Rådgivning i forbindelse med bolighandler. Ejendomsavanceskat.
| Sagsnummer: | 316 /2001 |
| Dato: | 31-01-2002 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Lisbeth Baastrup, Kåre Klein Emtoft, Karen Frøsig, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Boligberegning |
| Ledetekst: | Rådgivning i forbindelse med bolighandler. Ejendomsavanceskat. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren som følge af manglende rådgivning om ejendomsavanceskat i forbindelse med klagerens salg af en ejerlejlighed i 1999 og samtidige køb af en ny ejerlejlighed.
Sagens omstændigheder.
I 1997 købte klageren en ejerlejlighed. Lejligheden blev udlejet, idet klageren i forbindelse med sit arbejde var udstationeret i Ghana.
I oktober 1998 vendte klageren tilbage til Danmark, hvor hun flyttede ind i én og senere en anden fremlejet lejlighed.
I 1999 rettede klageren henvendelse til indklagede, hvor hun er kunde, idet hun ønskede at sælge ejerlejligheden og samtidig købe en bestemt anden ejerlejlighed. Indklagede udarbejdede i forbindelse hermed en boligøkonomiberegning.
Beregningen er ikke fremlagt under sagen, men indklagede har foretaget en ny beregning for årene 2001 og 2002 på grundlag af de oplysninger om klagerens indkomst og udgifter, som boligøkonomiberegningen i 1999 blev udarbejdet på grundlag af. I beregningen indgik afviklingen af et realkreditlån på 1.056.000 kr. til finansiering af ejendomskøbet tillige med en udbetaling på 70.000 kr. Klagerens indkomst er anført til 251.268 kr., og klagerens rådighedsbeløb er beregnet til 2.645 kr. pr. måned.
Indklagede har anført, at det ved udarbejdelsen af beregningen blev lagt til grund, at klageren kontant kunne betale i alt 250.000 kr. til den kontante udbetaling samt til indfrielse af et stipuleret sælgerpantebrev. Af de 250.000 kr. var ca. 190.000 kr. provenuet ved klagerens ejerlejlighedssalg, mens 60.000 kr. var et beløb, som klageren forventede at modtage fra sin arbejdsgiver.
Klageren har anført, at boligøkonomiberegningen i 1999 viste et rådighedsbeløb på 3.600 kr. pr. måned, hvilket beløb hun anså sig i stand til at leve for. Der var ikke tale om, at hun ville få udbetalt 60.000 kr. fra sin arbejdsgiver. Der var alene tale om 40.000 kr. fra et privat bilsalg i Ghana.
I oktober 2000 rettede skattemyndighederne henvendelse til klageren om dennes selvangivelse for 1999. Klageren blev i forbindelse hermed pålagt at betale ejendomsavanceskat i forbindelse med ejerlejlighedssalget, idet klageren ikke havde boet i ejerlejligheden. Den skattepligtige avance blev af klagerens rådgiver opgjort til 163.146 kr.
Parternes påstande.
Den 18. september 2001 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar ved at undlade at rådgive om skattepligten af avancen ved ejerlejlighedssalget. Rådgivningen omhandlede såvel ejerlejlighedssalget som ejerlejlighedskøbet, idet beregningen skulle vise, om der var økonomisk grundlag for at gennemføre handlerne, herunder om hun havde råd til at bo i ejerlejligheden, som hun købte. Efter en gennemgang af hendes økonomi udarbejdede indklagede derfor et budget for henholdsvis overskuddet ved ejerlejlighedssalget og købet af den nye lejlighed.
Indklagede var bekendt med, at hun ikke havde boet i den solgte lejlighed. Hun var omhyggelig med at oplyse indklagede om sine skiftende adresser, og da hun vendte tilbage til Danmark forklarede hun indklagede, at hun var nødsaget til at bo til fremleje, fordi hendes egen lejlighed var udlejet.
Indklagede har anført, at man ikke rådgav klageren om ejerlejlighedssalget. Denne rådgivning, herunder beregning af provenu, henhørte under den medvirkende ejendomsmægler.
Indklagedes rådgivning omfattede alene boligkøbsberegninger mv. forud for købet af ny ejerlejlighed. Beregningen var baseret på klagerens oplysninger om et forventet provenu på ca. 190.000 kr. ved ejerlejlighedssalget samt en ekstra indtægt på ca. 60.000 kr. Klageren ønskede, at det ved beregningen skulle lægges til grund, at disse beløb skulle anvendes til den kontante udbetaling samt til indfrielse af et stipuleret sælgerpantebrev. Der var ikke anledning til at betvivle klagerens oplysninger.
Man var bekendt med, at klageren skiftede bopæl forholdsvis ofte, og at hun i perioder var udstationeret, men man vidste ikke, at klageren aldrig havde boet i den solgte ejerlejlighed. Der var derfor ikke anledning til at drøfte klagerens bopælsforhold.
Klageren blev gjort opmærksom på, at hendes økonomi ud fra de oplyste økonomiske forudsætninger ville blive anstrengt ved køb af den pågældende lejlighed. Klageren var meget interesseret i at købe lejligheden og var derfor indforstået hermed.
Det er ikke oplyst, om spørgsmålet om erstatning er bragt op over for den ved salget medvirkende ejendomsmægler.
Et eventuelt erstatningskrav kan i hvert fald højest udgøre den skattebetaling, som forøgelsen af klagerens kapitalindkomst har medført.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Efter det foreliggende, herunder parternes delvis modstridende forklaringer om rådgivningssituationen og indklagedes kendskab til klagerens boligforhold, finder Ankenævnet det ikke godtgjort, at indklagede, som klageren havde opsøgt med henblik på rådgivning om køb af en ny ejerlejlighed, begik en ansvarspådragende fejl ved at undlade at henlede klagerens opmærksom på eventuelle skattemæssige konsekvenser ved salget af den ejerlejlighed, som klageren havde overgivet til en ejendomsmægler.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.