Afgørelse

Spørgsmål om ansvar ved udarbejdelse af boligberegning forud for køb af hus

Indledning

Sagen vedrører spørgsmål om ansvar ved udarbejdelse af boligberegning forud for køb af hus.

Sagens omstændigheder

Danske Bank har oplyst, at klagerne, K og M, henvendte sig til banken primo 2007 vedrørende finansiering af en ejendom, som klagerne ønskede at købe. Banken har endvidere oplyst, at banken noterede følgende i sit kommentarsystem den 26. januar 2007:

” [M] og [K] er pt. kunder i [et andet pengeinstitut] men overvejer at skifte til os. Vi har udarbejdet et tilbud til dem, som de finder interessant. De har også en mindre virksomhed … De er dog pt. mest interesserede i, om vi kan finansiere deres køb af bolig. Vi har beregnet på i alt 3 forskellige huse, og jeg har d.d. meddelt dem, at vi gerne vil finansiere de 2 af de 3 ...”

Banken har fremlagt boligberegninger dateret den 17., 25. og 26. januar 2007 vedrørende tre forskellige ejendomme til købspriser på henholdsvis 3.245.000 kr., 2.895.000 kr. og 2.795.000 kr., baseret på finansiering med fastforrentede realkreditlån med afdrag. Parrets månedlige rådighedsbeløb i 2008 udgjorde ifølge beregningerne henholdsvis 8.538 kr., 10.683 kr. og 10.969 kr. Parrets eksisterende og fremtidige samlede årlige lønindkomst før AM-bidrag var i beregningerne anført til 756.000 kr., hvoraf K’s lønindkomst udgjorde 540.000 kr. Banken har oplyst, at beregningerne blev udarbejdet på grundlag af klagernes oplysninger om økonomi, da klagerne på det tidspunkt var kunder i et andet pengeinstitut. Klagerne har oplyst, at de første gang drøftede køb af et hus med banken i foråret 2007, og at de ikke er bekendt med beregningerne fra januar 2007.

K udførte opgaver for en kunde, L, i Tyskland gennem sin virksomhed. Ved e-mails til banken af 15. og 22. august 2007 oplyste K, at hun havde ”fået en ny langsigtet kontrakt med [L]” og at ”Jeg har stadig en fast indkomst på 6.500 € fra [L] og [M] ca. 18.000 kr. fra Hillerød Kommune.”

I september 2007 ønskede klagerne at købe en ejendom til en kontantpris på 3.085.000 kr. Den 20. september 2007 udarbejdede banken to finansieringsforslag og to økonomiberegninger vedrørende køb af ejendommen, baseret på finansiering med et variabelt forrentet 30-årigt realkreditlån med og uden indledende afdragsfrihed, med et renteloft på 6 % og en rente på for tiden 4,78 % p.a. samt et 20-årigt boliglån i banken med en variabel rente på for tiden 7,75 % p.a. Beregningerne indeholdt blandt andet følgende:

”… I får her en vejledende økonomiberegning, hvor vi har brugt de oplysninger om jeres nuværende og forventede fremtidige økonomi, som I har givet os.

Beregningen er kun vejledende og indeholder ikke en bevilling af lånene.

Til brug for beregningen af jeres fremtidige rådighedsbeløb har I valgt, at beregningen tager udgangspunkt i jeres forventede indtægter og udgifter i 2008. …"

Ifølge beregningerne ville parrets fremtidige månedlige rådighedsbeløb i 2008 udgøre 11.584 kr. med realkreditlånet med afdrag og 14.461 kr. og med det afdragsfrie realkreditlån, stigende til henholdsvis 12.374 kr. og 15.347 kr. i 2012. Parrets eksisterende og fremtidige samlede årlige lønindkomst før AM-bidrag var anført til 756.000 kr. og 792.000 kr., hvoraf K’s eksisterende lønindkomst udgjorde 540.000 kr., mens K’s fremtidige lønindkomst udgjorde 576.000 kr. Anslåede ejerudgifter indgik i beregningerne med 13.470 kr., hvilket svarede til de anførte ejerudgifter i ejendomsmæglerens salgsopstilling vedrørende ejendommen. Anslåede anvendelsesudgifter indgik med 24.706 kr. I beregningen indgik endvidere udgifter til et billån på 150.000 kr. til en rente på 7,25 %.

Klagerne købte herefter ejendommen. Den 27. november 2007 udtrykte klagerne bekymring over udgifterne til terminer, forsikring og varme set i forhold til den beregnede månedlige udgift i beregningerne. Den 28. november 2007 sendte banken kopi af sin beregning til klagerne til brug for klagernes budget.

Der er i sagen fremlagt årsopgørelser for 2006 og 2007, hvoraf blandt andet fremgår, at K’s personlige indkomst før AM-bidrag var ca. 160.000 kr. i 2006, og at K i 2007 havde et overskud i sin virksomhed på ca. 350.000 kr. før AM-bidrag. I sagen er endvidere fremlagt kopi af betalingsmeddelelser, hvoraf fremgår, at der i perioden fra april 2007 til januar 2008 og fra august 2008 til juni 2009 blev indsat et beløb på ca. 6.500 Euro pr. måned på K’s virksomheds konto i banken.

Realkreditlånet blev efter det oplyste senere omlagt til et F1 lån og senere igen til et F3 lån.

Ved brev af 13. januar 2013 rejste klagerne indsigelse mod bankens rådgivning og beregninger. Ved brev af 21. februar 2013 afviste banken klagernes indsigelser.

Parternes påstande

Den 4. april 2013 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal betale erstatning eller nedskrive deres lån.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har blandt andet anført, at banken begik fejl i sine beregninger af deres rådighedsbeløb.

Banken var klar over, at indkomsten fra L indgik i K’s firma og ikke var K’s private indkomst. Det fremgår da også af de fremlagte overførsler, at beløbene fra L blev indsat på firmaets konto. De oplyste flere gange banken om, at banken ikke måtte bruge indtægten fra L som grundlag for beregningerne. Alligevel brugte banken indtægten som grundlag for beregningerne. Banken har anført, at K gav sin rådgiver i banken, R, ”det indtryk, at hun kunne trække løn ud fra sit firma, tilsvarende til overførslerne fra [L]”. En bank bør ikke basere sig på indtryk. Banken har hele tiden haft adgang til deres årsopgørelser, hvoraf fremgår, at K’s personlige indkomst var væsentligt lavere end anført i bankens beregninger. K’s reelle månedsløn var kun på 20.-25.000 kr. K’s virksomhed kunne ikke hænge sammen, hvis hun trak alle indtægter i virksomheden ud til privat forbrug. Banken bør fremlægge udskrifter vedrørende overførslerne fra virksomhedskontoen til K’s private konto.

Kontrakten med L var kun på årsbasis og blev kun muligvis fornyet, hvilket banken blev informeret om.

De faste udgifter var væsentligt højere end anført i beregningen, der heller ikke tog højde for pantebrevet.

De gjorde allerede i november 2007 banken opmærksom på, at der var noget galt med beregningerne. Banken anførte, at det ville tage op til et år, før økonomien ville gå op. Efter et år kunne de imidlertid se, at økonomien ikke hang sammen. De har haft et meget lille rådighedsbeløb efter købet af huset. Banken foreslog en forlænget løbetid på billånet. Banken forhøjede imidlertid renten fra 6,75 % til 9,25 % p.a. De har efterfølgende måttet låne et beløb af K’s forældre til dækning af udgifter.

De er ikke bekendt med to af de tre ejendomme i beregningerne fra januar 2007. Banken bør fremlægge salgsopstillinger for disse ejendomme. Det undrer dem, at beregningerne for de to ejendomme er så ens, hvad angår udgifter. De er bekendt med den tredje ejendom, men datoen i januar 2007 er enten fiktiv eller ændret efterfølgende. Under alle omstændigheder er grundlaget for beregningerne forkert.

Kravet er ikke forældet, da de i hele perioden efter købet af huset har været i dialog med banken for at finde en løsning.

Danske Bank har blandt andet anført, at klagerne modtog fyldestgørende rådgivning fra banken.

Økonomiberegningerne blev udarbejdet ud fra klagernes egne oplysninger om deres økonomi, herunder lønindtægt samt de på det tidspunkt foreliggende relevante oplysninger om ejendommen.

K oplyste, at hendes lønindtægt fra L var fast. K oplyste i forbindelse med de første beregninger, og at hun havde en månedlig indkomst på 45.000 kr. fra sit job i L, hvilket blev dokumenteret ved de månedlige overførsler fra L. Økonomiberegningen i september 2007 tog udgangspunkt i, at K havde en lønindtægt på 48.000 kr. pr. måned svarende til 6.500 Euro, da det nu var dette beløb, der blev overført fast hver måned fra L, og som K selv oplyste, at hun hævede som løn, jf. også K’s e-mail af 22. august 2007. K gav R det indtryk, at hun kunne trække løn ud fra sit firma svarende til overførslerne fra L. R har afvist, at K oplyste, at lønnen fra L ikke kunne lægges til grund som hendes lønindkomst. I givet fald ville R have foretaget økonomiberegningen ud fra den lønindkomst, som K i stedet havde oplyst. R forholdt sig ikke til, hvad K tidligere havde trukket ud af selskabet, idet mange selvstændige af skattemæssige årsager vælger at trække et mindre beløb ud i løn.

Beregningerne var vejledende. Klagerne fik udleveret beregningerne og havde ikke bemærkninger til de anførte lønindtægter. Beregningen viste et rådighedsbeløb på 11.500 kr. til to voksne og et barn, hvilket var i overensstemmelse med bankens anbefaling på det tidspunkt. Først i april 2009 gjorde klagerne gældende, at banken havde begået en fejl med hensyn til fastsættelse af lønindtægten. Banken erfarede i maj 2009, at K ikke længere var ansat i L.

Af økonomiberegningerne fremgik, at ejendommen blev finansieret ved et realkreditlån og et pantebrevslån i banken. De øvrige faste udgifter til ejendommen blev fastlagt ud fra den foreliggende salgsopstilling. Banken er uden ansvar for, at udgifterne til blandt andet varme og ejendomsskat var større end angivet i salgsopstillingen. Da klagerne forud for købet af ejendommen boede til leje, gav årsopgørelserne fra tidligere år ikke et relevant niveau for beregning af parrets fremtidige økonomi.

Banken begik ikke fejl ved udarbejdelsen af økonomiberegningen og har ikke handlet ansvarspådragende.

I november 2007 sendte R de oplysninger, der lå til grund ved økonomiberegningen og det bevilgede lån til klagerne, så klagerne selv kunne udarbejde et budget. R bekræfter, at han sandsynligvis har sagt, at der går et helt år, før man har været alle udgifter igennem i sit budget, og at opstarten af et nyt budget kan være dyrt, hvis man ikke har en opsparing. I tilknytning til klagernes e-mail af 27. november 2007 bemærkes, at udgifterne til terminer dækkede en længere periode end én måned, og at klagerne havde betalt forsikring forud for et år.

Det fastholdes, at banken udarbejdede beregningerne vedrørende andre ejendomme i januar 2007. Det afvises, at banken skulle have ændret dato eller andre oplysninger i sine systemer.

Et eventuelt krav er i øvrigt forældet, idet rådgivningen fandt sted i 2007.

Ankenævnets bemærkninger

Af bankens beregninger fremgik, at beregningerne var udarbejdet på grundlag klagernes oplysninger, og at klagerne havde valgt, at beregningerne skulle tage udgangspunkt i de forventede indtægter og udgifter for 2008.

Ankenævnet finder, at klagerne måtte indse, at bankens beregninger var vejledende, baseret på deres egne oplysninger om indtægts- og udgiftsforhold, og at købet af huset beroede på deres egen beslutning. Klagerne burde have reageret, hvis de var af den opfattelse, at beregningerne var baseret på forkerte oplysninger om deres økonomi.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Danske Bank ved udarbejdelse af boligberegningerne eller ved rådgivning af klagerne i forbindelse med klagernes køb af hus begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar for banken.

Allerede derfor gives der ikke klagerne medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.