Spørgsmål om erstatningsansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning forud for køb af byggegrund.
| Sagsnummer: | 350 /1999 |
| Dato: | 24-05-2000 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Lars Christensen, Bjarne Lau Pedersen, Jørn Ravn, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Boligberegning
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om erstatningsansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning forud for køb af byggegrund. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig erstatningsansvar over for klagerne i forbindelse med klagernes køb af en byggegrund.
Sagens omstændigheder.
Klagerne, der er kunder hos indklagede, anmodede i juli 1998 indklagedes Åbybro afdeling om at foretage en beregning i forbindelse med klagernes påtænkte køb af en uudstykket byggegrund og senere opførelse af parcelhus.
Til brug for beregningen modtog indklagede bl.a. klager 1's skattemæssige forskudsopgørelse for 1998, som viste en lønindtægt på 272.800 kr. Indklagede udarbejdede på grundlag heraf en rådighedsberegning, som udviste et månedligt rådighedsbeløb på 6.723 kr. efter betaling af skat og faste udgifter. Tidspunktet for beregningens foretagelse er ikke oplyst.
Indklagede har anført, at klagerne på et senere tidspunkt oplyste, at klager 1's lønindtægt ikke ville blive så stor som angivet i forskudsopgørelsen for 1998, idet indtægten ville udgøre 184.800 kr. Indklagede foretog herefter en beregning, der viste et månedligt rådighedsbeløb på 3.319 kr. Ifølge klagerne oplyste de allerede ved afleveringen af forskudsopgørelsen indklagedes medarbejder om, at der ved udarbejdelse af budgettet skulle regnes med 184.800 kr. i stedet for forskudsopgørelsens beløb på 272.800 kr.
Ved skrivelse af 6. juli 1998 fremsendte den ved handelen medvirkende ejendomsmægler til klagernes advokat købsaftale underskrevet af klagerne, men ikke af sælger. I købsaftalen var købesummen anført til 225.000 kr. kontant. Det fremgik, at købsaftalen var betinget af købers advokats godkendelse, og at der skulle gives besked til ejendomsmægleren senest den 13. s.m.
Ved skrivelse af 8. juli 1998 til ejendomsmægleren meddelte klagernes advokat, at han kunne godkende købsaftalen på visse nærmere betingelser.
Den 13. juli 1998 underskrev sælger købsaftalen, men således at den kontante købesum blev ændret til 235.000 kr. Dette blev samme dag tiltrådt af klagerne. Den 15. s.m. fremsendte ejendomsmægleren købsaftalen til klagernes advokat.
Den 28. juli 1998 underskrev klagerne betinget skøde vedrørende byggegrunden med overtagelse 15. s.m. Skødet var betinget af udstykningens gennemførelse.
Den 5. august 1998 udstedte sælger endeligt skøde til klagerne.
Ved skrivelse af 8. oktober 1998 rettede klagerne gennem deres advokat henvendelse til indklagede og anførte, at de på grundlag af rådighedsberegningen udvisende et rådighedsbeløb på 6.723 kr. havde truffet beslutning om køb af grunden. Da beregningen ikke svarede til de faktiske forhold, havde klagerne besluttet at opgive opførelsen af parcelhuset, hvorfor byggegrunden ville blive solgt. Klagerne forbeholdt sig at gøre erstatningsansvar gældende over for indklagede. Ved skrivelse af 13. s.m. afviste indklagede at være erstatningsansvarlig, idet klagerne havde modtaget oplysning om det ændrede rådighedsbeløb, men uagtet dette erhvervet grunden.
Klagerne solgte grunden med overtagelse pr. 1. april 1999 for 250.000 kr. kontant.
Ved skrivelse af 7. juni 1999 til indklagede opgjorde klagernes advokat klagernes tab til 10.110 kr. svarende til den oprindelige købesum og handelsomkostninger med fradrag af salgsprovenu og handelsomkostninger ved salget. Ved skrivelse af 11. s.m. afviste indklagede klagernes krav.
Under sagen er indklagedes beregninger i forbindelse med købet fremlagt; begge er dateret den 13. juli 1998. Ifølge indklagede er baggrunden for den samtidige datering, at beregningerne er udskrevet denne dato, idet EDB-systemet automatisk ændrer datoen ved udskrift.
Parternes påstande.
Klagerne har den 25. august 1999 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 10.110 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at de i forbindelse med henvendelserne til indklagede vedrørende udarbejdelsen af rådighedsberegningen gjorde opmærksom på, at den ene klagers forskudsregistrerede løn for 1998 ikke stemte overens med de faktiske forhold, da lønnen udgjorde 184.800 kr. for 1998. Uagtet denne oplysning foretog indklagede en beregning baseret på forskudsregistreringens oplysning.
På grundlag af rådighedsbeløbet på 6.723 kr. månedligt traf de beslutning om køb af grunden.
Først efterfølgende blev de oplyst om, at rådighedsbeløbet kun var 3.319 kr., og de opgav herefter byggeplanerne og foretog dækningssalg af grunden.
Indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar over for dem og bør derfor betale erstatning med 10.110 kr.
Indklagede har anført, at der blev udarbejdet to rådighedsberegninger, af hvilke den første blev lavet på et højere indtægtsgrundlag end den senere. Klagerne modtog begge beregninger, der ud fra de angivne forudsætninger begge er korrekt foretaget.
Af begge beregninger fremgår, at disse er vejledende og baseret på klagernes oplysninger og skøn over indkomst og udgifter.
Købsaftalen må anses for indgået den 13. juli 1998, idet klagernes købstilbud af 6. juli 1998 blev afslået af sælger. Klagerne havde den 13. juli 1998 kendskab til de to beregninger. I henhold til § 7 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom kunne klagerne træde tilbage fra handelen inden for en 6-dages frist. Køb af en ubebygget grund med henblik på opførelse af parcelhus omfattes også af denne lov.
Såfremt klagerne traf deres beslutning på grundlag af et budget beregnet på baggrund af forkerte forudsætninger, er dette klagernes egen risiko. Det var klagerne selv, der oplyste forudsætningerne for beregningen til indklagede, hvorfor indklagede ikke har pådraget sig erstatningsansvar for det af klagerne lidte tab.
Ifølge indklagedes medarbejder indleverede klagerne forskudsregistrering i forbindelse med udarbejdelse af den første beregning. Senere oplyste klagerne, at den forventede indtjening var mindre, hvorefter ny beregning blev foretaget.
Subsidiært gøres det gældende, at klagerne kunne have begrænset deres tab ved at udnytte deres ret til at træde tilbage fra aftalen inden for 6 dage. Herved kunne klagerne have minimeret deres tab til 1% af købesummen eller 2.350 kr. med tillæg af eventuelle renter og advokatomkostninger.
Indklagede bestrider klagernes tabsopgørelse.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Det må lægges til grund, at indklagedes medarbejder udarbejdede to konsekvensberegninger, fordi medarbejderen først efter udarbejdelsen af den første beregning fik oplyst af klagerne, at klager 1's løn i 1998 ikke som anført i forskudsopgørelsen ville være 272.800 kr., men kun 184.800 kr. Det må således lægges til grund, at begge beregninger er korrekte ud fra de oplysninger, medarbejderen havde modtaget fra klagerne. Hertil kommer, at det måtte påhvile disse selv at kontrollere beregningernes angivelser vedrørende lønindtægt m.v.
Uanset om klagerne ikke måtte have modtaget beregningen baseret på den korrekte indtægt den 13. juli 1998, da en bindende købsaftale blev indgået, er der herefter ikke grundlag for at anse indklagede for erstatningsansvarlig.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.