Krav om erstatning begrundet i mangler ved nybygget hus, som klageren fik finansieret af realkreditinstitut
| Sagsnummer: | 484 |
| Dato: | 15-05-2020 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Jacob Elverum, Lars K. Madsen, Ida Marie Moesby, Søren Geckler |
| Klageemne: |
Værdiansættelse - belåningsgrad
|
| Ledetekst: | Krav om erstatning begrundet i mangler ved nybygget hus, som klageren fik finansieret af realkreditinstitut |
| Indklagede: | Jyske Realkredit |
| Øvrige oplysninger: | |
| Realkreditinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning begrundet i mangler ved nybygget hus, som klageren fik finansieret af realkreditinstitut.
Sagens omstændigheder
I 2006 købte klageren en grund og indgik aftale med et entreprenørfirma, E, om opførelse af et projekttypehus på grunden. BRF kredit (nu Jyske Realkredit) forestod finansieringen af huset og købet af grunden.
I sagen er fremlagt en e-mail af 4. marts 2010 fra klageren til E, hvori klageren anførte:
”… Det handler helt banalt om det obligatoriske 1 års eftersyn som er gået i juridisk og teknisk hårdknude, med det resultat at vi som kunde gennem to seje år er blevet genstand for [E's] benægtelse og ansvarsflugt fra åbenlyse fejl og mangler på vores hus.
Dette har samtidigt bevirket at vi i to år har været låst og stavnsbundet til et hus som vi ikke kan forsvare at sælge før det er renoveret og bragt op til bygningsreglementets krav og på mange områder udført håndværksmæssigt korrekt, efter god byggeskik. …”
I et brev af 10. februar 2012 til realkreditinstituttet anførte klageren blandt andet, at E havde opført huset med en række fejl. I et brev af 24. juni 2014 anførte klageren, at der var anlagt sager mod E vedrørende de pågældende typehuse, og at typehusene var behæftet med konstruktions-og brandforøgende fejl. Klageren inviterede realkreditinstituttet til et samarbejde om lovliggørelse af typehusene. I et brev af 2. juni 2015 til realkreditinstituttet omtalte klageren ”husets væsentlige brandrisiko mv.”
I sagen er yderligere fremlagt korrespondance fra 2016 og 2019 fra klageren til realkreditinstituttet vedrørende mangler ved huset.
Den 9. november 2019 indgav klageren en klage til Finanstilsynet, der henviste klageren til at kontakte realkreditinstituttets klageansvarlige samt at indgive en klage til Ankenævnet. I et brev af 2. december 2019 til Finanstilsynet anførte klageren blandt andet:
”… Jeg har tidligere, sammen med en advokat ført civilt søgsmål mod [E], med primær fokus på byggetekniske fejl og mangler, men trods [E’s] og skønsmandens massive ansvarsbenægtelser, tilsidesættelser af bygningsreglementets krav og irrelevante komplicering af sagen, lagde byretten udelukkende vægt på skønsmandens 3 stk. inhabile, forkludrende samt fagligt og sagligt ukorrekte skønserklæringer og byretten traf efter 5 års ulige og forgæves kamp en ensidig afgørelse, som overvejende tilgodeså [E’s] interesser.
På baggrund af min byggetekniske kompetence og mit brede kendskab til bygningsreglementet og byggeloven, har jeg aldrig har anerkendt denne sags udfald, da rettens afgørelse overvejende blev truffet på baggrund af [E’s] og skønsmandens forkludring af begreber og påstande, uden at give mig reel mulighed for afæskning af modparten, herunder skønsmanden.
Da det grundet [E’s] massiv modstand mod konfrontation med faktiske forhold, ikke var muligt at frembringe spørgsmål vedrørende tillidsbrud, økonomisk svindel og misinformation af myndigheder, og byrettens afgørelse vedrører derfor ikke disse forhold under ovennævnte søgsmål. …”
Klageren har fremlagt en avisartikel med omtale af en anden retssag, hvori køberen af et typehus af den i sagen omhandlede slags den 22. februar 2018 blev tilkendt et forholdsmæssigt afslag i købesummen fra sælgeren på 161.500 kr. vedrørende brandsikkerhedsmæssigt farlige mangler ved huset samt tilkendt sagsomkostninger.
Parternes påstande
Den 23. december 2019 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Realkredit skal betale en erstatning til ham. Klageren har endvidere anført, at han ønsker, at sagens ”aspekter, handlinger og lovovertrædelser fører til fyldestgørende retslig belysning”.
Jyske Realkredit har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at realkreditinstituttet har handlet ansvarspådragende i sin værdiansættelse og finansiering af ejendommen. Værdiansættelsen og finansieringen blev ensidigt og udelukkende foretaget på baggrund af uforbeholden og fejlagtig tillid til E.
Realkreditinstituttet har tilsidesat og undladt håndhævelse af realkreditlovens betingelser. Realkreditinstituttet har ikke har udvist vilje til at handle ansvarligt på, at E som produktansvarlig hovedentreprenør tilsidesatte gældende byggelovgivning. Dette har medført en betydelig overbelåning af en mangelfuld ejendom, der ikke repræsenterede den i realkreditlovgivningen krævede pantværdi.
Realkreditinstituttets handlinger, passivitet og manglende håndhævelse af gældende lovgivning har medført, at han uforskyldt er pådraget et ekstraordinært juridisk og urimeligt ejeransvar, og at han juridisk, økonomisk og personligt er stavnsbundet til en uforsvarlig, forældet, ulovlig, værdiforringet og usælgelig ejendom.
Hvis realkreditinstituttet havde opfyldt sine forpligtelser og levet op til sit ansvar, havde huset kunnet færdiggøres og bringes i forsvarlig lovlig stand, således at ejendoms- og pantværdien kunne bringes i niveau med instituttets værdiansættelse og finansiering.
Hans civilretlige sag mod E omfattede ikke overfinansiering. Han fik medhold i sagen. Skønsmanden anerkendte tilstedeværelsen af de grove og uforsvarlige fejl i tre skønserklæringer, men fremlagde særdeles urealistiske håndværksmæssige løsningsforslag og prissætninger, som på ingen måde er i overensstemmelse med gældende lovgivning, god byggeskik og almindelige markedspriser. Erstatningen var på ingen måde tilstrækkelig til udbedring af de uforsvarlige og omfattende fejl og mangler. Han gjorde allerede under det daværende verserende sagsanlæg mod E instituttet opmærksom på forholdene den 10. februar 2012, hvilket instituttet ignorerede.
Realkreditinstituttet har haft en ensidig interesse i at beskytte E’s handlinger og fortielser. Realkreditinstituttet og E har et samarbejde og tilhørsforhold og har fælles interesser i at foranledige overbelåning af ejendommen for egen vindings skyld ved anvendelse af magtmisbrug.
Realkreditinstituttet har indrømmet, at det har handlet juridisk ukorrekt og har begået fejl i sin sags- og klagebehandling. Det fremgår af instituttets sagsfremstilling, at instituttet har et indgående kendskab til sagens historik. Realkreditinstituttet har indrømmet at have mistolket sit ansvar i væsentligt omfang og indrømmer, at deres bedømmelse af sagen ensidigt bygger på E’s ansvarsfraskrivelse. Realkreditinstituttet er vidende om, at hans påstande og udtalelser er korrekte.
På baggrund af den vedvarende og bevidste forhaling af sagen kan der ikke være tale om forældelse. Der er derimod tale om, at instituttet bevidst har spekuleret i at opnå uretmæssig fordel af forældelsesloven.
Realkreditinstituttet skal betale en erstatning til ham. Han har ikke fremsat et konkret erstatningskrav, da han ønsker dette spørgsmål belyst af uvildige og kvalificerede personer.
Jyske Realkredit har til støtte for afvisningspåstanden anført, at sagen ikke angår en formueretlig tvist mellem klageren og realkreditinstituttet. Der foreligger ikke en økonomisk eller obligationsretlig tvist mellem klageren og instituttet. Klagerens påstand og anbringender er uklare. Det er uvist, hvad klageren vil gøre instituttet ansvarlig for og på hvilket retligt grundlag.
Jyske Realkredit har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at klageren har indgået aftale med E om opførelse af huset, hvorfor instituttet ikke er ansvarlig for eventuelle fejl og mangler ved huset. Realkreditinstituttet har alene finansieret huset. Et eventuelt erstatningskrav vedrørende fejl og mangler ved huset skal rettes mod klagerens aftalepart, E, og ikke mod instituttet.
Klageren kontaktede flere gange gennem årene instituttet med påstand om, at huset var mangelfuldt, og anmodede instituttet om at gå ind i sagen. Instituttet afviste hver gang at gå ind i drøftelser om ansvaret for eventuelle mangler ved byggeriet.
Klagerens postulater om blandt andet, at instituttet har et ”indgående kendskab til sagen og sagens historik”, ”Jyske Realkredit … indrømmer at have mistolket deres ansvar i væsentligt omfang og … indrømmer, at deres bedømmelse af sagens tydelige aspekter, ensidigt bygger på [E's] ansvarsfraskrivelse”, ”at Jyske Realkredit udelukkende har og har haft ensidig interesse i at beskytte [E's] handlinger” og at ”Jyske Realkredit er vidende om at Klagers påstande og udtalelser er korrekte” er udokumenterede. Klageren ikke har ført bevis for sine påstande. Klageren har på intet tidspunkt dokumenteret de påståede fejl og mangler, som ifølge klageren er årsagen til en forkert værdiansættelse af ejendommen. Tværtimod kan instituttet forstå, at den afsagte dom om fejl og mangler gik klageren imod. Klageren har ikke ført bevis for, at værdiansættelsen af ejendommen var forkert.
Kravet er forældet i medfør af den treårige forældelsesfrist, der regnes fra, hvornår skaden viste sig. Klageren var bekendt med fejl og mangler ved huset i 2008. Treårsfristen løb således fra 2008, hvorfor kravet var forældet i 2011. Hvis klageren først senere end i 2008 fik kendskab til sit krav mod instituttet, skal der tages udgangspunkt i det senere tidspunkt. I sit brev af 24. juni 2014 inviterede klageren instituttet til et samarbejde om lovliggørelse af typehusene. Klageren må derfor senest på dette tidspunkt have været bekendt med et eventuelt erstatningskrav mod instituttet, hvilket medfører, at kravet blev forældet 24. juni 2017. Forældelse indtrådte senest ti år efter den skadeforvoldende handlings ophør. Dette var tidspunktet for opførelsen af huset som lå forud for eller senest i 2008, hvilket medfører, at kravet blev forældet i 2018. Uanset hvilken frist, der tages udgangspunkt i, var kravet forældet, da klageren indgav klage til Ankenævnet.
Ankenævnets bemærkninger
Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet ikke finder, at sagen skal afvises.
I 2006 købte klageren en grund og indgik aftale med et entreprenørfirma om opførelse af et projekttypehus på grunden. BRF kredit (nu Jyske Realkredit) forestod finansieringen af huset og købet af grunden. Klageren kræver erstatning af realkreditinstituttet i anledning af mangler ved huset.
Det findes ikke godtgjort, at realkreditinstituttet begik ansvarspådragende fejl i forbindelse med finansieringen. Der er ikke er grundlag for at antage, at realkreditinstituttet handlede ansvarspådragende ved værdiansættelsen af huset.
Ankenævnet finder ikke, at der i øvrigt er oplyst omstændigheder, der kan føre til, at realkreditinstituttet skal pålægges at betale et beløb til klageren.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.