Spørgsmål om erstatningsansvar i forbindelse med salg af fast ejendom. Akkord.
| Sagsnummer: | 106 /2000 |
| Dato: | 04-10-2000 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Karin Duerlund, Timme Bertolt Døssing, Jette Kammer Jensen, Allan Pedersen |
| Klageemne: |
Akkord - afslag
Pant - frigivelse Tvangsauktion |
| Ledetekst: | Spørgsmål om erstatningsansvar i forbindelse med salg af fast ejendom. Akkord. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren i forbindelse med dennes bestræbelser på at sælge sin ejendom.
Sagens omstændigheder.
I 1998 fik klageren økonomiske problemer, idet han på grund af et ulykkestilfælde havde måttet opgive sit arbejde.
Klagerens og dennes ægtefælles faste ejendom var prioriteret med et kontantlån i Nykredit med en obligationsrestgæld på ca. 393.000 kr. forud for tre ejerpantebreve på i alt 250.000 kr., som var håndpantsat til indklagede til sikkerhed for klagerens engagement. I 1996 var der blevet tinglyst et udlæg på 389.012 kr. til Told Skat i klagerens halvdel af ejendommen med prioritet efter ejerpantebrevene.
Klageren var ikke i stand til at betale terminsydelserne på Nykreditlånet og satte i oktober 1998 ejendommen til salg hos en ejendomsmægler for en kontantpris på 748.000 kr. Provenuet blev beregnet til 186.000 kr. Heri var bl.a. indregnet en anslået gæld til indklagede på 100.000 kr. og restance på Nykreditlånet på 10.377 kr. men ikke udlægget til Told Skat.
Indklagede afslog en anmodning fra klageren om at yde kredit til betaling af terminerne på Nykreditlånet, indtil ejendommen blev solgt.
I november 1998 blev der tinglyst et udlæg til Told Skat på 494.498 kr. i ægtefællens halvdel af ejendommen.
Klageren har oplyst, at han med henblik på et hurtigere salg af ejendommen nedsatte prisen til 700.000 kr., og at han i februar 1999 fik et konkret tilbud betinget af, at han bekostede et nyt varmeanlæg i ejendommen til 70.000 kr.
Den 22. februar 1999 udarbejdede ejendomsmægleren et nyt salgsbudget for ejendommen til en kontantpris på 700.000 kr. Provenuet blev beregnet til 477.000 kr. (negativt). Heri var bl.a. indregnet varmeanlægget til 70.000 kr., restance til Nykredit på 32.000 kr., udlæg til Told Skat på 495.000 kr. og gælden til indklagede, som var oplyst til 136.000 kr.
På baggrund af en forespørgsel fra klagerens advokat vedrørende salget af ejendommen meddelte indklagede ved skrivelse af 25. februar 1999 følgende:
"[Indklagede] har pr. dags dato et tilgodehavende på kr. 161.699,00 hos klageren. [Klageren og ægtefællen] hæfter sammen for betaling af kr. 100.613,00. Til den angivne restgæld kommer renter indtil indfrielse sker. [Indklagede] har ejerpantebreve for i alt kr. 250.000 tinglyst med panteret lige efter Nykredit og forud for Told Skat. Det samlede tilgodehavende skal derfor principielt indbetales til Sparekassen før frigivelse af ejerpantebrevene kan ske.
Vi vil dog ikke på forhånd udelukke muligheden for at fravige en total indfrielse af gælden i forbindelse med ejendomssalget. En sådan fravigelse kan dog kun ske med [klagerens og ægtefællens] samtykke.
Betaling af nye varmeinstallationer, som tilbudt af [leverandøren], for kr. 69.375,00 og yderligere kr. 5.000,00 i tillægspris kan vi ikke acceptere fratrukket i vort provenu."
Ved skrivelse af 18. marts 1999 til ejendomsmægleren gav indklagede som panthaver sin accept af, at ejendommen blev solgt for kontant 600.000 kr. under forudsætning af modtagelse af handlens provenu næstefter indfrielse af Nykredit og handlens øvrige omkostninger, som blev nærmere specificeret.
Ejendomsmægleren udarbejdede den 24. marts 1999 et nyt salgsbudget for salg af ejendommen til en kontantpris på 600.000 kr. Provenuet blev opgjort til 545.000 kr. (negativt). Heri var bl.a. indregnet restancerne til Nykredit, Told Skats udlæg og gælden til indklagede, som nu blev oplyst til 162.000 kr.
Efter handlens gennemførelse rettede klageren via sin advokat henvendelse til sine kreditorer med anmodning om en akkord, idet klageren tilbød betaling af 25% af gælden mod saldokvittering.
Ved skrivelse af 18. august 1999 afslog indklagede at medvirke ved en frivillig akkord og forlangte, at klageren fortsatte med at afvikle gælden, som nu var nedbragt til 39.105 kr., med en månedlig ydelse på 2.400 kr.
Klageren ophørte herefter med at afvikle gælden, og i november 1999 overgav indklagede sagen til inkasso.
Under sagen har klageren beregnet, at han, som følge af at handlen til en kontantpris på 700.000 kr. i februar 1999 ikke blev gennemført, har lidt et tab på 48.557 kr.
Parternes påstande.
Den 8. marts 2000 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 48.557 kr. med tillæg af renter fra den 28. februar 1999.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede burde have ydet ham kredit til betaling af terminsydelserne, indtil han fik ejendommen solgt. Indklagede havde via ejerpantebrevene fuld sikkerhed herfor. Da det var uden risiko at yde kreditten, og da han havde været kunde i 22 år, burde indklagede have hjulpet ham bedst muligt gennem forløbet.
Indklagede burde i hvert fald have medvirket til, at handlen i februar 1999 til en kontantpris på 700.000 kr. var blevet gennemført. Alt var på plads, så handlen kunne afsluttes, før den 3. terminsydelse forfaldt i marts 1999, og indklagede kunne nemt og helt uden risiko have fået sit tilgodehavende ved denne handel. Af uforståelige grunde forhindrede indklagede handlens gennemførelse, hvilket resulterede i, at endnu en terminsydelse plus inkassoomkostninger forfaldt.
På grund af den pressede situation så han sig nødsaget til at acceptere et salg for en kontantpris på 600.000 kr. Det lykkedes ejendomsmægleren at overtale indklagede til at acceptere handlen, hvorfor en tvangsauktion, der allerede var berammet, blev undgået.
Indklagede styrede af uforståelige årsager mod en tvangsauktion. Fra det tidspunkt, hvor han kom i den vanskelige situation at skulle lægge tilværelsen om på grund af mistet arbejdsevne, blev han modarbejdet af indklagede på enhver måde. Indklagede må bære ansvaret for underskuddet og betale erstatning til ham.
Sagen kunne have været stoppet, såfremt indklagede havde accepteret hans forslag til akkord.
Told Skat accepterede såvel ejendomshandlen som akkordforslaget.
Indklagede har anført, at man ikke var villig til at yde klageren yderligere kredit, hvilket klageren var bekendt med.
I forbindelse med salget af ejendommen har man været klageren behjælpelig med at foretage en del transaktioner og udlægge de nødvendige beløb for at få handlen til at falde på plads.
Man har ikke på noget tidspunkt ønsket at forhindre et frit salg af ejendommen, hvilket også fremgår af den fremlagte korrespondance, herunder skrivelsen af 25. februar 1999 til klagerens advokat, hvoraf det klart fremgår, at man var åben for en løsning på sagen. Det var imidlertid naturligt som udgangspunkt at fastholde, at der ikke måtte ske fradrag i provenuet, hvilket er enhver panthavers ret.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Indklagede var ikke forpligtet til at yde klageren yderligere kredit til dækning af terminsbetalingerne til Nykredit.
Til det af klageren anførte bemærkes, at udlægget var til hinder for, at indklagede kunne opnå sikkerhed for en eventuel yderligere kredit uanset ejerpantebrevenes pålydende på i alt 250.000 kr.
Indklagede var heller ikke forpligtet til acceptere et salg af ejendommen, der ikke medførte dækning af indklagedes pantsikrede tilgodehavende.
Ankenævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at indklagede på utilbørlig møde har forhindret et salg af ejendommen.
Som følge heraf tages klagerens påstand om erstatning ikke til følge.
Ankenævnet kan ikke pålægge indklagede at acceptere klagerens akkordtilbud.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.