Omkostninger ved omlægning af byggelån til boliglån.
| Sagsnummer: | 151 /1997 |
| Dato: | 25-08-1997 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Karin Duerlund, Inge Frølich, Niels Bolt Jørgensen, Leif Nielsen |
| Klageemne: |
Gebyr - ændring af lån
Byggelån |
| Ledetekst: | Omkostninger ved omlægning af byggelån til boliglån. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved byggelånskontrakt af 17. oktober 1995 ydede indklagedes Højby afdeling klageren et byggelån på 180.000 kr. mod sikkerhed i et samtidigt etableret ejerpantebrev på 200.000 kr. i klagerens ejendom. Af byggelånskontrakten fremgår bl.a.:
"Så snart byggeriet er færdigt, skal ejendommen prioriteres og byggelånet indfries."
I forbindelse med optagelsen af byggelånet betalte klageren følgende omkostninger:
Stempel af byggelånet 3 ‰ af 180.000 kr. | 540 | kr. |
Stempel af ejerpantebrev 1,5% af 200.000 kr. | 3.000 | kr. |
Tinglysningsgebyr vedrørende ejerpantebrevet | 700 | kr. |
Stiftelsesprovision af byggelånet 0,5% af 180.000 kr. | 900 | kr. |
Udfærdigelsesgebyr på byggelånet 0,5% af 180.000 kr. | 900 | kr. |
Udfærdigelsesgebyr for ejerpantebrevet | 450 | kr. |
I alt | 6.490 | kr. |
Omkostningerne fremgår af byggelånskontrakten, idet dog stempel af ejerpantebrevet er angivet 300 kr. for lavt. Indklagede har oplyst, at fejlen blev rettet den 18. oktober 1995, hvor der blev trukket yderligere 300 kr. på byggelånskontoen.
Den 18. oktober 1996 underskrev klageren et gældsbrev til indklagede vedrørende et boliglån på 250.000 kr., som bl.a. blev anvendt til indfrielse af byggelånet. Af gældsbrevet fremgår, at lånet blev ydet som realkreditlignende lån med første prioritet i klagerens ejendom. Ved allonge af samme dato blev ejerpantebrevet forhøjet med 50.000 kr. til 250.000 kr.
Omkostningerne ved etableringen af boliglånet - anført i gældsbrevet - var følgende:
Stempel af forhøjelse af lånebeløb 3 ‰ af 70.000 kr. | 210 | kr. |
Stempel af forhøjelse af ejerpantebrevet 1,5% af 50.000 kr. | 750 | kr. |
Tinglysningsgebyr for ejerpantebrevet | 700 | kr. |
Stiftelsesprovision 2,5% af 250.000 kr. | 6.250 | kr. |
Udfærdigelsesgebyr 0,5% af 250.000 kr. | 1.250 | kr. |
Gebyr for påtegning på ejerpantebrevet | 450 | kr. |
I alt | 9.610 | kr. |
Lånets pålydende rente var p.t. 7% p.a. De årlige omkostninger i procent var beregnet til 7,6%
Ved kassekreditkontrakt underskrevet af klageren den 21. januar 1997 ydede indklagede klageren en kassekredit på 50.000 kr. Ved allonge underskrevet af klageren samme dato blev ejerpantebrevet forhøjet med 50.000 kr. til 300.000 kr. Samtidig blev ejerpantebrevet lagt til sikkerhed for klagerens samlede engagement med indklagede. Omkostningerne ved kredittens etablering var følgende:
Stempel 3 ‰ af 50.000 kr. | 150 | kr. |
Stempel af forhøjelse af ejerpantebrevet 1,5% af 50.000 kr. | 750 | kr. |
Tinglysningsgebyr for ejerpantebrevet | 700 | kr. |
Gebyr for påtegning på ejerpantebrevet | 450 | kr. |
Omkostninger vedrørende kassekreditten i alt | 2.050 | kr. |
På baggrund af en henvendelse fra klageren vedrørende låneomkostningerne meddelte indklagede ved skrivelse af 10. april 1997, at stiftelsesprovisionen på 900 kr. på byggelånet ville blive refunderet, således at klageren ikke kom til at betale mere end 2,5% i stiftelsesprovision af det endelige lånebehov.
Ved klageskema af 15. april 1997 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at refundere 7.560 kr. af omkostningerne i lånesagen.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Indklagede har under sagen fremlagt "Almindelige forretningsbetingelser for privatkunder" og et uddrag af "Priser og betingelser". Af "priser og betingelser" fremgår bl.a., at stiftelsesprovision udgør "1/4 % pr. kvartal, højest 2,5 % af lån/-maksimum."
Klageren har anført, at omkostningerne ved forhøjelsen af engagementet den 18. oktober 1996 ikke bør overstige omkostningerne ved den tilsvarende forhøjelse den 21. januar 1997, hvorfor indklagede bør refundere differencen på 7.560 kr. Ved forhøjelsen den 18. oktober 1996 beregnede indklagede sig både stiftelsesprovision og udfærdigelsesgebyr for hele engagementet, selv om der kun var tale om en mindre forhøjelse af en allerede bevilget kredit, for hvilken indklagede havde beregnet sig omkostninger ved etableringen et år tidligere.
Indklagede har anført, at samtlige omkostninger, som er blevet beregnet i forbindelse med byggelånet, boliglånet og kassekreditten, er i overensstemmelse med indklagedes priser og betingelser. Klageren var bekendt med omkostningerne, som desuden fremgår af lånedokumenterne.
Ankenævnets bemærkninger:
Ved etableringen af byggelånet var det forudsat, at dette skulle indfries ved endelig prioritering af ejendommen, når byggeriet var færdigt. Klageren måtte derfor påregne, at der ville påløbe omkostninger ved den endelige prioritering gennem et pengeinstitut eller en kreditforening.
Som konsekvens af, at klageren valgte en endelig prioritering gennem indklagede, har denne godtgjort klageren stiftelsesprovisionen af byggelånet på 900 kr. Omkostningerne ved stiftelsen af lånene, herunder indklagedes stiftelsesprovision og udfærdigelsesgebyr, er i overensstemmelse med indklagedes prisliste og er oplyst i lånedokumenterne, og Ankenævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at omkostningerne overstiger det rimelige, jf. kreditaftalelovens § 22.
Som følge heraf
Klagen tages ikke følge.