Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning.
| Sagsnummer: | 251 /2001 |
| Dato: | 21-11-2001 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Mette Frøland, Inge Frølich, Peter Stig Hansen, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Boligberegning
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig erstatningsansvar over for klagerne i forbindelse med udarbejdelse af en boligberegning forud for klagernes køb af en fast ejendom.
Sagens omstændigheder.
Klagerne i denne sag er ægtefællerne M og H.
Med henblik på klagernes køb af en bestemt fast ejendom udarbejdede indklagede den 29. september 1999 en boligberegning.
Beregningen tager udgangspunkt i en samlet indtægt for M og H på 431.300 kr., inklusiv børnefamilieydelse på 11.300 kr. Skatten er beregnet til 129.016 kr. Boligudgifterne er beregnet til 147.210 kr. Øvrige faste udgifter er opgjort til 71.601 kr. Rådighedsbeløbet var herefter 83.493 kr. (431.300 kr. - 129.016 kr. - 147.210 kr. - 71.601 kr.), svarende til 6.957 kr. pr. måned. Af boligberegningen fremgår i øvrigt bl.a.:
"Beregningen er baseret på oplysninger om indkomst og udgifter, som vi har modtaget fra Dem. Sker der ændringer i disse forudsætning, bør beregningen gennemføres på ny. Da vi ikke er ansvarlig for rigtigheden af de oplysninger, De har givet, anbefaler vi, at De nøje kontrollerer de oplysninger, der indgår i beregningen."
Den 11. oktober 1999 underskrev klagerne købsaftale om overtagelse af ejendommen pr. den 15. november 1999.
Den 16. november 1999 udskrev indklagede et budgetskema vedrørende klagernes budgetkonto. Af skemaet fremgår en række betalinger på i alt 82.438 kr. fra og med december 1999 og et år frem. I skemaet er der kalkuleret med månedlige indbetalinger på kontoen på 18.144 kr., svarende til årligt 217.728 kr. Klagernes boligudgifter fremgår ikke skemaet.
Klagerne har under sagen fremlagt et budgetskema, der viser deres faktiske udgifter pr. november 1999. I skemaet er de samlede årlige faste udgifter inkl. boligudgifter opgjort til i alt 249.128 kr. I skemaet er der kalkuleret med månedlige indbetalinger på 20.769 kr., svarende til årligt 249.228 kr.
I perioden 30. september 1999 - 29. februar 2000 blev der indbetalt 18.119 kr. månedligt på budgetkontoen. I perioden 31. marts - 31. august 2000 blev der indbetalt 18.719 kr. pr. måned. Indbetalingerne var utilstrækkelige til at dække betalingerne via kontoen, hvorfor indklagede den 29. september 2000 ydede et lån på 40.000 kr., som blev indsat på kontoen. De månedlige indbetalinger blev herefter forhøjet til 22.419 kr. pr. måned og senere til ca. 23.000 kr. pr. måned.
Klagerne har til brug for sagen udarbejdet et skema, der sammenholder indklagedes beregning af 29. september 1999 med deres faktiske indkomst og udgiftsforhold. Af skemaet fremgår bl.a. følgende oplysninger:
Indklagedes beregningaf 29. september 1999 | Faktiske tal | |
Indtægt | 431.300 kr. | 441.125 kr. |
Skat | 129.016 kr. | 91.340 kr. |
Boligudgifter | 147.210 kr. | 143.194 kr. |
Andre faste udgifter | 71.601 kr. | 105.934 kr. |
Rådighedsbeløb | 83.493 kr. | 99.229 kr. |
Parternes påstande.
Den 5. juli 2001 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes principalt at betale 40.000 kr. svarende til lånet samt 5.500 kr. til dækning af advokatomkostninger i forbindelse med sagen, subsidiært at anerkende at erstatningsansvar for deres tab, anslået til 100.000 kr., i forbindelse med et salg af ejendommen.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at indklagede som følge af mangelfuld rådgivning i forbindelse med købet af ejendommen er ansvarlig for deres nuværende økonomiske situation, som aktuelt har medført, at de har måttet gældsætte sig for yderligere 40.000 kr. Afviklingen af dette lån har medført en yderligere reduktion i deres rådighedsbeløb, hvorfor de kan blive nødt til at sælge ejendommen med deraf følgende tab. I forbindelse med udarbejdelse af et nyt budget for 2001 har indklagede således vurderet, at der ikke er et tilstrækkeligt stort rådighedsbeløb for familien. Dette er uforståeligt, idet deres indtægt er forøget siden købet af ejendommen.
Ved udarbejdelsen af boligberegningen af 29. september 1999 har indklagede fejlagtigt medtaget det fulde rentefradrag på 82.050 kr. ved opgørelsen af deres indkomst, selv om rentefradraget i 1999 var på 40% af renteudgifterne.
Der blev ikke taget højde for de økonomiske konsekvenser af pinsepakken, som fra 1999 til 2001 udgør en nettoforskel på ca. 1.000 kr.
Indklagede undlod at indregne en række faste udgifter, som blev betalt via budgetkontoen, og som indklagede derfor var bekendt med.
Tallene i budgettet stemte ikke overens med tallene fra salgsopstillingen, og indklagede beregnede ikke skatten på grundlag af skatteprocenten i den kommune, som de flyttede til.
Til brug for udarbejdelsen af boligberegningen indleverede de lønsedler, salgsopstilling, tillæg vedrørende pinsepakken mv.
Boligberegningen udgjorde ikke et fyldestgørende beslutningsgrundlag for deres køb af ejendommen, og deres forudsætninger herfor er bristede.
Ved indklagedes fremsendelse af budgetskemaet af 16. november 1999 blev de bekræftet i, at de havde mulighed for at købe ejendommen, idet det af skemaet fremgik, at årets indtægter langt oversteg året udgifter. Boligudgifterne fremgik imidlertid ikke af skemaet. Da de efterfølgende selv indregnede de faktiske udgifter vidste det sig, at der reelt ikke var noget rådighedsbeløb.
Indklagede har anført, at boligberegningen af 29. september 1999 blev udarbejdet korrekt på grundlag af klagernes oplysninger. Beregningen dannede udgangspunkt for klagernes beslutning om at købe ejendommen, og indklagede var ikke yderligere involveret heri.
Skemaet af 16. november 1999 er en oversigt over de betalinger, der var registreret på budgetkontoen, og ejendomshandlen var på dette tidspunkt endnu ikke berigtiget.
Klagernes udgifter oversteg indbetalingerne på budgetkontoen, hvilket er årsagen til det opståede underskud.
Ifølge klagernes egen opgørelse steg de faste udgifter med over 30.000 kr. Da klagernes nettoindtægt steg med 47.501 kr. er klagernes aktuelle rådighedsbeløb større end det, der blev beregnet den 29. september 1999.
Klagerne var fuldt bekendt med betydningen af pinsepakken, jf. tillægget til salgsopstillingen.
Klagernes betragtninger angående rentefradragets betydning er fejlagtige, idet rentefradraget alene anvendes i forbindelse med skatteberegningen og indregnes korrekt.
Det er klagernes efterfølgende økonomiske dispositioner, der har ført til de nuværende økonomiske problemer.
En eventuelt erstatning vil medføre, at klagerne opnår en berigelse på indklagedes bekostning.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ankenævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at indklagede i forbindelse med udarbejdelsen af boligberegningen forud for klagernes køb af ejendommen begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar.
Det bemærkes herved, at beregningen var baseret på klagernes oplysninger om indtægter og udgifter, og at det måtte påhvile klagerne selv at kontrollere, at oplysningerne herom var korrekte. Det kan således ikke bebrejdes indklagede, at klagernes udgifter, ekskl. boligudgifter, væsentlig oversteg det beløb, der var budgetteret med i boligberegningen.
Ankenævnet finder, at indklagede begik en fejl ved at anvende skatteprocenten i den kommune, som klagerne fraflyttede, i forbindelse med skatteberegningen. Ankenævnet finder imidlertid ikke, at denne fejl i sig selv kan danne grundlag for en ansvar. Ankenævnet har herved bl.a. lagt vægt på, at udgiften til skat ifølge klagernes egne oplysninger blev væsentligt lavere end beregnet af indklagede.
Ankenævnet har herefter ikke anledning til at tage stilling til, hvorvidt klagerne har dokumenteret et økonomisk tab.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.