Afgørelse

Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med finansiering af køb af andelsbolig.

Indledning.

Denne sag vedrører, om Danske Bank i forbindelse med finansieringen af køb af en andelsbolig har pådraget sig et erstatningsansvar overfor klageren.

Sagens omstændigheder.

I januar 2008 overvejede klageren og hans daværende kæreste K at købe en andelsbolig A. I forbindelse hermed udarbejdede Danske Bank et finansieringsforslag og en økonomiberegning til parret.

Af et fremlagt finansieringsforslag af 24. januar 2008 fremgår:

"…

Køb af … [andelsboligen A]

Herunder viser vi et forslag til finansiering og en opgørelse over de anslåede boligudgifter ved køb af … [A]

Finansieringsforslaget er kun vejledende, og indeholder ikke en bevilling af lån.

I har valgt følgende finansieringsforslag.

…

…

I økonomiberegningen kan I se, hvad jeres rådighedsbeløb bliver, hvis I køber … [A]

Forudsætninger for beregningen

…

Det påvirker jeres mulighed for at købe bolig, hvis jeres økonomi forandrer sig, eller hvis der sker ændringer i det generelle renteniveau. I er altid velkomne til at kontakte mig for at få lavet en ny beregning.

Andelsboliglån i Danske Bank

Andelsboliglånet på 100.510 kr. er med variabel rente. Lånet betales over 10 år som et annuitetslån med månedlige terminer og med en rentesats på for tiden 7,75 procent pr. år. Renten tilskrives kvartalsvis, og det svarer til en nominel årlig rente på 7,75 procent. De årlige omkostninger i procent på andelsboliglånet er 9,4 procent.

Lån i Danske Bank

Lånet på 926.000 kr. er et Danske Bank pantebrev med fast rente. Pantebrevet afdrages over 30 år som et annuitetslån med kvartårlige terminer. For tiden er den faste rente 7,75 procent, og det svarer til en nominel årlig rente på 7,97 procent. Pantebrevet udbetales til kurs 100. De årlige omkostninger i procent på pantebrevet er 8,2.

Beregningerne er baseret på renteudgifter til finansieringen det første år. Renteudgifterne vil falde i takt med, at I betaler af på gælden.

…"

Af en fremlagt økonomiberegning af samme dato fremgår:

"…

Økonomiberegning

Økonomiberegningen på de næste sider er udarbejdet på baggrund af de oplysninger om indtægter og udgifter, I har givet os, og som I har bedt om skal med i beregningen.

Beregningen er vejledende og indeholder ikke en bevilling af lånene. Vil I disponere på baggrund af økonomiberegningen, går vi ud fra, at I tjekker, om alle indtægts- og udgiftsposter er med og uden fejl, da selv mindre faktuelle forskelle kan få konsekvenser for jeres fremtidige økonomi. Opdager I en fejl, eller at der mangler en post, er I selvfølgelig velkomne til at få lavet en ny beregning – I skal kontakte jeres rådgiver.

Til brug for beregningen af jeres fremtidige rådighedsbeløb har I valgt, at beregningen tager udgangspunkt i jeres forventede indtægter og udgifter i 2009.

…

På de følgende sider finder I en oversigt over

• en specifikation af, hvordan indtægterne er beregnet

• en skatteberegning, som er grundlaget for den viste skat

• en specifikation af, hvordan udgifterne er beregnet

• en oversigt over jeres lån i den nuværende og fremtidige situation

• en oversigt over udviklingen i jeres rådighedsbeløb

• en oversigt over, hvilke forudsætninger der ligger til grund for økonomiberegningen.

Specifikation af indtægter

...

Forudsætninger for økonomiberegningen

…

Rådighedsbeløb i den nuværende økonomi er baseret på beløb for indeværende år, og rådighedsbeløb i den fremtidig[e] økonomi er baseret på forventede beløb for 2009. For hele perioden anvender vi skattesatser og beløbsgrænser for 2008.

…

Vi har forudsat at renten er uændret i alle år. Eventuelle ændringer i renteniveauet kan have betydning for renteudgifter og løbetid på lån med variabel rente.

…"

Klageren og K købte andelsboligen A. Parret finansierede købet ved et pantebrevslån på 926.000 kr. med en fast rente på 7,5 % p.a. og et andelsboliglån på 101.428,57 kr. med en variabel rente. Af gældsbrevet vedrørende andelsboliglånet, som er underskrevet 7. marts 2008, fremgår:

"…

Låntager

… [klageren]

… [K]

…

Tilbagebetaling af lånet og varighed

…

Lånet vil være betalt tilbage den 28. marts 2018, hvis renten ikke ændres i lånets løbetid. Ændrer banken renten i lånets løbetid, kan det ændre tidspunktet for, hvornår lånet er betalt tilbage. Hvis renten på lånet ændres, kan banken ændre ydelserne på lånet med tre måneders varsel.

Det er aftalt, at banken hæver ydelser og eventuelle gebyrer fra konto … 375.

…

Renten og rentefastsættelse

For lånet betaler jeg en variabel rente. At renten er variabel betyder, at banken kan ændre renten.

Renten for lån af typen er for tiden 8,0000 procent pr. år. Renten beregnes efter bankens til enhver tid gældende vilkår for lån af denne type.

Renten er fastsat inden for det rentespænd, som banken for tiden anvender for lån af denne type.

Banken har oplyst, at den som et led i rentefastsættelsen har gennemgået mine forhold og behov, hvad angår løbetid, afdragsprofil og låneformål. Ved fastsættelsen af rentesatsen har banken lagt særlig vægt på

•størrelsen og omfanget af indlån i banken
•pensionsmidler/pensionsaftaler i banken og andre af koncernens selskaber
•lån og kreditter i banken
•beholdning af værdipapirer i depot i banken
•eventuelle øvrige forretningsforbindelser med og tilknytning til banken
•indkomst- og formueforhold
•eventuelle sikkerhedsstillelser

Beregning og tilskrivning af rente

Renten bliver beregnet bagud hver den 31/3, 30/6, 30/9 og 31/12 og tilskrevet den sidste bankdag i de nævnte kalendermåneder. …

Ændringer

Renten vil blive ændret efter bankens til enhver tid gældende satser for lån af denne type. Banken kan dog også ændre renten, hvis der ændres væsentligt i det grundlag, mine individuelle rentevilkår blev fastsat på.

I Del 3 Almindelige forretningsbetingelser – forbrugere, står der mere om, hvordan banken kan ændre renten.

…

Hvis der er flere låntagere, hæfter jeg solidarisk med de andre.

…

Del 2 Kreditoplysninger

…

De årlige omkostninger i procent er 9,6 procent (den samlede pris for lånet udtrykt i procent pr. år af lånebeløbet).

…

Den årlige nominelle rente er 8,2430 procent, idet der er fire årlige rentetilskrivninger.

…"

Ved brev af 25. maj 2010 til banken oplyste klagerens moder M, at parret havde haft vanskeligt ved at klare de økonomiske forpligtelser i forbindelse med købet af andelsboligen. Kort efter købet var K blevet syg og afskediget. I december 2008 var parret gået fra hinanden. I hele 2009 var det uklart for klageren, hvad han skulle stille op med boligen, som var faldet til ca. halvdelen af købsprisen. M udtrykte utilfredshed med bankens rådgivning af parret i forbindelse med købet af andelsboligen og foreslog, at der blev fundet en forligsmæssig løsning på situationen.

Ved brev af 31. maj 2010 til M udtrykte banken ønske om, at der blev fundet en løsning, som tilfredsstillede alle parter og foreslog et møde med M og klageren.

Ved brev af 3. juni 2010 til klageren orienterede banken om hans moders henvendelse. Banken fandt ikke at have et ansvar for klagerens situation, men ville se på hans sag igen.

Den 11. juni 2010 gav klageren M fuldmagt til at forhandle en eventuel økonomisk løsning på plads med banken.

Ved brev af 25. juni 2010 til M fastholdt banken, at der i forbindelse med parrets køb af andelsbolig var blevet rådgivet korrekt. M skulle på et møde den 11. juni 2010 have foreslået at købe andelsboligen for 450.000 kr. - hvilket banken som panthaver kunne tiltræde - samt tilbudt et beløb på vegne af klageren mod modtagelse af saldokvittering. Banken kunne ikke acceptere den af M foreslåede akkord på resthæftelsen efter et salg af lejligheden. Banken ville indgå i dialog med klageren og K om det videre forløb, når den præcise restgæld blev kendt efter et salg af boligen.

Parternes påstande.

Klageren har den 6. juli 2010 indbragt sagen for Ankenævnet, der forstår påstanden således, at Danske Bank ved M’s køb af andelsboligen til markedspris skal annullere den solidariske hæftelse for parrets restgæld, der skal opsplittes til hver part og reduceres for klageren.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har blandt andet anført, at han og K i januar 2008 var uden bolig. K var 19 år gammel, uden uddannelse med arbejde som køkkenassistent. Han var lige fyldt 22 år, uden uddannelse og uden tidligere erhvervsarbejde.

Banken oplyste, at hvis han kunne skaffe sig et job som flaskedreng, kunne parret låne til andelsboligen.

Han og K modtog absolut ingen rådgivning om de ting, som kunne gå galt. De blev ikke oplyst om nogen som helst form for risiko ved deres foretagende. De blev oplyst om, at "din indtægt + din indtægt" er stor nok til, at banken er villig til at låne "jer disse penge. Vil I have fast rente eller ej?" Udførlig rådgivning er nok den absolut dårligste betegnelse, man kan bruge, om dét de modtog. De fik præcis den rådgivning, som var nødvendig for, at de sagde "ja tak" til at låne en million kroner. De blev gjort bekendt med, at så længe de havde deres pantebrevslån, kunne banken trække alle pengene fra én af dem, hvis den anden ikke betalte. Banken spurgte dem direkte: "Hvad vil I gøre, hvis I går fra hinanden?" Han og K kiggede bare på hinanden og svarede, at hvis de gik fra hinanden, så skulle lejligheden bare sælges – så nikkede bankrådgiveren bare og gik videre til næste punkt. Det blev på intet tidspunkt nævnt, at selv efter et salg af lejligheden – selv efter at andelsboliglånet og pantebrevslånet ville blive lavet om til privatlån, ville der stadig være solidarisk hæftelse.

Han havde forinden lånoptagelsen søgt råd i et andet pengeinstitut, som havde forklaret, at det ikke var muligt at købe ejendom i hans og K’s situation. Alligevel søgte de råd i Danske Bank og blev hjulpet til at købe en meget dyr og meget lille andelslejlighed.

Banken burde aldrig have ydet lånet på så skrøbeligt et grundlag.

De var begge meget unge og uerfarne.

De var begge uden uddannelse, og han var uden tidligere tilknytning til arbejdsmarkedet.

De havde ingen opsparing.

De blev ikke rådgivet/advaret om risici og konsekvenser ved låntagningen, hvis forudsætningerne for lånet ændrede sig bare den mindste smule. Her blev der tale om både mistet job, sygemelding og opløst parforhold.

De forstod ikke og blev ikke tilstrækkeligt forklaret, hvad solidarisk hæftelse betyder ved et salg af lejligheden.

De blev ikke opfordret til at søge råd hos andre – f.eks. forældre.

Han og K modtog ikke nogen rimelig (endsige udførlig) finansiel rådgivning i forbindelse med købet af lejligheden.

De blev ikke gjort bekendt med betydningen og konsekvenserne af solidarisk hæftelse (deres uerfarenhed og bankens professionalisme taget i betragtning).

De risici, der var knyttet til bankens tilbudte belåning, var urimeligt fordelt mellem de unge, uerfarne og uuddannede låntagere og den professionelle långiver, som kan siges at have misbrugt sin dominerende stilling.

Administrationen - også fra bankens side - af deres lån var lemfældig.

Bankens långivning er bondefangeri af unge mennesker endnu før, at de er kommet i gang med en uddannelse og med uoverskuelige økonomiske konsekvenser i mange år frem.

Banken må som følge af mangelfuld rådgivning i forbindelse med lånebevillingen og administrationen heraf påtage sig et medansvar for det store tab, der følger af lånet.

Banken har handlet ansvarspådragende.

Danske Bank har blandt andet anført, at klageren og K har modtaget udførlig finansiel rådgivning i forbindelse med købet af andelslejligheden.

Kunderne var gjort bekendt med betydningen af den solidariske hæftelse.

Ifølge de oplysninger, som klageren og K gav banken, var der det fornødne økonomiske grundlag for at lånene kunne bevilges.

Det afvises, at klageren blev tilskyndet til at søge et job som flaskedreng. Rådgiveren drøftede, hvilket indkomstgrundlag der skulle til for, at klageren og K kunne købe lejligheden og oplyste, at det var en forudsætning, at klageren havde et fast job, hvilket han siden dokumenterede, at han havde fået.

Banken har et berettiget krav mod klageren og K om betaling af gælden i henhold til lånene i andelsboligen.

Banken har ikke handlet ansvarspådragende.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Danske Bank ved rådgivning af klageren i forbindelse med købet af andelsboligen og finansieringen af denne har begået fejl eller forsømmelser, der medfører et erstatningsansvar for banken.

Der er endvidere ikke grundlag for at pålægge banken at nedsætte sit krav over for klageren og for at opgive den solidariske hæftelse for den fælles gæld.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Klagen tages ikke til følge.