Afgørelse

Spørgsmål om ansvar ved udarbejdelse af boligberegning og rådgivning forud for køb af ny andelslejlighed

Indledning

Sagen vedrører spørgsmål om ansvar ved udarbejdelse af boligberegning og rådgivning forud for køb af ny andelslejlighed.

Sagens omstændigheder

Klageren boede i en andelslejlighed, L1. Klageren kontaktede Danske Bank i foråret 2008, da han ønskede at købe en ny andelslejlighed, L2, for 1.026.000 kr.

Den 5. maj 2008 udarbejdede banken et finansieringsforslag, en økonomiberegning og en økonomioversigt. Ifølge finansieringsforslaget udgjorde finansieringsbehovet til L2 726.000 kr., mens klagerens egenfinansiering udgjorde 300.000 kr. Ifølge finansieringsforslaget skulle finansieringen ske ved optagelse af et 30-årigt boliglån i banken på 727.448 kr. med en variabel rente, for tiden 7,5 % p.a.

Af økonomiberegningen fremgik, at klagerens månedlige rådighedsbeløb i 2009 ville være 8.193 kr., og at klagerens udgifter i 2009 ville udgøre 155.367 kr., svarende til ca. 13.000 kr. pr. måned. I klagerens indtægter indgik børnebidrag, børnefamilieydelse og børnetilskud med ca. 31.000 kr. årligt. Beregningen indeholdt ikke udgifter til dobbelthusleje. Banken har oplyst, at klageren havde et kontant indestående, der kunne dække tre måneders dobbelthusleje, og at det var forventningen, at L1 kunne sælges i løbet af tre måneder for 465.000 kr. med et provenu på 300.000 kr. Klageren har bestridt dette. Beregningen indeholdt blandt andet udgifter til varme, vand, el, tv, vægtafgift, licens, forsikring og A-kasse. Af økonomiberegningen fremgik i øvrigt:

"… Økonomiberegningen … er udarbejdet på baggrund af de oplysninger om indtægter og udgifter, du har givet os, og som du har bedt om skal med i beregningen.

Beregningen er vejledende og indeholder ikke en bevilling af lånene. Vil du disponere på baggrund af økonomiberegningen, går vi ud fra, at du tjekker, om alle indtægts – og udgiftsposter er med og uden fejl, da selv mindre faktuelle forskelle kan få konsekvenser for din fremtidige økonomi. Opdager du en fejl, eller at der mangler en post, er du selvfølgelig velkommen til at få lavet en ny beregning - du skal kontakte din rådgiver.

Til brug for beregning af dit fremtidige rådighedsbeløb har du valgt, at beregningen tager udgangspunkt i dine forventede indtægter og udgifter i 2009. …"

Af økonomiberegningen fremgik endvidere, at L1 var behæftet med et lån i banken på ca. 135.000 kr.

Klageren købte L2 med overtagelsesdag den 1. juni 2008. L2 blev finansieret med et andelsboliglån på 778.775 kr. og et bevilget overtræk på 300.000 kr. Klageren satte samtidig L1 til salg.

I september 2008 fik klageren bevilget en andelsboligsalgskredit på 360.000 kr. til inddækning af det bevilgede overtræk og til dækning af renter på andelsboligsalgskreditten i salgsperioden.

I juli 2009 blev L1 solgt for 295.000 kr. Klageren havde herefter to andelsboliglån i banken på henholdsvis 778.775 kr. og 263.000 kr.

I oktober 2009 var klageren til møde i banken. Klageren, der på det tidspunkt havde mistet sit job, besluttede at sælge L2. L2 blev solgt, og klageren nedbragte efter det oplyste sin gæld til banken med 909.000 kr. Klageren havde herefter et andelsboliglån i banken med en restgæld på 145.000 kr.

Banken har oplyst, at klageren rejste indsigelse mod bankens rådgivning i maj 2012.

Parternes påstande

Den 13. december 2012 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal betale minimum 250.000 kr. i erstatning.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at banken begik fejl i økonomiberegningerne. Han har aldrig haft råd til at købe L2.

Forud for købet af L2 beregnede banken hans månedlige udgifter til 8.600 kr. plus 2.000 kr. til det gamle billån. Hans reelle månedlige udgifter er ca. 14.000 kr. Banken har dermed sat udgifterne 40 % for lavt. Billånet skulle ikke indfries ved salget af L1. Banken havde glemt at medtage diverse udgifter til vand, varme, el, vægtafgift, licens, familieforsikring, telefon, tv, fagforening osv. i beregningen. Han fik i en anden af bankens filialer bekræftet, at bankens beregninger fra 2008 var fejlagtige.

Han pressede ikke på for at købe L2. Hans tidligere rådgiver i banken, R, var begejstret for købet af L2. R sagde, at med et rådighedsbeløb på ca. 8.000 kr. om måneden, var der tale om et rigtig godt køb.

Han havde en arv på 110.000 kr., der kunne finansiere en dobbelthusleje i næsten to år. Hverken han eller R var derfor bekymrede for dobbelthusleje i en periode. Udgiften til dobbelthusleje og til renter på andelsboligsalgskreditten i 13 måneder beløb sig i øvrigt kun til 68.000 kr. Der var ikke en tidshorisont på tre måneder for salget af L1. Ved et provenu over 300.000 kr. havde han aftalt med R, at beløbet skulle anvendes til forbedringer af L2. Salgsprisen på 465.000 kr. for L1 var et forslag fra ejendomsmægleren. I august 2008 meddelte han ejendomsmægleren, at han var tilfreds med en pris på 300.000 kr.

I august 2009, hvor han havde opbrugt arven på 110.000 kr., fandt han ud af, at der var noget galt med hans økonomi. Han anmodede om et møde i banken og fik at vide, at hans faste månedlige udgifter var 8.600 kr. + 5.500 kr. Han skyndte sig herefter at sælge L2 for at undgå yderligere tab.

Banken har uden hans vidende overført beløb fra hans lønkonto.

Han er blevet påført et stort tab ved salget af L1 og købet af L2, har mistet sin arv og L1 og sidder nu tilbage med en restgæld på 127.000 kr.

Danske Bank har blandt andet anført, at klageren modtog fyldestgørende rådgivning fra banken.

Økonomiberegningen, der blev udarbejdet forud for klagerens køb af L2, var baseret på klagerens egne oplysninger. Økonomiberegningen medtog udgifter til vand, varme, el, vægtafgift, licens, familieforsikring, telefon, tv, fagforening osv. Når klagerens udgifter viste sig at være højere end forventet, skyldtes det, at de forudsætninger, der lå til grund for økonomiberegningen, ikke blev opfyldt. Boliglånet i L1 blev ikke indfriet som forudsat, men blev i stedet forhøjet, da det forventede provenu ved salget af L1 ikke blev opnået, og da det tog 13 måneder at sælge L1. Klageren havde endvidere ikke længere indtægter fra børnebidrag, da hans datter flyttede til sin mor.

Det var klagerens egen beslutning at købe L2, før L1 var solgt. Klageren pressede på for at få bankens godkendelse til at købe L2, før L1 var solgt. Som ejendomsmarkedet var, var det ikke ualmindeligt at købe en ny bolig før salg af eksisterende bolig.

Det var klagerens egen risiko, at L1 ikke kunne sælges indenfor den forventede tidshorisont.

Klageren bærer endvidere risikoen for, at L1 indbragte et mindre provenu end det forventede provenu på 300.000 kr. L1 var belånt med et andelsboliglån på 135.000 kr., som skulle indfries ved salget. Lånet på 135.000 kr. var oprindeligt blevet bevilget med 40.000 kr. til køb af L1 i 1998. I 2000 blev lånet forhøjet til 110.900 kr. Provenuet ved låneforhøjelsen skulle bruges til at indfri anparter i et kommanditselskab. I 2003 blev lånet forhøjet til 113.269 kr. Provenuet ved låneforhøjelsen blev brugt til at indfri en kredit på klagerens budgetkonto. I 2006 blev lånet forhøjet til 158.509 kr. Provenuet ved låneforhøjelsen skulle bruges til at købe en bil.

Det afvises, at banken uden klagerens vidende har overført beløb fra hans lønkonto.

Ankenævnets bemærkninger

Danske Bank har medtaget udgifter til for eksempel varme, vand, el, kabel-tv, licens, telefon, forskellige forsikringer og A-kasse i økonomiberegningen.

Ankenævnet finder, at det i øvrigt påhvilede klageren at kontrollere oplysningerne om indtægter og udgifter i økonomiberegningen. Klageren måtte i øvrigt indse, at beregningen var vejledende. Klagerens økonomi blev forværret efter, at økonomiberegningen blev foretaget. Det skyldtes blandt andet, at der gik noget længere tid end forudsat – nemlig 13 måneder – med at sælge L1, og at L1 blev solgt til en væsentlig lavere pris end forudsat. Banken er ikke ansvarlig for disse forhold.

Ankenævnet finder det herefter ikke godtgjort, at Danske Bank har begået ansvarspådragende fejl eller forsømmelser ved udarbejdelsen af økonomiberegningen eller ved sin rådgivning af klageren i forbindelse med hans køb og salg af andelslejligheder. Ankenævnet bemærker herved, at klageren måtte indse, at købet af L2 inden salget af L1 indebar en risiko, og at han selv måtte træffe beslutning herom og bære risikoen herfor.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.