B for inddækning af overtræk på 6.308,11 kr. på kassekreditten.

I perioden 13. oktober-3. november 2008 blev der ført en e-mailkorrespondance mellem klageren og banken v/M. Korrespondancen er fremlagt under sagen.

Ved brev af 3. november 2008 opsagde banken kreditten til fuld indfrielse.

Ved e-mail af 4. november 2008 til banken v/M gav ejendomsmægleren besked om, at lejligheden nu blev forsøgt solgt til nedsat pris. Ved e-mail af 13. november 2008 meddelte ejendomsmægleren, at man havde modtaget et bud på 1,4 mio. kr., at købsaftale forventedes underskrevet den følgende dag, og at man "håber på Danske Banks accept af dette". Ved e-mail senere samme dag meddelte banken v/M, at man forgæves havde forsøgt at kontakte klageren. Sagen var overdraget til inkasso, og "i løbet af få dage, kan jeg give dig navnet på den nye "sagsbehandler" ".

Ved e-mail af 17. november 2008 (mandag) til banken v/M oplyste ejendomsmægleren, at man netop havde fået klagerens underskrift på købsaftalen, "så jeg ser frem til at modtage info om, hvem hos jer, jeg skal sende købsaftalen til!".

Under sagen er der fremlagt side 1 og side 10 af en købsaftale vedrørende lejligheden underskrevet af køber den 14. november 2008 og af klageren som sælger den 17. november 2008.

Ved e-mail 20. november 2008 sendte ejendomsmægleren købsaftalen til banken v/ M, som blev anmodet om at videregive sagen til den "sagsbehandler", jf. bankens e-mail af 13. november 2008. Ved e-mail til købers advokat samme dag oplyste ejendomsmægleren, at man "stadigvæk mangler Danske Banks accept", at man havde rykket banken samme dag, og at man håbede på en tilbagemelding snarest.

Ved telefax af 21. november 2008 til ejendomsmægleren blev handelen annulleret af købers advokat. Af brevet fremgår bl.a.:

"…

Jeg skal herved på købers vegne meddele, at hun har besluttet definitivt at annullere handelen, da der endnu ikke foreligger klart tilsagn fra sælgers pengeinstitut, om at handelen økonomisk kan gennemføres.

Ifølge købsaftalen havde sælger frist til 20. november 2008 til at få de finansielle forhold på plads, men min klient og jeg forstod på mail fra i går, at der ikke forelå samtykke fra banken i relation til at dække underskuddet.

…"

Ved brev af 24. november 2008 fra bankens inkassoafdeling til ejendomsmægleren, accepterede banken salget som panthaver i henhold til ejerpantebrevet på 255.000 kr.

Ved e-mail af samme dato forsøgte ejendomsmægleren med henvisning til bankens accept at formå køber til at vedstå handelen, hvilket køber imidlertid afviste.

Banken overgav inkassosagen til en advokat, som ved brev af 14. januar 2009 opgjorde bankens krav til 114.012,63 kr. inkl. renter og inkassoomkostninger.

Ved brev af 22. januar 2009 til advokaten meddelte klageren, at han ikke var i stand til at betale gælden, og at han i øvrigt agtede at gøre et modkrav på 325.000 kr. gældende over for banken. Ejerlejligheden var den 21. januar 2009 blev solgt på tvangsauktion for 1.075.000 kr.; modkravet svarede til differencen mellem dette beløb og købesummen på 1,4 mio. kr. jf. købsaftalen af 17. november 2008.

Det lykkedes ikke at opnå enighed mellem parterne. Den 3. juni 2009 udtog banken stævning mod klageren ved Retten i Lyngby med krav om betaling af 108.460,25 kr. med tillæg af renter. Den 17. juli 2009 indbragte klageren sagen for Pengeinstitutankenævnet. Den 2. september 2009 henviste retten sagen til Ankenævnet, jf. retsplejelovens § 361.

Parternes påstande.

Klageren har nedlagt påstand om, at Danske Bank skal frafalde kravet i henhold til kassekreditten og betale erstatning.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at Danske Bank som følge af dårlig sagsbehandling har pådraget sig et erstatningsansvar for hans tab på 325.000 kr. som følge af, at købsaftalen af 17. november 2008 blev annulleret.

Banken, der selv havde rådet ham til at sælge lejligheden, var fuldt ud bekendt med hans salgsbestræbelser og risikoen for en tvangsauktion. Banken vidste, at det ville have væsentlige økonomiske konsekvenser, hvis ejerlejligheden ikke blev solgt i fri handel.

Han henvendte sig gentagne gange til banken for at aftale en afvikling af kassekreditten. Ved brevet af 22. september 2008 opfordrede han til skriftlig korrespondance, eller at han fik en ny rådgiver, idet der ofte opstod tvivl om aftalerne mellem ham og M.

Det bestrides, at banken skulle have bestræbt sig på at reagere hurtigst muligt. Alene e-mailkorrespondancen med ejendomsmægleren i perioden 13.-20. november 2008 viser, at dette ikke var tilfældet. E-mailen af 13. november 2008 viser, at henvendelsen vedrørte accept af prioritet i forhold til en handel, og at købers underskrift forventedes den følgende dag. Ligeledes den 13. november 2008 blev banken rykket to gange for at oplyse, hvem ejendomsmægleren skulle henvende sig til i banken vedrørende accept. Ejendomsmæglerens fornyede henvendelse den 17. november 2008 blev ikke besvaret. Banken besvarede heller ikke e-mailen på fristdagen den 20. november 2008.

Ejendomsmæglerens henvendelser blev således ignoreret af banken, og ejendomsmægleren blev herved afskåret fra rettidigt at gennemføre handelen. I perioden 19. maj - 20. november 2008 besvarede banken kun to af otte henvendelser fra ejendomsmægleren. I samme periode forsøgte han gentagne gange telefonisk at aftale et møde med banken vedrørende en afdragsordning for kassekreditten.

Ejendomsmægleren sendte købsaftalen til M, idet banken ikke havde givet meddelelse om, hvem der nu var kontaktperson. Banken kunne ikke forvente, at en forlængelse af fristen kunne opnås.

Danske Bank har anført, at man ikke har handlet erstatningspådragende.

Under hele forløbet bestræbte man sig på at reagere så hurtigt som muligt.

Flere gange forsøgte man forgæves at kontakte klageren med henblik på at få indblik i og drøfte dennes aktuelle og fremtidige økonomiske forhold.

Der er ikke årsagssammenhæng mellem klagerens tab som følge af tvangsauktionen og det forhold, at bankens accept af ejendomshandelen blev givet efter udløb af den af parterne aftalte svarfrist.

Klageren tog på intet tidspunkt i forløbet kontakt til banken vedrørende salget og bankens stillingtagen hertil.

Det fremgik ikke af ejendomsmæglerens e-mail af 17. november 2008, at køber havde underskrevet købsaftalen allerede fredag den 14. november 2008, ligesom det heller ikke fremgik, at købsaftalens parter havde indsat en frist for bankens accept til torsdag den 20. november 2008. Banken fik først kendskab til købsaftalen og acceptfristen på selv fristdagen den 20. november 2008. Ejendomsmægleren udbad sig ikke bankens umiddelbare stillingtagen til handelen, men spurgte til, hvornår bankens svar kunne forventes. Allerede mandag den 24. november 2008 – to bankdage efter modtagelsen af købsaftalen – forelå bankens accept.

I perioden op til overgivelsen af engagementet til inkasso i november 2008 forsøgte man gentagne gange at komme i dialog med klageren for en drøftelse af det fremtidige forløb, efter at klageren havde flyttet sine primære bankforretninger til et andet pengeinstitut. I oktober 2008 meddelte klageren, at han ikke ønskede at komme til møde i banken, idet han i stedet ønskede, at den fremtidige korrespondance skulle foregå pr. e-mail. Banken opfordrede klageren til at komme med et oplæg til en afdragsordning, idet man ikke længere havde tilstrækkelig indsigt i klagerens økonomiske forhold. Budgettet, som klageren udarbejdede i marts 2008, indeholdt en del usikkerhedsmomenter, ligesom der ikke var dokumentation for lønindtægter m.v. Da klageren ikke gav den nødvendige økonomiske indsigt, så man sig nødsaget til at overgive engagementet til inkasso.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Som håndpanthaver i henhold til ejerpantebrevet på 255.000 kr. med pant i klagerens ejerlejlighed, var banken ikke forpligtet til at acceptere et salg af ejerlejligheden, der ikke gav fuld dækning for bankens pant.

Det findes ikke godtgjort, Danske Bank før underskrifterne på købsaftalen eller i forbindelse hermed accepterede eller bibragte klageren en berettiget forventning om, at banken accepterede et salg af ejerlejligheden uden fuld dækning til banken.

Ankenævnet lægger til grund, at Danske Bank ikke før modtagelsen af købsaftalen med e-mail af 20. november 2008 var gjort bekendt med, at sælgers frist for at få de finansielle forhold på plads udløb samme dato.

Under disse omstændigheder er der ikke tilstrækkeligt grundlag for at give klageren medhold i sin påstand om erstatning, hverken helt eller delvist.

Som følge heraf træffes følgende

afgørelse:

Klagen tages ikke til følge.